Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру, если в ней кто-то прописан». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.
Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:
- обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
- услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
- госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
- услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
- государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.
Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.
Принудительная выписка
Самый простой вариант – согласовать с несобственником сроки и условия освобождения жилья. Если мирный вариант урегулирования невозможен, собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и далее инициировать процесс выписки на основании полученного постановления.
Несмотря на отсутствие законодательного запрета оформлять сделки по договорам, в которых нет указания граждан, зарегистрированных по адресу, в документе купчей рекомендуется указывать пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам к указанной дате освободить занимаемые метры и сняться с учета.
Но и включение подобного условия в договор не избавляет от риска, так как не всегда выписка допустима.
Если добровольная выписка не состоялась, остается лишь один способ решения проблемы – через подачу заявления в суд. В большинстве ситуаций суд удовлетворяет требования истца и предписывает освободить жилье.
Однако положительный вердикт нуждается в обоснованиях со стороны истца:
- о наличии иного жилья, куда мог бы прописаться человек;
- об отсутствии оплат по ЖКХ;
- создание семьи и проживание по другому адресу;
- переезд на другое место жительство на длительный срок.
Правовой статус прописанных лиц
Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.
Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям. Подразумевается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.
В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:
- временная прописка — оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
- постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.
Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Выписать их не всегда можно даже через суд.
Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в документах. К таким случаям относят:
- пребывание в местах лишения свободы;
- отсутствие при прохождении военной службы;
- стационарное лечение в больнице или санатории;
- пребывание в психиатрической больнице.
Порядок продажи квартиры с прописанным лицом
Прежде всего, нужно уточнить, сохраняет ли прописанный в квартире человек в будущем право проживать в ней или нет. В первом варианте это обязательно указывается в договоре. Если такого пункта в соглашении нет, сделка признается ничтожной.
Но если на жилплощади прописаны лица, которые не сохраняют право на проживание, закон не относит это к категории существенных условий.
Чтобы сделка была успешной, нужно иметь представление о том, как продать квартиру с прописанным человеком. Для этого часто в договоре купли-продажи указывается, что лицо обязуется выписаться добровольно.
Важно помнить, что действующими сторонами сделки является правообладатель и покупатель. На других субъектов обязательства не возлагаются, они даже могут о них не знать, так как лично не подписывают соглашение.
После этого события могут начать развиваться по разным сценариям. Если кто-то купил квартиру с прописанным человеком, как его выписать – резонный вопрос, который возникает у нового владельца. Стоит постараться прийти к обоюдному согласию, чтобы гражданин добровольно обратился в регистрационное подразделение МВД, сам написал заявление с просьбой снять его с учета или подал заявку в электронном виде. Органы учёта в течение 3 дней выпишут человека.
Если лицо не хочет сотрудничать, выписка осуществляется на основании судебного решения. Покупателю придется доказывать, что человек, которого нужно снять с регистрации:
- живет в другом месте;
- не участвует в расходах на оплату и поддержание состояния общего имущества;
- постоянно проживает в другом городе.
Могут быть предусмотрены другие обстоятельства.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок
Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.
Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.
Какие категории лиц могут быть выселены при заключении сделки купли-продажи квартиры?
Прежде всего, это все совершеннолетние граждане, прописанные после осуществления приватизации. Особенно это касается лиц, не имеющих с собственником родственной связи, или не связанных супружескими узами. Судом может быть дан срок на поиск нового жилья для такого человека, но далеко не во всех случаях.
Несовершеннолетние дети, имеющие родителей или опекунов (попечителей). Главные условия – несовершеннолетний не должен быть собственником и должно иметься другое жилье. В любом случае, в этой сделке примут косвенное участие органы опеки и попечительства, ведь требуется их согласие. Могут возникнуть трудности, если новое жилье хотя бы по одному параметру хуже предыдущего.
ВНИМАНИЕ !!! Многие юристы сходятся во мнении, что жилье с подобным обременением лучше не приобретать вовсе, какой бы привлекательной не казалась цена. Ведь потом может потребоваться крайне дорогостоящая помощь юристов и не всегда она будет эффективна.
Проще всего ситуация с временно прописанными, регистрация которых будет автоматически снята по окончании ее срока.
Судья при разбирательстве дел о выселении будет также учитывать, проживают ли в данной квартире прописанные лица, или они просто там числятся.
На что покупателю обращать внимание при заключении договора купли-продажи при наличии обременений?
Сделка по купле-продаже квартиры с прописанными в ней лицами аналогична соглашению об отчуждении юридически «чистой» квартиры. Все те же условия: личные данные участников сделки, описание объекта договора (квартиры с приложением плана и прочей документации), цена, срок передачи и т.д. Но есть нюанс касательно как раз прописанных граждан. Зарегистрированные либо должны быть перечислены в основном договоре купли-продажи (с указанием сроков освобождения жилого помещения), либо возможно заключение предварительного соглашения. В предварительном соглашении также прописываются все зарегистрированные лица и порядок прекращения их регистрации на данной жилплощади. Обязанности по их выписке возлагаются на продавца. Образец и самого договора, и предварительного соглашения можно найти на юридических сайтах.
Риски продажи квартиры с обременением
Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.
Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:
- невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
- увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
- сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.
Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.
Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.
Кого нельзя выписать из квартиры
В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.
Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению
| Категория граждан | Правовые последствия |
| Собственник жилья | Не подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника |
| Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник) | Имеет право на пожизненное проживание в квартире |
| Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица | Отказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения |
| Иждивенец | При заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания |
| Участник жилищных кооперативов | Если такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно |
| Бывшие супруги (при наличии брачного договора) | Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок |
| Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов) | Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно |
Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?
В стандартной схеме купли-продажи продавец берет на себя обязательства освободить жилплощадь в оговоренный срок и обеспечить выписку всех проживающих там лиц. Как правило, на исполнение отводится 14-15 дней, отсчет начинается с момента регистрации перехода прав собственности.
Такое условие прописывается в ДКП. Некоторые продавцы, стремясь повысить привлекательность своей квартиры для покупателей, освобождают ее еще до сделки. На практике не всегда удается добиться взаимопонимания с жильцами, но это не является поводом для отказа от намерений продать объект.
Реализовать квартиру можно даже в случае, если в ней остались прописанные жильцы – важно лишь, чтобы они не имели прав собственности. Жизненные ситуации, заставляющие собственника поступать так, бывают самыми разными. Чаще всего это сложные отношения с соседями или собственными домочадцами – когда нет сил терпеть ссоры и прочие неудобства, остается только поменять место жительства. Являясь единоличным собственником жилья, испрашивать разрешения у прописанных на жилплощади людей нет необходимости. В соответствии со ст.292 ГК РФ, они имеют ограниченный объем правомочий – в случае перехода прав собственности третьему лицу, они автоматически теряют возможность пользоваться жильем.
Вторая частая причина – прописанное в квартире лицо давно в ней не проживает, и найти его не представляется возможным. Процесс признания человека без вести пропавшим требует обращения в суд и предоставления доказательств – на это у владельца жилья часто просто не хватает времени.
Может сложиться ситуация, когда прописку жильцам нужно по каким-либо причинам сохранить на некоторое время, а затем они обещают выписаться – часто такое условие выдвигается при встречной покупке жилья.
До момента приобретения прав на новую недвижимость, продавцу и членам его семьи нужно где-то жить.
Точно предсказать сроки выписки в данном случае сложно, что приводит к некоторым неудобствам – приходится договариваться.
Какие лица не могут быть выселены из квартиры ни при каких обстоятельствах?
Перечень таких лиц довольно широк и любому приобретателю необходимо знать категории не подлежащих выселению.
Прежде всего, это дети-сироты. Несовершеннолетние лица, не имеющие родителей или опекунов (попечителей), будут пожизненно занимать эти квадратные метры. Ведь их нельзя выписать «в никуда». Несовершеннолетнему должно быть предоставлено жилое помещение, аналогичное по площади, стоимости и комфортности. При этом сделку одобряют органы опеки и попечительства.
Нельзя выписать и плательщика ренты, ведь он пользуется правом проживать в квартире до конца своих дней.
В последнее время в брачные договоры часто включают условие о проживании супруга в той же квартире и после развода. Как правило, определяется срок такого проживания (чтобы успел подыскать жилье). Но бывает, что устанавливается право пожизненного проживания. В этом случае выписать бывшего супруга принудительно невозможно.
ВАЖНО !!! Если прописанный гражданин в свое время отказался от участия в приватизации продаваемой квартиры, то он приобретает право на пожизненное проживание в этом жилом помещении. Выселен он может быть только по его желанию.
Право пожизненного проживания может быть оформлено и по завещанию. Если, допустим, квартира находилась в долевой собственности и дольщик умер, но оставил в пользу родственника или иного лица завещание на право проживания.
Человек, который осужден к лишению свободы и пребывает в «местах, не столь отдаленных», вправе после освобождения, вселится в данную квартиру. В итоге, покупатель может получить неприятный сюрприз в виде приезда бывшего заключенного и проблематичной процедуры по его выселению.
Кого можно выписать из квартиры?
Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).
С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.
Иногда суд может выставить дополнительные условия. Например, дать конкретный срок, в течение которого прописанные лица обязаны выписаться.
Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.