Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое участки без подряда и с подрядом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок всем хорош: географически находится в привлекательном месте, стоимость земли не превышает рыночную и у продавца даже есть на руках такой удивительный документ, как топографическая схема. Где отмечено, что подземных коммуникаций, построенных ранее, здесь не было, нет, и не будет. Во всяком случае, до тех пор, пока новый хозяин их не захочет провести.
На самом деле, на таком участке находится целая сетка из подземных труб, перенос которых обойдется в огромную сумму. Если, вообще, будет возможным с технической точки зрения. Может оказаться так, что под землей находятся телефонные линии, газо или водопровод. А с точки зрения российского законодательства самовольное возведение построек в таком месте наказывается штрафом и принудительным переносом дома в другое место. Очевидно, что придется выложить колоссальные деньги, не считая тех, что уйдут в карман мошенникам.
Что необходимо учитывать при выборе земли под строительство жилища?
Основные ошибки, с которыми сталкиваются 60% покупателей. Если Вы нашли место, которое Вас устраивает, к примеру, по цене и по своему месторасположению, инфраструктуре и т.д. Вы обязаны в первую очередь запросить у застройщика градостроительный план на данный земельный надел, для чего это нужно? На таком плане есть зона разрешённой застройки на данном участке, т.е. есть там ограничения по застройки или их нет, зачастую бывают случаи, когда на половине объекта возведение чего-либо просто запрещено, так как там, может проходить красная зона и в дальнейшем, там закладывался проект по прокладке каких-то линий передач.
Половина покупаемого объекта может быть просто не ликвидным. Градостроительный план застройщик предоставляет бесплатно и никаких проблем с этим быть не должно, но если девелопер сопротивляется вашей просьбе, значит, есть определённые нарушения и Вам стоит хорошо подумать идти на такую сделку или нет. Так же немало важно знать есть ли на покупаемой территории уклоны, так как любой уклон, даже самый незначительный, ведёт за собой дополнительные расходы по строительным материалам и работой спец. техники.
Чем ровней территория, тем выгодней Ваша будущая постройка. Еще один момент, на который важно и нужно обращать внимание это уровень дороги по отношению к участку, он так же может удорожить Вам постройку. Изучайте обязательно грунт на том месте, который Вы планируете приобретать, грунт не должен быть насыпным, так как при строительстве дома Вам придется демонтировать весь грунт и это опять, будет являться дополнительным расходом. Как видите очень много тонкостей и нюансов. Будьте внимательны при покупке земельного участка.
Плюсы и минусы земли с подрядом
К положительным моментам заключения договора на покупку земли с подрядом относятся:
- единый архитектурный образ всего коттеджного поселка;
- покупателю заранее известна полная стоимость объекта;
- существует четкий срок окончания строительных работ;
- отсутствие растянутого на несколько лет строительства на соседних землях;
- вопросы по подключению объекта к коммунальным сетям решает строительная компания;
- оформление документации возложено на подрядную организацию.
Под оформлением документации подразумевается получение документов, сопровождающих все стадии возведения, от получения разрешения на строительство и до ввода объекта в эксплуатацию.
Среди минусов приобретения земельного надела с подрядом выделяют:
- высокая цена участка;
- ограниченный выбор проектов жилых домов;
- отсутствие возможности внести серьезные коррективы в архитектурный облик объекта.
Также существует риск банкротства строительной организации. То есть покупатель может остаться без денег и не получить жилой дом, предусмотренный условиями договора.
На загородном рынке Подмосковья земельные участки – самый востребованный товар. Порядка 75% сделок на всей «загородке» приходится на участки без подряда (УБП) и около 10% – на участки с подрядом (УСП). В чем же разница между этими типами недвижимости.
Для начала поясним, о каком подряде, собственно, идет речь. Договор подряда – это обязательство одной из сторон сделать работу, согласованную со второй стороной, а затем передать ее заказчику. Тот, в свою очередь, эту работу оплачивает. В контексте загородной недвижимости подряд – это договор на возведение дома на земельном участке.
Таким образом, УБП – это надел земли без построек и обязательств по их возведению. В этом случае заключается только договор купли-продажи земельного участка. Приобретая УБП, вы сами выбираете, когда вам начинать строительство, у какого застройщика, какой дом вы хотели бы видеть и т.д. Впрочем, можно ничего не строить, если вам кажется, что момент неподходящий. Но стоит иметь в виду: по наблюдениям экспертов на «загородке», если затянуть с возведением дома, в половине случаев голый участок так и останется таковым.
В свою очередь, участок с подрядом на строительство – это земельный надел, на котором планируется возведение дома с теми характеристиками и в те сроки, которые были обговорены с застройщиком. В его зону ответственности входит весь объем строительных работ.
В первую очередь необходимо тщательно изучить будущее место жительства или отдыха. Нужно выяснить, насколько локация удалена от города, и определить транспортную доступность участка: есть ли подъездные пути, сколько времени займет дорога до участка на автомобиле или общественном транспорте, где находится ближайшая автобусная остановка или железнодорожная станция.
Не следует упускать из внимания экологический аспект: далеко не всегда переезд за город по умолчанию означает бегство на лоно природы. Не лишним будет убедиться, что по соседству не располагается крупная свалка, нет производственных предприятий, полей аэрации и прочих источников загрязнения, способных омрачить загородную идиллию.
Чтобы избежать неприятных (или, напротив, быть в курсе приятных) сюрпризов в будущем, стоит обратиться к градостроительному плану территории. Не исключено, что по соседству с поселком в перспективе появится многоэтажный жилой комплекс, новая автомагистраль или мусорный полигон.
А есть ли коммуникации?
Будущему землевладельцу необходимо обратить внимание на наличие коммуникаций или возможность подключения дома к инженерным сетям. Лучше выбрать участок, находящийся неподалеку от общей газовой трубы и источника электроэнергии: чем больше расстояние до коммуникационных сетей, тем дороже будет подключить к ним объект.
Также следует заранее предусмотреть способы подключения к канализации и водопроводу. Хорошо, если есть возможность воспользоваться благами центральных магистралей. В противном случае можно пробурить скважину и установить автономную канализационную систему. Разумеется, первый вариант гораздо удобнее: владельцу не придется заботиться о техническом обслуживании септиков, достаточно лишь своевременно вносить плату за коммунальные услуги.
Если в планах самостоятельно строить дом, контролировать весь процесс, то покупайте участки без подряда. Сами решаете, какой выбрать стиль, этажность, площадь и т.д.
Такие наделы тоже имеют свои плюсы и минусы. Почему же выгодно купить участок без подряда?
За: Доступная стоимость
Цена за такую землю в среднем на 20-30% меньше, чем участок уже с возведенным коттеджем. Сумма меняется в зависимости от наличия или отсутствия коммуникаций.
За: Выгодное вложение
Участки без подряда пользуются высоким спросом. Но не только из-за низкой цены. Земля — это надежный инвестиционный проект. А строительство дома отложите до лучших времен, если пока не накопили нужной суммы.
За: Свобода действий
Собственник имеет право на выбор любого проекта дома, внешней и внутренней отделки и обустройства придомовой территории. Соблюдать единый архитектурный стиль необязательно. Поэтому есть возможность выделиться на фоне соседей.
За: Неограниченное время застройки
Владельцы участков сами регулируют этап строительства. Если финансовые возможности пока не позволяют быстро построить дом, отложите это дело.
За: Выбор застройщика
Не хотите сами строить, пригласите строительную бригаду. Участки без подряда тем и хороши, что вы сами подбираете компанию, часть работ вполне выполняется самостоятельно (если есть определенные знания, навыки и опыт). Плюс — это полный контроль бюджета, закупок дорогостоящих материалов н точно не будет. Оплачиваются работы после принятия готового дома. Но предусмотрен аванс по договоренности.
Какие отмечают недостатки участков без подряда?
Против: риск неисполнения застройщиком обязательств и сдвиг сроков окончания строительства
Жить в режиме постоянной стройки никто не желает. Застрахуйте себя и обратитесь в надежную строительную компанию с успешными проектами, отзывами и репутацией.
Против: свобода выбора не такая уж и полная.
Относительно размещения объектов на участке существуют ряд типовых требований, которые следует соблюдать. Площадь застройки должна составлять ⅓ от общей площади надела. Допускается возведение не более трех построек: один жилой дом и два здания для хозяйственных целей. Если это правило нарушить, то недвижимость не зарегистрируют.
Еще такой момент. Отсутствие единого стиля в постройках проводит к тому, что на одной улице будут рядом стоять дом эконом-класса и богатый коттедж. Некоторые соседи все-таки стремятся к некой визуальной эстетике.
Против: отсутствие коммуникаций
Большинство участков без подряда продаются без проведенных инженерных сетей. Покупатель самостоятельно будет заниматься вопросами подключения электричества, газа и воды. Обычно участки без коммуникаций покупают из-за низкой цены и возможности самим выбрать подрядчиков и провести все блага.
Участки под ИЖС без подряда: недостатки
К недостаткам продажи такого объекта, как участок без подряда, следует отнести большую вероятность затянутости проекта, когда ваш дом будет уже построен, а сосед еще не начал стройку. У застройщиков все распланировано, им просто не выгодно строить ваш дом вечно: гораздо дешевле будет дом быстро сдать и перейти к новому объекту. Самостоятельный процесс строительства и контроля загородного дома отнимает много времени и сил у неопытного покупателя, а ведь это такая сфера, где требуется быть максимально внимательным и осторожным.
Так как проекты зданий не согласуются с девелопером, то вокруг вас также будет идти неконтролируемое строительство. Возможно, кто-то построит огромный дворец, а кто-то обойдется небольшой избушкой. Такая неоднородность поселков без подрядов не всегда красит место, и некоторые отказываются от участков без подряда эконом класса именно по этой причине: отсутствие единой архитектурной и дизайнерской концепции. С другой стороны в поселке с подрядом стройка тоже может растянуться из-за того, что спрос на такие поселки ниже, чем на поселки с участками без подряда.
Ипотека и стройподряд
После того как спланирован проект и получены документы на строительство, можно заняться оформлением ипотеки. И крупные банки, и региональные кредитные организации предлагают специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Как правило, они имеют ограничения по сумме кредита и требования к строительству дома. Их лучше уточнить заранее в банке, где планируется брать кредит.
Одно из таких условий — строительством дома будет заниматься подрядная организация, аккредитованная банком. У нее можно выбрать типовой проект или разработать собственный. Ограничений по технологиям нет.
До конца 2021 года власти должны принять закон об индустриальном строительстве ИЖС и согласовать реестр типовых проектов загородных объектов. Также правительство планирует распространить льготные ипотечные программы на индустриальное ИЖС. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, можно будет прийти в банк, выбрать дом, который хочешь, — по нему определят сроки строительства и стоимость, прошедшие государственную экспертизу. После этого банк сформирует предмет залога, поскольку он понимает остаточную стоимость будущего проекта.
Ипотечный кредит на строительство собственного дома позволяют оформить льготные программы. Например, с помощью семейной ипотеки можно получить льготный кредит на индивидуальное жилищное строительство по ставке до 6% годовых. Сельская ипотека позволяет оформить кредит на строительство частного дома по ставке еще ниже — до 3% годовых. Получить кредит на строительство и покупку дома можно также по дальневосточной ипотеке по минимальной ставке — до 2% годовых.
В 2020 году институт жилищного развития «Дом.РФ» запустил в дочернем банке пилот льготной ипотеки на ИЖС. Сейчас программа в банке «Дом.РФ» завершена в связи с исчерпанием лимита по субсидированию льготных ставок. Механизмы, отработанные в рамках пилотной программы, банк использует по другим своим ипотечным программам ИЖС. «Был создан механизм аккредитации застройщиков, которые занимаются строительством частных домов. Сейчас их количество превысило 1 тыс. Для прохождения проверки застройщики должны работать не менее двух лет и иметь портфолио успешно реализованных проектов», — добавил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ»
В июле 2021 года к пилотной программе «Дом.РФ» присоединился Сбербанк. Ставка по кредиту составляет 6% годовых. Строительство дома должно осуществляться по договору подряда с подрядной организацией из списка рекомендованных банком. Программа продлится до 1 декабря.
В конце октября правительство распространило льготную ипотеку на частные дома. До этого льготная ипотека под 7% годовых действовала только на рынке новостроек. В этой программе участвует в том числе банк «Дом.РФ»: заемщики могут оформить ипотеку на строительство индивидуального жилого дома на собственном или приобретаемом в кредит от банка земельном участке и на готовый загородный дом. Минимальная ставка — 5,95%.
Посмотреть на участок
Зимой из-за снега тяжело понять, насколько участок ровный, а уклон в несколько градусов увеличит стоимость фундамента. Поэтому советую ездить на просмотр летом. Если участок понравился, лучше приехать еще раз без менеджера, чтобы никто не давил и можно было без проблем погулять по окрестностям и пообщаться с теми, кто уже живет в поселке. Вот на что рекомендую обратить внимание.
Почва. На глине или песке нельзя развести огород, а плодовые деревья будут чахнуть. Придется снимать верхний слой земли экскаватором и завозить плодородный грунт. Это лишние расходы.
Грунтовые воды. Если они близко от поверхности, то понадобится укреплять фундамент, чтобы стены не трескались. Если глубоко — скважина для воды обойдется дороже. Геологическую разведку на участке проводить дорого, но стоит поинтересоваться у соседей, как у них обстоят дела с грунтовыми водами.
Категория земель и вид разрешенного использования. Легально построить жилой дом, в котором можно прописаться, разрешено только на земле для индивидуального жилищного строительства. Узнать назначение участка можно на сайте Росреестра.
Водоемы. Летом у воды собираются любители шашлыков и громкой музыки, а также любители человеческой крови — комары.
Неприятные запахи. Мы гуляли по окрестностям, чтобы узнать, нет ли рядом источников неприятных запахов: свалки, свинофермы или секретного химического комбината. Имеет смысл полетать над картой в режиме спутника и посмотреть, что есть неподалеку.
Участки без подряда – как не стать обманутым
Первое правило оформления любых сделок с недвижимостью, и в первую очередь, при сделках покупки участка без подряда – привлечение в помощь профессиональных юристов. Правовое законодательство в России постоянно подвергается изменениям, дополнениям и редактированию. Так что успеть зафиксировать все нововведения и тем более «откатать» их на практике под силу только профессионалу. Кстати, правоохранители, разбирая мошеннические схемы, отмечают, что аферисты присматриваются к потенциальному покупателю участка без подряда заранее.
Если говорить о наиболее перспективных участках без подряда в столице, то эксперты прогнозируют превышение спроса на участках, расположенных до тридцати километров от Москвы. Более того: в 2019 году здесь даже будет прослеживаться дефицит свободной земли. Прежде всего, потому, что в таких поселках наиболее доступные цены на землю. На большом расстоянии от центра, напротив, предложение значительно превысит спрос, и ценник на участки снизится. Так что если выбор сделан в пользу участка без подряда, стоит позаботиться о предполагаемом месте и оформлении документов уже сейчас.
Сравнительно недавно на рынке загородной недвижимости получили применение и распространение такие понятия, как участки с подрядом и участки без подряда.
Подряд, или договор подряда, ─ это сделка, по условиям которой подрядчик (или одна сторона) берет на себя обязательство выполнить определенные виды работ по заданию заказчика (другой стороны) и сдать ему их результат. Заказчик же обязуется принять и оплатить результат работы. Договор подряда – одно из старейших гражданско-правовых соглашений. Известен он был еще римскому праву и рассматривался как разновидность договора найма.
Прежде чем приобрести участок без подряда, стоит задать себе вопрос: «нужно ли покупать участок с коммуникациями?». Приобретение участка, к которому уже подведены все инженерные сети – это выгодное вложение средств, так как не всегда все может быть гладко в этой отрасли. Владельцы «голых» земных участков, планирующие строительство дома или коттеджа, довольно часто сталкиваются с рядом проблем при проведении инженерных работ. Нередко бывает так, что заказчик получает отказ от компаний, занимающихся прокладкой коммуникаций. Причины здесь могут быть разными. Самая распространенная – отдаленность основной ветки тех или иных коммуникаций. При таких обстоятельствах владельцу участка приходится приложить немало усилий, чтобы добиться желаемого результата.
При покупке участка с подрядом, во избежание неприятных инцидентов между застройщиком и заказчиком, возникших на почве недопонимания, важно перед вкладыванием личных средств во столь недешевую покупку заключить предельно ясный и точный договор с застройщиком. В договоре стоит уточнить сроки строительства, сроки подвода коммуникаций (если таковых нет на участке), максимально подробно описать все сооружения, которые будут возводиться на данной территории.
Напоследок следует отметить, что сейчас набирает популярность еще один вариант продажи земельных участков. Он как бы является промежуточным между вариантами с подрядом и без подряда. Условием может быть то, что будущий проект дома необходимо будет согласовать с архитектором компании-девелопера, либо покупатель будет обязан строить дом из определенного материала, либо коробка дома должна будет соответствовать установленному застройщиком образцу.
Поэтому, прежде чем приобретать земельный участок на условиях без подряда, стоит внимательно изучить условия предлагаемого компанией договора купли-продажи.
Земельные участки без подряда: что это значит
При покупке участка без подряда в договоре купли-продажи определяется только цена самого участка, стоимость строительных работ не является предметом сделки и в документах не прописывается. На участок изготавливается межевой план, оформляется договор, после чего происходит регистрация сделки в Росреестре.
Приобретение участка с подрядом может осуществляться в 2 этапа: сначала регистрируется земля, а дом – после подписания акта о вводе в эксплуатацию. Иногда уже после ввода в эксплуатацию оформляется договор с одновременной регистрацией прав на землю и дом. Подрядное соглашение (строительные работы) не подлежит регистрации в Росреестре.
- Застройщик самостоятельно осуществляет не только строительство, но и подготовительный этап. Например, сбор и оформление документов, не нужно будет составлять технический план, заботиться о коммуникациях. Но стоимость в этом случае возрастает в разы т.к все прочие издержки компания положит на плечи потенциального владельца.
- Будущий владелец не может вносить коррективы в строительство. Изменить архитектуру или этажность (возможны исключения, но только по договоренности с застройщиком). Гражданин вправе заниматься внутренней отделкой. В выборе обоев, материала для пола и прочих ремонтных вопросах он полностью свободен и действует на свое усмотрение.
- Сроки возведения могут быть увеличены. Например, если застройщик одновременно занимается несколькими домами в поселке. Или требуется возвести дополнительное строение (баню, гараж). Правда в этом есть и своеобразный плюс. Застройщик может приобрести стройматериалы по себестоимости (если проектов несколько), что существенно снизит итоговую цену.
- В большинстве случаев оплата за услуги вносится сразу и за земельный участок, и за дом. Не будем говорит о недобросовестных фирмах. Их репутация перед оформление договора следует тщательно проверить, благо в средствах массовой информации и интернете достаточно сведений. Застройщик может объявить себя банкротом и вернуть деньги за недостроенный дом будет проблематично.
Большие риски, не смотря на очевидные плюсы, практически свели на нет договор с подрядом в эконом-классе. Добросовестный застройщик, конечно, может застраховать имущество, но это существенно увеличит затраты. Но граждане, которые приобрели участок без подряда стараются экономить по максимуму. Иная ситуация в премиум сегменте — там господствуют договоры с подрядом.
В конечно итоге многое зависит от бюджета строительства. Участок без подряда подразумевает обширные полномочия и широкое разнообразие в возведении здания. Договор с подрядом дороже, но владелец сможет сконцентрироваться на внутренней отделке и сэкономить время, нервы на постройке. Но сегодняшние реалии таковы, что договор участка без подряда остается самым популярным типом сделки.
- Первый минус очевиден сразу – покупатель не имеет возможности самостоятельного выбора стройматериала, вида утепления, планировки. Бригада строителей, это будет тоже не его выбор, и контролировать качество работ на своем участке не всегда получится.
- Высокая цена с условием больших разовых вложений. В стоимость таких участков закладывается не только реальная цена материала и работы (которые могут подрядчику обойтись и дешевле, поскольку большие объемы материала, работы предусматривают скидки), но и планируемая прибыль, а также возможные риски застройщика на случай задержки окончания проекта.
Тех, кто привык получать все и сразу, такие варианты вполне устраивают. А вот кто рассчитывает приобрести недорогую землю, не спеша закупаться и строить по мере появления финансов, тот, как правило, ищет вариант покупки участка без подряда.
Но есть и преимущества покупки земли с подрядом, которые многих, далеко не богатых, заставляют брать ипотечное кредитование или выкладывать все запасы из накопленных средств.
- Возможность в короткие и оговоренные сроки получить готовое жилье и не брать на себя многие хлопоты, отрываясь от повседневных дел и работы.
- Договор с подрядом освобождает от бюрократических проволочек и оформления разрешительных документов.
- Наличие инфраструктуры, дорог, центральных коммуникаций всегда уже предусмотрены в проекте поселка и развиваются одновременно с постройкой жилья.
Мы получили Ваше обращение и в ближайшее время свяжемся с Вами.
Никто не ограничивает вас в том, чтобы, например, форсировать строительство. Вы осуществляете его быстрыми темпами, не дожидаясь подрядчиков, или, наоборот, строите постепенно.
При анализе свободных финансовых ресурсов вы делаете выводы о том, стоит ли начинать строительство сразу после покупки земли. Возможно, в первое время вы будете использовать участок в качестве инвестиционного вложения.
Участки земли, не обремененные обязательной застройкой, идеально подходят для подобных целей. В случае необходимости реализации земли наличие недостроя не будет снижать ее ликвидности. Будущий покупатель не станет переплачивать за лишние постройки и возведет жилье в соответствии со своими предпочтениями.
Справка. Ликвидность недвижимости определяется возможностью ее быстрой и выгодной продажи.
Банки также охотно интересуются участками земли в форме залога. Это позволяет привлекать кредитные средства с целью развития бизнеса. Однако недостроенный объект не учитывается банками, когда они рассчитывают залоговую стоимость.