Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор аренды квартиры и его образец 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Что должно содержать арендное соглашение
Когда заключается договор аренды у частного лица, то важно оговорить ещё ряд важных моментов. В частности, должно быть прописано, на чьи плечи ложиться проведение ремонта в квартире и устранение последствий непредвиденных ситуаций (проблемы с проводкой, прорыв труб и т. д.). Также полезно оговорить, с какой периодичностью хозяин квартиры вправе проверять, как она используется арендатором.
Не нужно забыть согласовать случаи для досрочного прекращения взаимоотношений или порядок пролонгации договора на новый период. Если речь идёт о досрочном освобождении помещения, то желательно установить срок извещения об этом. Ведь арендатору нужно время подыскать жилье, а арендодателю – новых клиентов.
В разделе касательно ответственности следует установить как санкции за просрочку арендных платежей, так и обязанность по возмещению убытков в случае порчи имущества собственника квартиры.
Как арендатору обезопасить себя
Чтобы не стать жертвой квартирных аферистов, нужно придерживаться нескольких простых правил. В первую очередь, следует удостовериться в том, что недвижимость действительно принадлежит арендодателю.
Для этого следует изучить его паспорт, а также документы на жилье. Следует также убедиться, что квартира не сдана третьим лицам. Об этом обязательно делается оговорка в предмете договора.
Перед вселением нужно внимательно осмотреть квартиру на наличие видимых дефектов (состояние стен, труб, газового снабжения). Если будут выявлены какие-то подозрительные моменты, то их сразу следует указать в акте приёма-передачи.
В противном случае существует риск того, что хозяин квартиры обвинит арендатора в ухудшении её состояния со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Если поиск квартиры проходит через агентство недвижимости, то следует настаивать на оплате услуг риелтора после подписания договора с арендодателем и вселения. Дело в том, что многие мошенники предоставляют несуществующие адреса объектов, беря за это деньги вперёд.
Сейчас это называется информационными услугами и риск потерять свои деньги при этом чрезвычайно велик.
Сдача квартиры в аренду: подробная пошаговая инструкция
| Исследование рынка | Перед сдачей жилья необходимо проанализировать предложения конкурентов, сравнить цены, состояние квартир, изучить тексты объявлений. Это поможет сформировать оптимальные расценки и требования. Стоимость аренды зависит от ремонта, наличия мебели, месторасположения недвижимости, уровня цен в районе и других факторов. Собственник должен определить класс квартиры: эконом, бизнес или люкс. |
| Сбор документов и разрешений | Перед сдачей квартиры наймодатель или арендодатель решает вопросы с другими собственниками, прописанными на квадратных метрах:
В отдельную папку надо отложить разрешения и документы, подтверждающие право владения (свидетельство, выписку из реестра). |
| Подготовка жилья к сдаче | Круг работ будет зависеть от класса квартиры. Необходимо провести генеральную уборку, ремонт, проверить состояние инженерных коммуникаций.
|
| Подготовка фотографий | Это существенный момент, так как качество фото повлияет на выбор арендаторов. Сделать качественные снимки под силу любому собственнику без обращения к профессиональному фотографу. Фото рекомендуется делать в солнечную погоду или при хорошем освещении. На фотографиях показать все преимущества квартиры, обязательно запечатлеть ванную, туалет, кухню. |
| Составление объявления | Для подготовки хорошего объявления выделить все плюсы недвижимости: упомянуть о проведении ремонта, указать количество комнат, площадь кухни, наличие раздельного санузла, хороших соседей.
|
| Размещение объявления с фото | Для размещения оферты подойдут популярные площадки и сервисы. Стоит остановиться на 4-5 ресурсах. Как показывает практика, платные площадки позволяют сдать квартиру намного быстрее. |
| Телефонные переговоры с клиентами | В процессе общения стоит учесть ряд рекомендаций:
|
| Демонстрация квартиры | Рекомендуется подойти заранее, подготовить помещения, включить освещение, ненавязчивую музыку. В процессе общения желательно не только отвечать на вопросы, но и рассказывать истории о квартире. Надо помнить, что арендаторы выбирают уютное жилье и добропорядочного хозяина. Важно понимать, что посетители должны обдумать решение об аренде, поэтому не стоит давить. |
| Подписание договора | Договор подготавливается заранее в двух экземплярах. В нем должны быть отражены все необходимые пункты, в том числе размер страхового депозита. Перед подписанием договора надо сфотографировать показания счетчиков и паспорта клиентов. |
| Передача квартиры | Факт передачи недвижимости фиксируется с помощью акта приема-передачи. Данный документ не обязателен, но позволяет обезопасить владельца квартиры и будущих жильцов. Акт содержит опись имущества, описание его состояния и фотографии, если есть необходимость. В конце документа ставится дата и подписи сторон. Когда арендатор будет покидать жилье, собственник имеет право провести ревизию и проверку имущества. При этом составленный акт не позволит предъявить нанимателю необоснованные претензии. |
Выполнение пошаговой инструкции позволяет организовать подготовку жилья к сдаче и облегчить работу. После подписания договора остается получать арендную плату и контролировать оплату коммунальных услуг. Время посещений, когда арендодатель может проверить состояние жилья, должно быть прописано в договоре.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Нужно ли прописывать временно жильца
Временная регистрация обязательна для арендодателей, она оформляется на срок договора, причем всех жильцов. Многие наниматели целенаправленно ищут жилье с регистрацией, особенно:
- родители с ребенком, чтобы зачислили в школу;
- взрослые граждане для устройства на работу.
Чем грозит собственнику проживание квартиранта без прописки на территории РФ
Это нарушение закона относится к категории административных и за него полагается штраф. Взыскание за проживание в арендованном жилье без регистрации накладывается на обе стороны:
- квартирант оплачивает — до 5 000 рублей;
- собственник – до 7 000 рублей.
Как сдать свою квартиру
В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:
1) Прозванивать разные риэлтерские фирмы, говоря, что Вы желаете сдать квартиру, описывать при этом плюсы и минусы собственного объекта, узнавать примерную стоимость, выслушивать насчёт перспектив — как быстро риэлторы помогут сдать Вашу жилплощадь. Стоимость можно услышать очень разную (зачастую её определяют сами агенты — они не всегда говорят правду, часто обрабатывая клиента, причём каждый это делает по-своему). Выслушав, нужно благодарить и прощаться. Информацию Вы узнали, с этого момента потребуется определённое время для «остывания» от бесед с риэлторами и для взвешивания всего услышанного.
2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.
Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?
- Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города? При езде в час пик можно ли попасть в пробку? Какова цена в месяц проезда для человека, место работы которого расположено приблизительно в 1 часе езды?
- Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие — это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к значительному снижению стоимости аренды или к частой смене квартирантов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи. Тогда им точно удастся найти способ воздействия на соседей.
- Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. В противном случае придётся приготовиться к снижению стоимости. Аналогично при угловой квартире.
- Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
- Наличие ремонта, при наличии — качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
- Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Старая мебель равносильна отсутствию мебели. Для множества людей одна лишь устаревшая мебель — уже веская причина для отказа от съёма квартиры.
- Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника — это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал. Требуется её гарантийное обслуживание, в противном случае ответственность за вероятные неисправности будет лежать на Вас целиком.
- Пластиковые окна. Их наличие очень приветствуют квартиранты, однако сегодня это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
- Время аренды. При съёме квартиры более, чем на год, торг вполне уместен.
- Активность арендного рынка, зависящая прежде всего от сезона. Обычно сильные спады его активности имеют место примерно с конца декабря до конца января, со второй половины апреля до середины мая и с середины июня до начала сентября.
квартирыг. «» 2022 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Сейчас все чаще владельцы жилья требуют от квартирантов залог в размере месячной платы (или меньше) перед вселением. Такая мера безопасности защитит от убытков в случае, если наниматель решит съехать, не оплатив полностью наем жилплощади. Также эта сумма может потребоваться на возмещение убытков при порче имущества.
При нормальном поведении квартиранта и выполнении им всех условий арендного договора залог возвращается при выезде из квартиры. Условия получения и возвращения залога могут оговариваться в договоре. В таком случае данный документ будет включать следующие разделы:
- Это паспортные данные, контакты обеих сторон сделки.
- Сведения по правоустанавливающим документам на жилье.
- Список квартирантов.
- Описание жилья, включающее адрес, площадь, количество комнат, состояние арендуемого помещения.
- Еще один раздел — срок аренды, условия продления.
- Потом идет сумма оплаты и ее период.
- Обязательный раздел — обязанности арендодатель и арендатора. Условия расторжения договора.
- Дополнительный раздел по залогу. В нем указывается его сумма, условия, при которых залог не отдается квартирантам обратно.
- Заключает документ подпись владельца квартиры и нанимателя.
Важные договорные пункты
При сдаче жилья во временное пользование у собственника возникает вопрос: как правильно составить договор аренды квартиры?
В документе при заключении важно учесть пункты, из-за которых возникают разногласия:
- Предмет договора. После описания фактического адреса, общего состояния указать, является ли наймодатель собственником или действует как уполномоченный представитель и на основании какого документа.
- Обязанности наймодателя (арендодателя):
- передать в пригодном для проживания состоянии. Если квартира передаётся с мебелью и бытовой техникой, то перечень и состояние имущества фиксируется в приложении – акте передачи;
- предъявить оригиналы документов, а не копии, подтверждающие право собственности на жильё или документ, позволяющий распоряжаться квартирой;
- право на посещение должно быть согласовано со съёмщиком по количеству раз в месяц, дате и времени. Важно не посещать квартиру в отсутствие нанимателя.
- Обязанности нанимателя (арендатора):
- не сдавать жильё в субаренду сторонним лицам и использовать исключительно для личного проживания и лиц, прямо предусмотренных в документе (родители, дети, жёны, мужья);
- не производить ремонт и реконструкцию без письменного согласия арендодателя;
- устранять за собственный счёт причинённый ущерб имуществу, принятому по акту;
- не препятствовать наймодателю визитам в оговоренные моменты.
- Порядок расчётов по договору аренды квартиры. Целесообразно помимо сроков внесения платежей обозначить отдельно коммунальные услуги, оплачиваемые каждым участником.
- Ответственность сторон. Важно прописать вариант досрочного расторжения, установив сроки предупреждения инициатора. Обычно устанавливается срок порядка 30-ти дней и предусматриваются штрафные санкции в случае невыполнения условия, поскольку:
- наймодателю требуется время для поиска очередных клиентов;
- нанимателю необходим соответствующий временной интервал для поиска нового жилого помещения и переезда.
Как расторгнуть договор аренды жилого объекта
Расторжение договора аренды квартиры по желанию одной стороны – запрещено.
Если собственник жилья планирует приостановить сделку, он должен сообщить квартирантов за три месяца о своем решении, или сослаться на информацию, изложенную в конкретном пункте подписанного документа на съем жилья.
Если квартиранты соглашаются на условия, предложенные владельцем жилого объекта, то договор расторгается в двустороннем порядке. Если – нет, то спорная ситуация решается через суд.
В каких случаях арендодатель может расторгнуть договор
Согласно статье 783 Гражданского Кодекса Украины собственник жилья имеет полное право требовать расторжение договора аренды квартиры, если квартиросъемщик:
- использует помещение не по назначению или вопреки условиям, прописанным в документе;
- без разрешения передал жилой объект в пользование третьей стороне;
- своими действиями создает угрозу для благосостояния помещения.
В каких случаях квартиросъемщик может расторгнуть договор
Отказаться от съема жилья квартирант может в любое время. Но предупредить владельца жилого объекта нужно заранее – за 3 месяца до выселения или в течение срока, прописанного в документе, в устной или письменной форме.
Но есть один нюанс: если арендодатель не согласиться расторгать соглашение, тогда разбирательства переносятся в суд, и важно доказать, что уведомление о выезде было сделано в срок. Иначе арендодатель может потребовать выплату за три месяца уже после выезда квартирантов.
Согласно статье 784 Гражданского Кодекса Украины, досрочно разорвать сделку квартиросъемщики имеют право в следующих случаях:
- когда собственник жилья сдал жилой объект в ненадлежащем качестве;
- если арендодатель отказывается проводить капитальный ремонт помещения;
- когда владелец жилой площади постоянно или время от времени нарушает условия, прописанные в соглашении.
Что происходит, когда жилье сдается без оформления письменного соглашения
По статистике договор аренды квартиры в Украине в 2021 году заключает от 10 до 30% владельцев жилой площади. Все остальные остаются «в тени».
Они не скачивают и не заполняют образец договора аренды квартиры, а все условия сдачи жилья обсуждают в устной форме.
В этом случае владельцы жилья полностью контролируют ситуацию, поскольку:
- стабильно получают оплату за найм жилья, если квартиросъемщики ответственные люди;
- получают депозит (оплата за последний месяц съема жилья) и оставляют его себе в случае порчи имущества;
- они не получают повестки из налоговых служб, поскольку доказать факт сдачи жилья в аренду – невозможно;
- они имеют право поднимать сумму аренды жилого объекта, когда угодно – раз в месяц, раз в полгода, раз в год. Это решение не регламентируется никакими документами;
- собственник жилья имеет право выселить квартирантов в любой момент с предупреждением или без.
Если квартиросъемщики перестают платить за арендованное жилье, то собственник недвижимости может решить вопрос любыми способами: 1) мирно: огласив срок выселения; 2) силовыми методами.
Чем договор посуточной аренды квартиры отличается от непосуточных договоров
По своей сути договор аренды квартиры посуточно между физическими лицами или между физлицом и организацией является обычным наймом квартиры. Отличие заключатся в том, что его оформляют на очень короткий срок. В договоре должно быть указано, на какое количество суток он заключен, и конкретная дата и время въезда жильца. Также можно указать время выезда и порядок оплаты раннего и позднего выезда.
В пункте, касающемся оплаты аренды, следует прописать стоимость одних суток и общую сумму за весь период аренды. Указывается порядок расчетов, например — условие о получении предоплаты в 100%-м размере, или вариант оплаты 50% суммы при въезде в квартиру и 50% при выезде и т.п. Условие об оплате коммунальных услуг в договор обычно не включают, так как эти затраты должны быть учтены в плате за аренду.
Обеспечением по договору дополнительно может служить депозит – в договоре нужно указать его сумму, порядок возврата арендатору и случаи удержания депозита арендодателем.
Представленный ниже для договора аренды квартиры посуточно образец 2020 года можно взять за основу при составлении аналогичного документа.
Скачать договор посуточной аренды квартиры на 2020 год можно по ссылке, расположенной в конце данной статьи.