Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Повременные платежи – это денежные обязательства, разбитые договором на части, иначе говоря, периодические выплаты. Например, арендная плата, проценты за пользование заемными средствами и т.д. Обычно общая сумма платежа зависит от времени пользования услугами.
Исчисление сроков для отдельных категорий лиц
У компаний начало исковой давности обусловлено, кроме прочего, наличием органов, действующих от их имени (п. 3 Постановления № 43). Пленум ВС РФ отметил, что изменение состава органов компании (например, смена директора) не влияет на определение начала течения срока исковой давности.
Когда иск к должникам фирмы предъявляет ликвидационная комиссия, исковая давность исчисляется с момента, когда о нарушенном праве стало известно обладателю этого права – организации, а не ликвидационной комиссии или ликвидатору (ст. 61–63 ГК РФ).
Если в суд обращается уполномоченное лицо (например, прокурор) в защиту иных субъектов, то срок давности следует исчислять с того момента, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком, узнало (должно было узнать) лицо, в интересах которого подано такое заявление (п. 5 Постановления № 43).
При перемене лиц в обязательстве начало течения и порядок исчисления срока давности не меняются (ст. 201 ГК РФ, п. 6 Постановления № 43). Срок отсчитывается со дня, когда первоначальный обладатель права узнал (должен был узнать) о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (ст. 201 ГК РФ).
Если первоначальный ответчик заявил о пропуске срока, повторное заявление от его правопреемника не требуется, т.к. для него обязательны все действия, совершенные в процессе до его вступления в дело (ч. 2 ст. 44 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), ч. 3 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), п. 13 Постановления № 43).
Комментарии к ст. 181 ГК РФ
1. Статья устанавливает специальные сроки исковой давности (см. п. 1 ст. 197 ГК и коммент. к ней) по требованиям, связанным с недействительностью сделок, проводя различие между сделками ничтожными (п. 1 статьи) и оспоримыми (п. 2 статьи).
2. Для ничтожных сделок срок давности в интересах правопорядка существенно увеличен по сравнению с общим сроком в три года (ст. 196 ГК) и начинает течь, когда началось исполнение такой сделки. Не имеет значения, кем из участников ничтожной сделки исполнение было начато и было ли оно завершено. Возможны случаи, когда исполнение было начато не участником ничтожной сделки, а третьим лицом по заданию участника сделки. Субъективный фактор — знание о начале исполнения — правового значения не имеет.
3. Для оспоримых сделок срок давности, напротив, является сокращенным по сравнению с общим сроком и начинает течь в зависимости от вида оспоримой сделки.
4. К срокам исковой давности по недействительным сделкам применяются в силу прямого указания п. 2 ст. 197 ГК общие правила о давности, содержащиеся в ст. ст. 195, 198 — 207 ГК, в том числе о приостановлении срока давности (ст. 202), перерыве ее течения (ст. 203) и восстановлении давности (ст. 205).
Применение в данном случае правил ст. 200 ГК о начале течения срока давности исключается, поскольку в ст. 181 установлены по этому вопросу иные правила.
Общий и специальные сроки исковой давности.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено (ст. 195 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 200 НК РФ если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать:
- о нарушении своего права;
- о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Причем, как уточняется в п. 1 Постановления № 43, речь идет о совокупности данных обстоятельств.
В соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого согласно ст. 200 НК РФ. Причем срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (за исключением случаев, определенных Федеральным законом № 35-ФЗ).
Для отдельных видов требований законом могут вводиться специальные сроки исковой давности, более длительные или сокращенные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Если говорить о более длительных, то примером может служить десятилетний срок для исков о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Сокращенные сроки давности установлены в ч. II ГК РФ. Например, годичный срок исковой давности предусмотрен:
- для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда (п. 1 ст. 725);
- для требований по перевозке груза (п. 3 ст. 797).
Статьей 392 ТК РФ предусмотрены специальные сроки обращения в суд за разрешением индивидуального трудового спора. Так, работник имеет право обратиться:
- в течение трех месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а по спорам об увольнении – в течение одного месяца со дня вручения ему копии приказа об увольнении либо со дня выдачи трудовой книжки;
- в течение одного года со дня установленного срока выплат – при невыплате или неполной выплате сумм, причитающихся работнику.
Требования, на которые исковая давность не распространяется.
Существует ряд требований, на которые исковая давность не распространяется. Они перечислены в ст. 208 ГК РФ.
В частности, это требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 150 ГК РФ к нематериальным благам относятся жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, неприкосновенность жилища, личная и семейная тайна, свобода передвижения, свобода выбора места пребывания и жительства, имя гражданина, авторство, иные нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона. Нематериальные блага защищаются в соответствии с ГК РФ и другими законами в случаях и в порядке, ими предусмотренных.
Исковая давность также не распространяется на требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение этого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска (за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом № 35-ФЗ).
Перерыв течения срока исковой давности.
Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (ст. 203 ГК РФ).
При этом ГК РФ не уточняет, какие конкретно действия обязанного лица прерывают течение срока. Их примерный перечень приведен в п. 20 Постановления № 43. К таким действиям, в частности, могут относиться:
- признание претензии;
- изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа);
- акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Действующие сроки исковой давности по ст. 181 ГК РФ
Ст. 166 ГК РФ делит сделки на недействительные в силу признания этого в суде и ничтожные, которые недействительны независимо от судебного решения. Для применения последствий недействительности ничтожной сделки нужно, чтобы с таким требованием выступило лицо, которое является стороной сделки или иное, но тогда это должно быть предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 188 ГК РФ СИД по сделкам, являющимися недействительными в силу их ничтожности, равняется трём годам. Именно такие ситуации отражены в п. 3 ст. 166 ГК РФ.
Началом течения срока считается день, следующий за днём начала исполнения ничтожной сделки. Если же с иском обращается лицо, которое не является стороной сделки, то со дня, когда оно узнало или должно было узнать о том, что исполнение такой сделки вступило в силу. Эта дата может существенно отличаться от даты начала исполнения сделки, но СИД не может превышать десяти лет с момента начала исполнения ничтожной сделки.
Если существует необходимость выступить с требованием о признании недействительности оспоримой сделки и применении последствий этого признания, то СИД составляет всего один год. В случае, когда сделка относится к числу оспоримых на основании обстоятельств, изложенных в п. 1 ст. 179 ГК РФ, то срок начинает течь с момента устранения насилия или угрозы, а в других ситуациях со дня, когда выступающее в качестве истца лица получило информацию об основаниях для признания сделки недействительной.
До 2005 года сроки были намного больше, а их сокращение произошло в силу принятия закона от 21 июля 2005 г. № 109-ФЗ. Это было обусловлено тем, что более длительные сроки, имевшие смысл ранее, стали причиной нарушения стабильности делового оборота. Довольно существенный процент всех попыток оспаривания сделок, произошедших в прошлом, был связан с приватизацией, а регулирующие её законы постоянно менялись. Поэтому до 2005 года был актуальным СИД в 10 лет по ничтожным и в 3 года по оспоримым сделкам.
Впоследствии же длительные сроки стали всё чаще приходиться на ситуации, когда приватизированное имущество многократно перепродавалось. В результате вполне добросовестные покупатели оказывались в сложных ситуациях. Тогда, на основе анализа судебной практики, было принято решение о необходимости сократить СИД.
Ничтожная сделка не порождает никаких юридических последствий сама по себе.
По какой причине в таком случае требуется отдельное требование о признании недействительными её последствий? В силу того, что отсутствие юридических последствий не говорит о том, что не наступают фактические. Такие сделки могут нарушить не только права сторон, которые были участниками, знали об исполнении, но и третьих лиц.
К примеру, довольно часто органы исполнительной власти или управляющие компании передают в аренду или продают места общего пользования. Ими могут стать участки подъездов в доме с большой площадью на первом этаже. В результате в подъезде может образоваться склад, офис какой-то компании или даже жилое помещение. Арендовать или приобрести незаконно полученное помещение может добросовестное лицо, не имевшее представление о том, что оно образовалось в результате неправомерной перепланировки мест общего пользования.
Если первый покупатель такого помещения обычно знает об истинной природе появления недвижимости, то следующий может и не подозревать о том, каким образом она возникло. Особенно неприятным для него будет, если право собственности исчезнет спустя длительный срок, когда уже существенно изменится покупательная способность национальной валюты. Поэтому законодатель стремился найти компромиссный СИД по различным типам недействительных сделок.
Один из наиболее затруднительных вопросов, которые вызывают недоумения даже у некоторых начинающих профессиональных юристов — начало течения исковой давности. То есть с какого дня вести отсчет. Сроки по общим основаниям — три года, но в каждом конкретном случае нюансы возникают при определении исходящего числа. Этот вопрос вызывает затруднения в основном по кредитным договорам и договорам займа.
Исчисление сроков исковой давности происходит, как правило, от определенного правового действия. Например, покупка автомобиля, составление гражданско-правового акта, заключение кредитного договора и др. Исковая давность по задолженности составляет три года. Однако многие неверно трактуют исходящую, начальную точку, откуда необходимо вести отсчет. Постараемся разобраться в данном вопросе.
Последствия истечения срока исковой давности
Разберем последствия истечения сроков на подачу требований в суд. Что происходит в этом случае, например, с кредитным договором? Ведь юридические лица не имеют права восстанавливать срок при любых условиях. Это четко прописано в гражданском кодексе. Многие думают, что если банк или кредитная организация пропустили срок давности взыскания через суд, то происходит списание долга. На самом деле это не так: несмотря на пропуск срока подачи в суд, кредитор сохраняет право требования своего долга. Это значит, что должник по-прежнему сохраняет данный статус. Единственный плюс — на него нельзя подать в суд. Так как принудительное взыскание имущества, в том числе арест, возможно только через судебных приставов по решению суда — у банков и коллекторов единственная законная возможность «выбить» долг в этом случае — уговорить должника, призвать к его совести. Не знающих законов граждан «предупреждают» арестом имущества, хотя прекрасно знают, что никакого законного ареста уже быть не может, а самовольный попадает под уголовную ответственность.
Как правило, происходит списание долга, если истекли все возможные сроки давности по кредитным договорам. Такие действия являются добровольными, они не закреплены в законодательстве. Это значит, что банки могут как списать долг, так и этого не делать. Однако во втором случае процент взыскания очень низок. Платят в основном либо сознательные и ответственные граждане, которые хотят выполнить свои обязательства, зная, что никаких негативных последствий по аресту имущества не будет, либо юридически неграмотные граждане — они не знают, что никаких взысканий быть не может. Иногда встречаются и те, кто просто не хочет, чтобы его беспокоили звонками, письмами, посещениями.
Неочевидные недействительные сделки
Легостаева Надежда утверждает, что существуют и неочевидные сделки, которые могли быть проведены по незнанию обеих сторон:
Ничтожные:
- Квартира приобретена с использованием материнского капитала, но дети не были наделены долями, разрешение органов опеки не получено.
- Гражданин состоит на учете в психо-, наркодиспансере, но не лишен дееспособности и фактически может совершать сделки с недвижимостью – эта одна из немногих категорий лиц, которые могут развернуть сделку на основании того, что он передумал продавать квартиру (по причине неосознавания своих действий). Один из самых частых случаев при совершении мошеннических сделок.
Оспоримая:
- Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет, получено разрешение от матери на продажу, но не получено согласие отца. Пока отец не заявит о нарушении, сделка будет считаться действительной.
- Супруг/супруга титульный (по документам единственный) владелец квартиры, приобретенной в браке, уже много лет в разводе, не общаются, претензий на раздел имущества не предъявляют – приобретение такой квартиры без согласия второго супруга возможно, но до момента, пока второй супруг не заявит в суде права на свою половину в проданной недвижимости.
Срок признания сделки недействительной в части
В данной ситуации срок, в течение которого можно подавать соответствующий иск, начинает исчисляться с момента, когда стороны по факту приступили к реализации именно спорной части сделки (п. 101 постановления № 25). Примером использования данной нормы является ситуация, когда оспариваются отдельные положения кредитного договора (о списании банком необоснованных штрафов, комиссий и т. д.). При этом иск о признании ничтожным всего договора (при наличии соответствующих оснований) должен быть представлен в течение 3 лет с момента получения кредита.
Срок давности же для предъявления аналогичных требований в отношении его отдельных положений начнется с момента их исполнения.
Итак, срок исковой давности по недействительным сделкам равен 3 и 1 году для ничтожных и оспоримых сделок соответственно. Для субъектов, не выступавших стороной ничтожной сделки, максимальная продолжительность названного срока — 10 лет.
Срок для представления аналогичных требований в отношении части сделки начинают отсчитывать с момента начала исполнения такой спорной части.
Подозрительные сделки
Сделки, основания недействительности которых определены в ч.1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», могут быть оспорены лишь в случае, если они совершены в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления. Подчеркну, что здесь речь идет не о сроке исковой давности, а о периоде подозрительности. Если сделка совершена за пределами периода подозрительности, то по данным банкротным основаниям она не подлежит оспариванию. Этот срок в отличие от срока исковой давности является объективным, т.е. зависит от конкретной даты. Соответственно кредиторы должны быть заинтересовано не медлить с подачей заявления о признании должника банкротом, чтобы иметь возможность наполнить конкурсную массу за счет оспаривания таких сделок.
Согласно п.1 ст. 94 и п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве со дня введения внешнего управления (открытия конкурсного производства) арбитражный управляющий принимает на себя полномочия органа управления должника. Соответственно, у него имеется право от имени должника также оспаривать совершенные им сделки и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
При наличии таких оснований действуют общие правила ГК РФ о сроках, и, соответственно, годичный срок может быть увеличен. Это становится важным, когда имеются основания для признания сделки ничтожной.
Ничтожные сделки считаются недействительными с момента их заключения, независимо от признания их таковыми в суде. Срок исковой давности по ним — три года. (п. 1 ст 181 ГК РФ).
Общие сроки исковой давности по недействительным сделкам
Ничтожные сделки
Оспоримые сделки
3 года ( но не более 10 лет для 3-го лица)
- со дня исполнения ничтожной сделки ее стороной;
- со дня, когда 3-е лицо узнало о начале ее исполнения
- со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых совершена сделка;
- со дня, когда истец узнал/должен узнать об иных обстоятельствах недействительности
Таким образом, очень важно, прежде всего, отличать оспоримую и ничтожную сделку. От этого зависит срок исковой давности.
Определение начала течения и окончания срока
1. Определение начала течения срока имеет большое практическое значение, так как это ориентир и правильности его исчисления, и установки окончания, а значит, и тех юридических последствий, которые могут возникнуть.
Действующее гражданское законодательство устанавливает общее для всех сторон правило определения начала течения сроков (ст. 191 ГК).
Когда срок определен периодом времени, то течение начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало. Это означает, что календарная дата и день наступления события в расчет не принимаются. Так, если будет объявлено, что навигационный период открыт 15 апреля, то он исчисляется с 16 апреля.
2. Порядок установления окончания срока, определяемого периодом времени, предусмотрен ст. 192 ГК. Известно, что различные месяцы и годы содержат в себе неодинаковое количество дней. Кроме того, существуют выходные и праздничные дни. В связи с этим установлено, что срок, исчисляемый годами, истекает в месяц и число последнего года срока; исчисляемый месяцами – в соответствующее число последнего месяца.
Например, месячный срок начался 31 января – он истечет 28 февраля, но если год високосный, то 29 февраля. Когда срок определен в полгода, квартал, то применяются те же правила. Если срок определен в полмесяца, то он приравнивается к 15 дням. При исчислении срока неделями он истекает в тот же по названию день последней недели срока.
Если последний день приходится на нерабочий или праздничный день, то датой окончания срока считается следующий за ним рабочий день. Нерабочими являются общевыходные дни (суббота и воскресенье при пятидневной рабочей неделе и воскресенье – при шестидневной). В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 201-ФЗ «О внесении изменений в статью 112 Трудового кодекса Российской Федерации» нерабочими праздничными днями в Российской Федерации являются: 1, 2, 3, 4, 5, 6 и 8 января – Новогодние каникулы; 7 января – Рождество Христово; 23 февраля – День защитника Отечества; 8 марта – Международный женский день; 1 мая – Праздник Весны и Труда; 9 мая – День Победы; 12 июня – День России; 4 ноября – День народного единства. При совпадении выходного и праздничного дней выходной переносится на следующий после праздничного рабочий день. Изложенные правила распространяются на выходные дни, установленные субъектами Российской Федерации либо организациями, если они не совпадают с общевыходными. Если необходимые действия можно совершить только в данном субъекте Российской Федерации или в данной организации, то окончание срока наступает на следующий за выходным рабочий день.
Порядок совершения действий в последний день срока предусмотрен ст. 194 ГК. По общему правилу необходимое юридически значимое действие может быть выполнено до 24 часов последнего дня срока. Отправление документов, пакетов и т.д. почтой или телеграфом приравнивается к своевременному исполнению, поскольку было совершено в последний день срока (о чем имеется отметка почты или телеграфа).
Так, в силу абз. 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве реестр подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Необходимо иметь в виду, что указанные сроки будут считаться соблюденными, в частности, если кредитор сдаст почтовое отправление, содержащее его требование, в организацию связи или отправит документы в электронном виде в установленном порядке в арбитражный суд до 24 часов последнего дня соответствующего срока (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 35).
Однако если то или иное действие должно быть совершено лично в организации или учреждении, то срок истекает в тот час, когда в них по установленным правилам прекращаются соответствующие операции. Так, если в банке счета клиентов обслуживаются с 12 до 16 часов, следовательно, срок истекает в 16 часов. Вместе с тем если клиент не был принят по вине работников, то считается, что выполнение действий не просрочено (см. п. 3 ст. 405 ГК), хотя они и были совершены на следующий рабочий день.