Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика по ст. 162 ЖК РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Указанной выше нормой закона определен срок прекращения соглашения, заключенного между владельцами и управляющей компанией. Прекращение деятельности по управлению МКД возможно в день, который предшествует началу возникновения обязательств новой управляющей организации. При этом ее выбрало собрание, назначили по итогам открытого конкурса по отбору УК либо назначили в порядке ч. 6 ст. 200 ЖК (без проведения открытого конкурса по отбору УК).
- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 марта 2013 г. по делу N А13-2716/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
- Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2014 г. по делу N А21-9674/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
- Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8.
- Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: КОНТРАКТ, 2006.
- Михайлов В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008. N 3.
- Сердюков К.А. Правоотношения с множественностью лиц в российском гражданском праве: Дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2011.
- Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008.
- Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. N 11.
Взыскание с УК неизрасходованных средств
Сменили управляющую компанию на другую или создали ТСЖ? Как вернуть неосвоенные прежней УК деньги собственников?
См. по данной теме обзор: Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение. Судебная практика
Примеры из судебной практики, используемые в настоящем обзоре (судебные акты Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, апелляционные определения судов второй инстанции):
ВАС РФ:
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года № 1027/10
Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 года № 7677/11
Определение ВАС РФ от 27.08.2013 года № ВАС-8043/13
Суды общей юрисдикции:
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 года № 59-В12-5
Порядок смены управляющей компании соблюден. Решение суда
Порядок смены управляющей компании нарушен — решение собрания недействительно
Смена управляющей компании (ЖКХ) возможна в любое время. Решение суда
Обзор подготовил Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 30.11.2013г.
Итак, к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, кто же является исполнителем коммунальных услуг при отсутствии подписанного УК и РСО договора ресурсоснабжения. Можно утверждать одно: если есть признаки фактически сложившихся отношений (УК выставляет платежные документы потребителям, получает от них плату, рассчитывается с РСО, участвует в процедуре заключения договора ресурсоснабжения), исполнителем следует считать УК. Если таких признаков нет (счета потребителям выставляет РСО, УК не обращается за заключением договора управления), все равно нет уверенности в том, что исполнителем признают РСО, поскольку в некоторых случаях арбитры полагают, что УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг в силу закона независимо от каких‑либо фактических обстоятельств. Выводы, сделанные Верховным судом по делу о неправомерности выставления РСО счетов на оплату коммунальных услуг на ОДН, не носят общеобязательного характера, хотя, скорее всего, будут применяться на практике.
Порядок утверждения договора управления многоквартирным домом
Утверждение условий и заключение договора управления МКД обычно происходит на общем собрании собственников помещений в МКД. Однако в ряде случаев необходимо проведение открытого конкурса. В частности, это следующие ситуации:
- Когда собственники помещений в МКД не смогли выбрать способ управления им за последние 6 месяцев либо решение хотя и было принято, но не реализовано.
- Когда срок действия договора управления МКД закончился, а способ управления домом не выбран или выбран, но не реализован.
- Когда дом новый, только что введенный в эксплуатацию. В этом случае в течение 20 дней с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по выбору УК, а в течение 40 дней проводит конкурс (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
- Когда у УК аннулирована лицензия, а собственники помещений в МКД не приняли на общем собрании решение о выборе способа управления домом, либо не реализовали принятое решение, либо собрание не было проведено или не имело кворума. В этом случае орган местного самоуправления в течение 3 дней обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору УК (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).
Что является существенным нарушением договора?
Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.
Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.
Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:
- периодические задержки работ, необходимых для МКД;
- отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
- нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).
При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.
Основания и их формулировка
Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.
Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:
- Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
- Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.
Основание для признания договора недействительным
В соответствии с требованиями гражданского законодательства, недействительными признаются только сделки, правомерность которых признана судом (ст. 166 ГК РФ). Это означает, что стороны обязаны вернуть друг другу полученные блага или возместить их стоимость в денежном эквиваленте.
Исходя из тех же норм, признать договор управления многоквартирным домом недействительным можно на следующих основаниях:
- положения договора противоречат принятым законам и основам правопорядка;
- соглашение имеет признаки мнимых или притворных сделок;
- контракт заключен от имени недееспособного или несовершеннолетнего лица;
- не получено согласие местных властей или отсутствует лицензия;
- имело место намеренное заблуждение, например, если одной из сторон запрещено вести данный вид деятельности.
О злоупотреблении правом со стороны юриста при оказании услуг будущему банкроту
Те, кто читают меня на закон.ру, знают, что мой профессиональный интерес связан с авторским правом вообще и американским авторским правом в частности, но сегодня статья будет не об этом.
Долгие годы я занимаюсь собственным юридическим бизнесом, в основном связанным с судебным представительством, и сейчас столкнулся с интересной ситуацией, которая наводит на интересные, как мне кажется, размышления.
Если выводы апелляционного суда в деле, о котором я хочу рассказать, останутся без изменения, это вполне может повлиять на коллег в будущем, поэтому я решил написать то, что вы сейчас читаете. Особенно вопрос актуален на фоне широкого обсуждения вопроса добросовестности, происходящего на закон.ру J
- Если коротко, то мне интересно, возможно ли считать работу юриста по защите интересов одной стороны конфликта ущербом интересам другой стороны конфликта, а если возможно, то являются ли юридические услуги проигравшей стороне конфликта злоупотреблением правом со стороны юриста?
- Предыстория
- В 2015 году я начал работать с клиентом, который оказался в сложной жизненной ситуации: этому состоятельному пожилому человеку был поставлен диагноз «болезнь Альцгеймера», чем немедленно воспользовался его сын, дав отцу подписать большое количество документов и проведя ряд сомнительных операций. Параллельно все уставные документы и первичка нескольких юрлиц исчезли из офиса…
- В результате этих действий не только российский бизнес и оффшор папы попал под угрозу, но сын умудрился еще перевести долг российской компании в несколько миллионов долларов с оффшора папы на свой оффшор.
- Со взыскания этого долга в суде и начался весь конфликт, который вылился в большое количество судебных разбирательств, других юридических действий и растянулся более чем на год.
Я работал с этим клиентом как ИП, привлекая юридическую компанию на субподряд. В итоге в общей сложности 5 юристов работали по этому клиенту в течение более года. Следы моей работы и работы этих юристов можно без труда найти как минимум в судебных актах, вынесенных судами по десятку дел.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке. Большинство населения ЯНАО проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы довольны своей управляющей компанией. Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных.
Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т. Если смотреть с точки зрения закона, то если как указано в тексте вопроса собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ. Договор управления многоквартирным домом изменяется и или расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством ч. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором.
Жизненный цикл договора управления многоквартирным домом
По общему правилу для возникновения правоотношений управления многоквартирным домом необходимо наличие двух юридических фактов: решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управления управляющей организацией в качестве способа управления многоквартирным домом и заключение договора управления многоквартирным домом (ст. 44, ст. 161 ЖК РФ). Как отмечает Ю. Свит, «процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом»335. Как уже отмечалось, ранее наиболее перспективным способом управления многоквартирным домом является управлением путем заключения договора в управляющей компанией. Конечно, данный способ может быть признан эффективным, если управляющая компания создана именно для оказания качественных услуг их потребителям, а не в рамках мошеннических действий путем присвоения и растраты чужих денежных средств. Эффективность деятельности управляющей компании соотносится, прежде всего, с профессионализмом ее управленцев и работников. «Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома»336. Поэтому при избрании указанных способов управления также не исключается привлечение управляющей организации. Но начиная с 2013 года государство пытается переориентировать собственников многоквартирного дома на непосредственное управление его общим имуществом337, что, на наш взгляд, может повлечь за собой возникновение конфликтных ситуаций при выборе ресурсоснабжающих организаций, определении условий заключения договоров и их исполнении.
Выбор управляющей компании и заключение с ней договора возможны на основании как добровольного, так принудительного выбора такой организации. Конечно же, государство в лице законодателя отдает предпочтение первому способу (добровольному), в рамках которого сособственники общего имущества многоквартирного дома проявляют себя как активные участники данных правоотношений, принимая на себя ответственность за определение контрагента (управляющей организацией) по данному договору через надлежащую организацию контроля за их деятельностью. В соответствии с пп. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ, добровольный выбор управляющей организации осуществляется собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании большинством голосов не от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Данное положение также вызывает нарекание в литературе, но, на наш взгляд, в тоже время оно призвано пробуждать инициативу собственников к самоуправлению.
Исходя из ч. 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Правил338, заключение договора для собственников обязательно, и управляющая организация может обратиться в суд с требованием о его заключении в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ. Жилищный кодекс РФ допускают заключение одного договора с множественностью лиц на стороне собственников помещений в многоквартирном доме, что подтверждает и судебная практика339. Законодатель предпринял попытку внести ясность в данную ситуацию и дополнил ч. 1 ст. 162 ЖК РФ положением, согласно которому «собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Данное положение находится в противоречии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, согласно которому решение о выборе управляющей организации принимается большинством голосов от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрание. Таким образом, принятие решение о выборе управляющей организации не означает, возникновение возможности на заключение договора. Именно на общем собрании определяется воля большинства (которому должно подчиняться меньшинство) и утверждается проект договора, путем согласования всех существенных условий. От имени собственников помещений в многоквартирном доме договор управления многоквартирным домом подписывается председатель совета многоквартирного дома. Но, как следует из п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, права и обязанности по данному договору приобретают собственники, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные доверенностями. Таким образом, исходя из смысла ч. 1 ст. 162 ЖК РФ и п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ договор считается заключенным, но только в отношении тех собственников, которые голосовали за его заключение. Жилищный Кодекс РФ не содержит правовых средств понуждения к заключению данного договора в случае отказа собственника от заключения договора с управляющей организацией, ввиду отсутствия обязательности его заключения для собственников. Судебная практика не отличается единообразием по данному вопросу. В одних случаях суды указывают, что обязанность заключения спорного договора в силу ст. 158, 162 ЖК РФ лежит на собственниках жилых помещений в многоквартирном доме340. В другом случае иск управляющей организации о понуждении собственников помещений к заключению договоров на управление многоквартирными домами был удовлетворен 341. Собственники многоквартирных домов, в которых все помещения находятся в публичной собственности, «обязаны заключать договоры управления с управляющими организациями, выбираемыми по результатам открытого конкурса, или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, то без проведения такого конкурса (ч. 8 ст. 161 ЖК РФ). Проведение конкурса необходимо и в тех случаях, когда собственники не выбрали способ управления общим имущество многоквартирного дома342. Последний случай обусловливается, главным образом, пассивным поведением собственников помещений. Но предусмотренный механизм проведения собрания собственников, на котором должен решаться вопрос о заключении договора управления, не способствует развитию самоуправления в жилищной сфере. Положение закона о том, что лицо, выступающее инициатором собрания, должно нести необходимые расходы по его организации, а также отсутствие информации относительно того, каким образом и как инициатор общего собрания получит необходимые сведения об остальных собственниках, их долях в общем имуществе и т. д., сдерживает инициативу собственников, делая их поведение пассивным. На наш взгляд, инициатором первого собрания, в том числе, когда решается вопрос о выборе управляющей организации, должен являться орган местного самоуправления (обязанность которого необходимо закрепить законодательно), который на первом этапе формирования самоуправления и должен нести соответствующие расходы.
Контроль за деятельностью управляющей компании
Рассматривая контроль в области управления многоквартирным домом, необходимо отметить его разновидности в зависимости от субъекта. Это деятельность со стороны самих собственников; аудиторов, которые по найму привлекаются жильцами; уполномоченными органами государственной власти.
Контроль собственниками
Заключая договор, обе стороны признают равные права и обязанности друг друга. Условие взаимного договора выступает существенным условием соглашения, а значит заслуживает отдельного внимания.
Собственники имеют право отслеживать деятельность обслуживающей организации, равно как и последняя может контролировать процесс уплаты взносов, платежей. Главной формой контроля является обязанность организации ежегодно в первом квартале предоставлять жильцам дома отчет о выполнении условий соглашения за прошедший год.
Доступ к данному отчету совершенно открытый, в нем отражены основные показатели финансовой, хозяйственной деятельности предприятия, спектр услуг, работ, которые были произведены, их стоимость.
Не менее важной формой контролирующей деятельности выступают обязательные собрания жильцов дома. За управляющей организацией закрепляется требование присутствовать представителю на таких мероприятиях.
В ходе чего собственники лично могут задать интересующие их вопросы, представить на обсуждение проблемные моменты, пожелания и узнать о дальнейших планах, сметах фирмы. Контакт гражданина с организацией не ограничивается одним разом в год, при желании первый может направить обращение почтой или явиться лично с нерешенной проблемой.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Договор управления с застройщиком
Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.
До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).
Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).
В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.
Основные условия договора управления МКД
321795
Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке
Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.
УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что
- существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
- жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.
Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.
Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.
Сопутствующая документация
Некоторые документы обязан подготовить, передать застройщик, как только заканчивает строительство:
- протокол собрания, где именно была отобрана УК;
- проект готового договора управления;
- акт (от застройщика) ввода МКД;
- разрешение на официальный ввод данного МКД в дальнейшую эксплуатацию;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт указанного объекта плюс земельного участка, что под ним;
- инструкция (общая) по эксплуатации;
- санитарный паспорт;
- ситуационный план всей придомовой территории плюс характеристика всех подземных, наземных коммуникационных систем;
- действующие договоры ресурсоснабжения;
- документация на имеющиеся приборы учета;
- акт приемки МКД, также придомовой территории.
Как видно, документов много. Кстати, при назначении УК должны присутствовать именно собственники квартир, не арендаторы.
Продление, изменение, расторжение или прекращение договора
Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.
Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.
Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.
Как управляющей компании отказаться от управления домом: пошаговая инструкция
Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.
Итак, алгоритм действий:
- Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
- Подготовка необходимых документов и отчётности
- Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
- Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
- Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
- Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.