Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание с обременением на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нет ничего удивительного в том, что наследованию в РФ подлежат квартиры с невыплаченной ипотекой. Рассрочка по ипотечному кредиту предоставляется на 20-25 лет, а иногда – и на более долгий срок. Естественно, что кто-то из кредитуемых лиц может умереть, так и не погасив ипотечный кредит. В этом случае банк предъявит свои требования тем, кому должник отписал ипотечную квартиру.
Обременение квартиры требованием договора
Если квартира взята в ипотеку, нередко родственники желают знать еще при жизни наследодателя – есть ли завещание, в которое он включил их как потенциальных наследников. Ведь такая квартира от ближайшего родственника может стоить недешево, с учетом погашения ипотечного долга.
Иногда квартиры становятся предметом залога, выступая гарантией возврата полученного кредита. В этом случае невыплаченный долг ложится обременением на наследника, наследующего залоговую недвижимость. При передаче жилья по завещанию – на лиц, указанных в завещании. В этом случае, завещание на конкретных лиц еще не дает им полноправной собственности, когда кто-то из кредиторов может претендовать на нее.
Если собственник сдал квартиру в аренду, то его смерть не является причиной для преждевременного расторжения договора с арендаторами. Договор коммерческого найма передается как обременение: и в случае наследования по закону, и – при вступлении в наследство по завещанию. Новому собственнику, унаследовавшему право на жилое помещение, придется дожидаться окончания срока аренды. При этом он вправе:
- Получать оплату за аренду помещения;
- Продлить договор коммерческого найма на любой срок;
- Расторгнуть его в одностороннем порядке по законным причинам.
Что такое обременение в общем, и в завещании в частности
Термин «обременение» буквально трактуется как неудобный груз либо же ограничение в определенных действиях или возможностях. И это соответствует действительности. Так завещание может быть составлено в стандартном варианте с указанием наследников и определением их долей, но вот получить свою часть наследства они смогут только при выполнении некоторых условий, не всегда удобных. Но помимо обременений наложенных наследодателем, дополнительные ограничения могут возникнуть и по иным обстоятельствам.
Так в общем, обременением к завещанию могут выступать:
- завещательный отказ или возложение;
- залог на наследуемое имущество, что характерно для тех же ипотечных квартир;
- наличие договора аренды на наследуемое жилье;
- право на пожизненное проживание у некоторых категорий лиц.
Порядок правопреемства при аресте
Арест имущества — крайняя мера, которая используется при нарушении прав или невыполнении обязанностей. При наличии этого вида обременения так же запрещается какое-либо распоряжение объектом. Правопреемник не вправе продать, сдать, подарить имущество или иным образом разрешить его судьбу.
Чтобы проверить, арестована недвижимость или нет, необходимо взять выписку из ЕГРН. Арест накладывается по решению суда с целью обеспечения иска, в порядке уголовного судопроизводства на основании ст.115 УПК РФ. Также этот вид обременений может накладывать судебный пристав для исполнения судебного решения.
При смене собственника имущества арест не снимается. Должны отпасть основания его наложения. Так, если данная мера была применена в отношении квартиры по причине наличия задолженности по коммунальным платежам, наследнику необходимо заплатить по счетам. После для регистрации снятия обременения следует обращаться в тот орган, который вынес решение об аресте.
Ответы на часто задаваемые вопросы
1. Наследник вступил в наследство на долю. После этого было обнаружено, что квартира в ипотеке. Как избавиться от обременения?
Ответ: Выполнить ипотечные обязательства и выплатить долг, после чего погасить регистрационную запись об обременении.
2. Может ли нотариус отказать в оформлении наследства если наследственную массу наложено обременение? Например, арест на регистрационные действия по данной квартире?
Ответ: Нет, это не является основанием для отказа в наследовании.
3. Как получить квартиру в ипотеке несовершеннолетнему?
Ответ: при принятии наследства за квартиру платит опекун. Отказаться от наследства можно только полностью и сделать это через органы опеки. Также возможно найти выход по согласованию с банком. Например, сдавать квартиру в наем и с платы нанимателей погашать платеж.
Можно ли завещать квартиру в ипотеке
Чтобы прояснить вопрос допустимости завещания на ипотечную квартиру, следует обратиться к положениям Гражданского Кодекса. Невозможно унаследовать жилье отдельно от долговых обязательств, право на собственность подлежит передаче наследникам, если последние выразят готовность принять вместе с имуществом непогашенные кредиты.
Согласно ст. 1112 и 1120 ГК РФ, завещатель может включать в список передаваемого имущества любую недвижимость при условии, если право на владение ею подтверждено. Сделка покупки ипотечной квартиры мало отличается от привычного приобретения недвижимости. Главная разница — в залоговом обременении, делающем невозможным переоформлением собственности на другого владельца. Ипотечная сделка подразумевает перерегистрацию права на жилье на нового собственника.Сложность передачи кредитного жилья по завещанию связана с неразрывной связью принятия собственности вместе с денежными обязательствами.
Когда завещается кредитная квартира, правопреемник вместе с собственностью принимает на себя обязательства по погашению задолженности перед банком. Что касается оформления самого завещания, закон не делает разницы, как именно приобреталась наследуемая собственность. Более того, наследодатель может даже включить в распорядительный документ пункты о собственности, которая только будет приобретена.
С другой стороны, пока квартира находится в залоге, банк вправе направлять свое взыскание на нее с целью ликвидации задолженности, если возникли проблемы с погашением ипотеки. Согласно п. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», пункт ипотечного договора, в котором включен запрет на наследование кредитной квартиры, считается недействительным.После регистрации права собственности заемщик получает возможность не только пользоваться недвижимостью, но и упоминать ее в своем волеизъявлении.
При отсутствии завещания, наследование осуществляется по закону, с распределением завещанного между всеми претендентами согласно степени родства. Принимая в собственность часть квартиры умершего, не успевшего выплатить задолженность перед кредитором, придется вернуть банку пропорциональную сумму.
У завещания нет срока действия и составление не ограничено конкретным периодом времени. Любой собственник вправе оформить свое волеизъявление в любой момент.
У правопреемников есть 4 варианта действий:
- Согласиться с принятием ипотечного жилья и погасить оставшуюся задолженность.
- Выплатить кредит банку после реализации. Остаток денег после закрытия ипотеки остается у наследника.
- Отказаться принимать жилье в наследство (если собственник несовершеннолетний, потребуется разрешение опеки).
- Погасить ипотечный долг за счет страховой выплаты, если при оформлении ипотеки была оформлена личная страховка, а обстоятельства смерти позволяют считать случай страховым.
Дарственная с обременением на земельный участок
Разберемся, что входит в договор дарения участка земли, для которого существуют действующие ограничения либо у которого есть обременения. При заключении сделки обе стороны должны быть уведомлены о сложившейся ситуации, и важно, чтобы она устраивала всех участников.
|
Что указать в документе |
|
|
1 |
Подробное описание имущества |
|
2 |
Перечисление всех обременений и ограничений |
|
3 |
Права, а также обязанности участников сделки |
|
4 |
Ответственность сторон |
|
5 |
Пути разрешения споров |
|
6 |
Реквизиты лиц, участвующих в сделке |
Что такое завещательный отказ?
Одной из форм оформления последней воли в отношении собственности служит завещательный отказ, когда указанный наследодателем круг правопреемников должен выполнить определенные дейсвия в интересах другого лица или группы лиц. Закон не отменяет требования об исполнении воли умершего независимо от оснований наследования (по закону или согласно завещанию).
Завещательный отказ называют также «легатом», а условием исполнения может стать:
- выделение имущества в пользование или в собственность по поручению завещателя;
- передача в использование иных вещей, входящих в наследственную массу, помимо недвижимости;
- исполнение поручения, услуги, работы;
- выплата компенсации в установленной завещателем размере;
- наделение наследника иными обязательствами согласно воле наследодателя.
Процесс получения доли обязательного наследства
После получения информации о смерти родственника, гражданин должен получить соответствующее заключение о смерти. Его выдают, как правило, правоохранительные органы.
При этом смерть должна была произойти по естественным причинам. Если же выясняется, что родственник погиб насильственной смертью, то полиция обязана провести расследование.
На момент проведения имущество покойного может оказаться под арестом. В этом случае стоит индивидуально уточнить у сотрудников правоохранительных органов.
Следующим шагом необходимо узнать список участников и наследуемого имущества, а также долги. Как уже говорилось выше, все наследники получают не только имущество, но и долги усопшего.
Если у покойного нет долгов или их сумма незначительна, то подается заявление в нотариальную организацию.
Порядок получения в наследство квартиры с обременением
Если было составлено завещание, то этот документ имеет приоритет. Поэтому сначала выполняются его условия, и только потом призываются наследники по закону, если имеется имущество, не упомянутое в документе. При этом все наследники обязаны явиться к нотариусу и заявить о своем праве, не позже, чем в течение полгода после смерти наследодателя. Пропуск этого срока чреват тем, что для его восстановления придется обращаться в суд, но положительное решение можно ожидать только при наличии подтвержденных уважительных причин.
Как только пройдет полгода с момента смерти завещателя, нужно снова посетить нотариуса и получить свидетельство о праве на наследство. После этого надо собрать документы для Росреестра и переоформить недвижимость, полученную по наследству, в нашем случае квартиру, на свое имя. Также надо будет выполнить обременение.
Кто контролирует исполнение условий
Поскольку наследодатель не сможет самостоятельно проконтролировать соблюдение требований завещания, он вправе назначить душеприказчика. Речь идет о физическом или юридическом лице, которое проследит за тем, чтобы преемники исполнили последнюю волю умершего. Особенности назначения исполнителя завещания указаны в статье 1134 ГК РФ. К дополнительным обязанностям душеприказчика относится:
- обеспечение сохранности наследственной массы;
- принуждение к выполнению предписания через суд, если наследник уклоняется от своих обязательств;
- взаимодействие с государственными структурами от имени завещателя;
- получение и передача денежных средств, причитающихся наследникам.
Что происходит с долгами умершего
По закону в наследство входит имущество, которое принадлежало умершему, а также вещи, имущественные права и обязанности. То есть вдова и дочери наследует как долю отца в ипотечной квартире и другое имущество, так и его долги.
Обязательства прекращаются со смертью должника, только если они связаны с личностью умершего. Например, если бы отец обещал написать кому-то картину, это обязательство не перешло бы по наследству. Но обязанность вернуть деньги банку и бизнес-кредиторам личного характера не носит и поэтому переходит к наследникам.
Наследники первой очереди по закону — это дети, супруг и родители умершего. То есть при отсутствии завещания по долгам наследодателя отвечают не только дочери и жена, но и его родители. Для этого они должны были принять наследство в течение шести месяцев после смерти сына. Это могло бы снизить долговую нагрузку каждого.
Факт принятия наследства доказывает тот, кому это выгодно. Обычно это сами наследники. Но если вы пишете, что уже прошли какие-то суды, то, вероятно, это были кредиторы умершего отца.
Какие варианты есть у вдовы и дочерей
Как я понимаю, вдова и дочери не хотят платить по кредитам умершего на бизнес. Ипотечную квартиру и кредитный договор они хотят оставить за собой и при этом не выплачивать долги отца по ипотечным платежам — исключить его из кредитного договора. Именно так сделать не получится.
Если наследницы хотят сохранить за собой квартиру, им придется принять наследство полностью вместе с бизнес-долгами отца. Сверх возврата ипотечного кредита нужно будет рассчитаться с кредиторами в пределах стоимости доли умершего в квартире и другого его имущества.
Кроме того, конкретно в этом случае можно говорить о фактическом принятии наследства: вдова и дочери живут в квартире и пользуются ею полностью. Непринятая четверть квартиры, которая входит в наследство, не стоит пустая. Наверняка и за ЖКУ они платят полностью, а не только ¾.
Если суд посчитает, что вдова и дочери фактически приняли наследство вместе со всеми долгами умершего, они могут продать имущество отца. Это может быть, например, производственное оборудование или электронная техника, которая осталась от неудачных бизнесов. Если имущество дорогое, его может хватить, чтобы полностью закрыть долги отца.
Кроме того, возможно, на умершего был оформлен договор страхования жизни и здоровья. С помощью страховой выплаты можно погасить часть долга по ипотечному кредиту. Это выгодно и семье умершего, и банку: вдова и дочери снизят свою долговую нагрузку, а банк получит хотя бы часть денег сейчас, чем позже или никогда.
Если страхового полиса у отца не было, юридически возможны два варианта: супруга умершего и его дочери начинают платить по ипотечному кредиту самостоятельно или отдают квартиру банку. Если созаемщики не погасят долг по кредиту, банк заберет квартиру как залоговое имущество по неисполненному обязательству: продаст ее, покроет за счет полученных денег семейный долг по ипотеке, а остаток денег от продажи отдаст вдове и дочерям.
Например, в Иркутске суд выставил на торги ипотечную квартиру семьи в ситуации, похожей на вашу.
Родители купили в ипотеку двухкомнатную квартиру. Мать умерла, платежи прекратились — появился долг по кредиту. Паспортный стол по запросу суда выдал справку, что родители и двое детей прописаны в ипотечной квартире.
Суд счел это основанием считать, что наследники живут в квартире, а значит, приняли наследство, и теперь именно они должники. Поскольку задолженность была большая, квартиру выставили на торги не по рыночной цене, а за 80% от нее. Долг был в размере 25% от реальной стоимости квартиры, но у семьи был шанс получить не оставшиеся 75%, а максимум половину.
Есть и другой вариант. Вдова и дочери могут договориться с банком о кредитных каникулах или ином изменении графика платежей, чтобы квартира осталась у них.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Можно ли в завещании указать условия
Завещание с условием будет отличаться от обычного только тем, что в нем не только определяется круг наследников и доли наследуемой ими собственности, но и указывается, какие требования они должны соблюдать или выполнить, чтобы вступить в наследство.
Условия бывают имущественного характера и неимущественного.
На практике список требований бывает довольно обширным, поэтому нотариус может порекомендовать его сократить либо составить таким образом, чтобы ни один из пунктов не нарушило права и свободы других граждан. В противном случае наследник может подать в суд иск о признании документа недействительным.
Наиболее часто встречаются условия в виде обязательства производить выплаты в адрес определенных лиц, вступить в брак или не вступать (в отношении мужа или жены), достичь совершеннолетнего возраста, освоить профессию.
Последствия за нарушение условий завещания в РФ
Любые обязательства по завещанному имуществу должны быть составлены, ориентируясь на пользу интересов наследников.
Наиболее часто встречаемые нарушения условий завещания:
- предписания, описанного в завещании, не существует на момент открытия наследства, а существует только на момент составления документа;
- лицо, указанное в обязательствах завещающего документа, по каким-либо причинам не знало о предписании или наступление действия не зависело от него. В большинстве случаев, наследник никаким образом не имеет права на признание прописанных в документе действий недействительными на основе вышеперечисленного;
- от наследника нотариусу не была предоставлена в полной мере вся документация, которая подтверждает полное выполнение всех предписаний в распорядительном документе и т.п.
За нарушение любого пункта прописанных условий завещания, нотариус вправе не оформить наследственные права. Наследнику может быть отказано в выдаче на его имя соответствующего свидетельства о праве на наследство по завещанию.
Вопрос о возможности составления завещаний под условием рассматривался многими учеными-цивилистами. По мнению некоторых авторов, завещательные распоряжения под условием следует признать недопустимыми как противоречащие закону, независимо от того, что сами по себе условия не нарушают требований нравственности, свободы выбора рода деятельности и т.д.
Наследники, которым завещано имущество под условием, оказываются ограниченными в имущественных правах собственности и других, приобретаемых в силу наследования. Тем самым нарушаются конституционные права наследования и частной собственности, предусмотренные ст.
Нотариус имеет право отказать в выдаче свидетельства, если наследник не выполнит завещательное распоряжение, при условии, что оно не отменено в судебном порядке. Чаще всего встречаются следующие причины нарушения условий:
- требование, названное в завещании, было актуальным только на момент составления завещания, а после смерти наследодателя перестало существовать;
- наследник не имел представления об условии завещателя и в связи с этим не выполнил его;
- наследник не представил нотариусу документы, свидетельствующие об исполнении распоряжения, либо представил их в меньшем количестве;
- наследник не желает выполнять завещательное распоряжение по субъективным причинам (в этом случае он имеет право требовать в суде признания этого условия недействительным).