Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление дома в собственность в 2023 году: стоимость, порядок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для строительства любого дома понадобится территория, на которой он будет стоять. И это должен быть собственный земельный участок. Что к нему относится? Это та территория, где имеются четко определенные границы. Частной собственностью считается верхний слой грунта. Что касается его глубин, то о них ничего не говорится в действующих законодательных актах. Именно поэтому перед бурением артезианской скважины необходимо свои действия согласовать и задокументировать.
Документы для получения разрешения на строительство дома
Как получить разрешение на строительство дома? В первую очередь необходимо собрать пакет документов. Этот этап наиболее длительный. Итак, какие бумаги понадобятся:
- Документы, подтверждающие право владения участком.
- Проектная документация.
- Документы, подтверждающие личность заявителя или его представителя (паспорт или доверенность, заверенная у нотариуса).
- Заявление. Заполнить его можно заранее или при подаче документов в МФЦ.
- выписка из ЕГРН для подтверждения права владения участком;
- непосредственно правоустанавливающий документ.
Это может быть договор купли-продажи, дарения, ренты, который подтверждает переход права собственности. Либо свидетельство о том, что земля, на которой планируется строить, унаследована.
Выписку можно взять в многофункциональном центре или в Росреестре. За нее придется заплатить. Для физических лиц стоимость составляет:
- 300 руб. за бумажный вариант;
- 150 руб. за выписку в электронной форме.
Стоимость для организаций отличается. Заказ выписки доступен не только при личном посещении, но и дистанционно через сайт Росреестра.
Если планируемый к возведению объект не попадает под индивидуальное жилищное строительство, то документов нужно подготовить довольно много:
- пояснительную записку;
- план участка с указанием не только места, где будет размещаться объект, но и проходных и подъездных путей к нему;
- схему участка с отмеченными красными линиями предельными расстояниями от других объектов;
- архитектурный проект планируемого к возведению объекта;
- если необходимо, проект сноса или реконструкции здания, размещающегося на участке строительства;
- архитектурный план придомовой территории;
- разрешение на отклонение от некоторых параметров;
- инженерно-технический проект с указанием точек подключения коммуникаций;
- проект доступности для инвалидов – необходим, если будут строиться помещения социального назначения;
- экспертное заключение о проектной документации;
- согласие собственников строения на проведение реконструкции, если она необходима.
Как получить разрешение на строительство дома ИЖС? В этом случае документов требуется гораздо меньше:
- план земельного надела. Взять его можно в БТИ. Он должен быть получен не ранее чем за 3 года до начала оформления разрешительных документов;
- описание внешнего вида здания в случае возведения его в исторических местах, поскольку оно должно вписываться в общий вид;
- схема участка с указанием места расположения дома;
- заключение проектной экспертизы.
Заключение может быть получено не только в государственном учреждении, его могут сделать и частные организации, но обязательно аккредитованные. Поэтому вместе с экспертным заключением необходимо брать у них заверенную копию документа, который подтверждает действующую аккредитацию.
Можно заполнить готовый бланк в многофункциональном центре. Однако допускается писать заявление заранее самостоятельно по образцу.
- Указание должности и Ф. И. О. лица, принимающего решение в регионе строительства. Как правило, это глава района или субъекта РФ. Уточнить эту информацию можно в МФЦ или на официальном сайте региона.
- Вписывание информации о заявителе – Ф. И. О., адрес прописки и данные паспорта. Рекомендуется также указывать номер телефона, это обеспечит быструю связь в случае необходимости.
- Указание названия документа. В заявлении есть два варианта разрешения, нужно подчеркнуть верный (строительство).
- Указание необходимых сведений – перечня планируемых к проведению работ, типа возводимого здания, адреса, необходимого срока действия разрешения. Нужно также вписывать реквизиты документа, подтверждающего право собственности заявителя на землю.
- Описание основных характеристик дома. Среди них должна быть и планируемая площадь всего здания, а также отдельных помещений в нем.
- Перечисление документов, предоставляемых вместе с данным заявлением.
- Подпись и указание даты.
Если вы будете заполнять заявление в МФЦ, то большую часть сведений в него впишет специалист. Вам нужно будет лишь проверить, верно ли внесена информация. Поэтому лучше отказаться от самостоятельного заполнения заявления в пользу оформления его по месту подачи документов.
При поиске земли для строительства жилого дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия.
- Площадь. Размер участка необходимо соотнести с площадью и проектом будущего дома. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
Можно выбрать одну подрядную организацию, которая построит дом «под ключ» или для каждого отдельного вида работ пользоваться услугами разных компаний. Лучше остановиться на первом варианте, так как у каждого подрядчика свои стандарты работы, с которыми может не согласиться «чужая» бригада.
При выборе строительной компании имеет смысл проверить квалификационные сертификаты, посмотреть портфолио с уже построенными домами, а ещё лучше — приехать на объект, который находится в процессе строительства, и своими глазами увидеть, как выстроен процесс работы.
Настоятельно рекомендуем заключить договор подряда с организацией — это позволит обозначить фронт работ и сроки их выполнения, а также установить порядок действий в том случае, если одна сторона не выполнит свои обязательства. Оплата осуществляется поэтапно после приёмки каждого отдельного вида работ. Также вместе с договором важно составить подробную смету строительства, в которой будет указана стоимость каждого этапа.
За закупку материалов может отвечать как подрядчик, так и сам заказчик — это тоже определяется в договоре. В некоторых случаях первый вариант выгоднее, так как строительные компании могут приобрести стройматериалы с большой скидкой. Если сомневаетесь, узнайте цену самостоятельно и сравните её с предложением подрядчика.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Возможно ли строительство жилых домов на землях сельхозназначения?
Да, с 1 марта 2022 года разрешено строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения. Однако построить дом можно только на земельных участках, которые принадлежат крестьянским-фермерским хозяйствам. При этом земельный участок должен использоваться по назначению, то есть для ведения сельскохозяйственной или фермерской деятельности.
Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.
Как выбрать подрядчика для строительства дома?
Если строите жилой дом с использованием ипотечного кредита, обратите внимание, что банки часто требуют согласовывать с ними подрядчика, который будет проводить работы. Этот момент следует отдельно обсудить с представителями банка при оформлении ипотеки.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Документы для получения разрешения на строительство дома
Как получить разрешение на строительство дома? В первую очередь необходимо собрать пакет документов. Этот этап наиболее длительный. Итак, какие бумаги понадобятся:
- Документы, подтверждающие право владения участком.
- Проектная документация.
- Документы, подтверждающие личность заявителя или его представителя (паспорт или доверенность, заверенная у нотариуса).
- Заявление. Заполнить его можно заранее или при подаче документов в МФЦ.
- выписка из ЕГРН для подтверждения права владения участком;
- непосредственно правоустанавливающий документ.
Это может быть договор купли-продажи, дарения, ренты, который подтверждает переход права собственности. Либо свидетельство о том, что земля, на которой планируется строить, унаследована.
Выписку можно взять в многофункциональном центре или в Росреестре. За нее придется заплатить. Для физических лиц стоимость составляет:
- 300 руб. за бумажный вариант;
- 150 руб. за выписку в электронной форме.
Стоимость для организаций отличается. Заказ выписки доступен не только при личном посещении, но и дистанционно через сайт Росреестра.
Если планируемый к возведению объект не попадает под индивидуальное жилищное строительство, то документов нужно подготовить довольно много:
- пояснительную записку;
- план участка с указанием не только места, где будет размещаться объект, но и проходных и подъездных путей к нему;
- схему участка с отмеченными красными линиями предельными расстояниями от других объектов;
- архитектурный проект планируемого к возведению объекта;
- если необходимо, проект сноса или реконструкции здания, размещающегося на участке строительства;
- архитектурный план придомовой территории;
- разрешение на отклонение от некоторых параметров;
- инженерно-технический проект с указанием точек подключения коммуникаций;
- проект доступности для инвалидов – необходим, если будут строиться помещения социального назначения;
- экспертное заключение о проектной документации;
- согласие собственников строения на проведение реконструкции, если она необходима.
Как получить разрешение на строительство дома ИЖС? В этом случае документов требуется гораздо меньше:
- план земельного надела. Взять его можно в БТИ. Он должен быть получен не ранее чем за 3 года до начала оформления разрешительных документов;
- описание внешнего вида здания в случае возведения его в исторических местах, поскольку оно должно вписываться в общий вид;
- схема участка с указанием места расположения дома;
- заключение проектной экспертизы.
Заключение может быть получено не только в государственном учреждении, его могут сделать и частные организации, но обязательно аккредитованные. Поэтому вместе с экспертным заключением необходимо брать у них заверенную копию документа, который подтверждает действующую аккредитацию.
Можно заполнить готовый бланк в многофункциональном центре. Однако допускается писать заявление заранее самостоятельно по образцу.
- Указание должности и Ф. И. О. лица, принимающего решение в регионе строительства. Как правило, это глава района или субъекта РФ. Уточнить эту информацию можно в МФЦ или на официальном сайте региона.
- Вписывание информации о заявителе – Ф. И. О., адрес прописки и данные паспорта. Рекомендуется также указывать номер телефона, это обеспечит быструю связь в случае необходимости.
- Указание названия документа. В заявлении есть два варианта разрешения, нужно подчеркнуть верный (строительство).
- Указание необходимых сведений – перечня планируемых к проведению работ, типа возводимого здания, адреса, необходимого срока действия разрешения. Нужно также вписывать реквизиты документа, подтверждающего право собственности заявителя на землю.
- Описание основных характеристик дома. Среди них должна быть и планируемая площадь всего здания, а также отдельных помещений в нем.
- Перечисление документов, предоставляемых вместе с данным заявлением.
- Подпись и указание даты.
Когда требуется согласие?
Нет нужды в получении разрешения от соседа на возведение постройки, если:
- соблюдены все технические, санитарные и иные требования нормативных документов;
- отсутствуют факты нарушения прав и интересов третьих лиц;
- нет угрозы жизни и здоровью людей.
Подобная трактовка подразумевает узаконивание нарушения, что прямо противоречит принципам законодательства.
Необходимость в согласовании нюансов возведения постройки возникает в строго определенных случаях:
- В каждом субъекте РФ предусмотрены дополнительные требования для строительства, которые могут подтверждать нужду в получении разрешения от соседа.
Как пример, в Нормативах градостроительного проектирования Ставропольского края (утвержден приказом Министерства строительства, дорожного хозяйства и транспорта Ставропольского края № 295-о/д от 2017 года) в разделе I, части 6, пп. 6.5 указано, что при возведении дворовых туалетов на территории частного домовладения установленный нормативами отступ может сокращен при согласовании вопроса с соседями.
- Согласно СП 42.13330.2016, возможна блокировка жилых или хозяйственных построек на смежных земельных наделах (блокировка – общая стенка строений). Однако допустимо это лишь при соблюдении двух условий: между соседями достигнуто взаимное согласие, а также выполнены все противопожарные требования.
Зачастую согласие соседа на строительство требуется чиновниками при оформлении разрешения на возведение объекта недвижимости. В большинстве случаев подобные запросы не обоснованы, но гораздо проще получить документ, чем спорить с должностными лицами.
Последствия самовольного строительства
Одним из требований к использованию земли под ИЖС является требование о недопустимости использования участка для размещения гостиниц, отелей, а также для ведения в построенном на нем здании для производственной деятельности.
На законодательном уровне на таком участке допускается возведение многоквартирного жилого дома при условии изменения вида его разрешенного использования.
Правообладателю необходимо получить акт, который подтверждает изменение использования участка в соответствии с градостроительным регламентом.
При строительстве жилого дома с нарушением назначения земли, владелец самовольной постройки может быть привечен к ответственности по действующему законодательству.
Через суд строение может быть снесено в принудительном порядке, со взысканием расходов за его снос с собственника участка.
К такому зданию нельзя подвести инженерные сети, а также произвести процедуру его регистрации в отделе Росреестра.
Бывают случаи, когда на участках ИЖС строятся коммерческие торговые или офисные здания, без получения необходимых согласований.
Поэтому потенциальным приобретателям или арендаторам помещений следует тщательно проверять правоустанавливающие документы на интересующие объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является любой объект недвижимого имущества, построенный земле, если:
| Участок не предназначен | для возведения индивидуального жилого дома |
| Строительство дома | выполнено без соблюдения установленной процедуры (уведомление о планируемо строительстве не направлялось в муниципалитет) |
| Здание сооружено с нарушениями | действующих строительных правил, указаний градостроительных нормативных актов |
Получить согласование строительства можно 2 способами.
Под получением согласования понимается положительное решение. На основании решения допускается строительство или реконструкция дома.
1-ый способ.
Администрация направляет владельцу участка уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости размещения дома.
Примечание.
Для краткости данное уведомление назовем – уведомление о соответствии и допустимости строительства дома.
2-ой способ.
Администрация отмолчалась. Чиновники не направили уведомление о несоответствии дома установленным параметрам строительства и/или не допустимости размещения объекта.
В дальнейшем указанное уведомление будем именовать уведомление об отказе.
Важно.
Строительство считается согласованным, если владелец участка получил уведомление о соответствии и допустимости.
Либо не получил никакого ответа от администрации.
Иными словами, владелец участка может строить дом, если он:
- получил из администрации уведомление о соответствии и допустимости,
- либо не получил никакого ответа.
Описание внешнего облика объекта ИЖС или садового дома не соответствует требованиям территории исторического поселения.
Данное основание отказа применяется для участков в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Иными словами, если участок, на котором вы решили затеять стройку, располагается на обычной территории, а не в границах исторического поселения, то можете пропустить данное основание отказа, потому что оно к вам не применимо.
В чем состоит суть данного основания отказа?
Если вы планируете строительство объекта ИЖС или садового дома на земельном участке, который располагается на территории исторического поселения, то в уведомлении о начале строительства вы должны:
- указать сведения о типовом архитектурном решении, которое допустимо для данной территории,
- либо приложить к уведомлению описание внешнего облика дома (цветовое решение, дизайн фасада, используемые при строительстве материалы и т.д.).
Относительно того, где брать типовые архитектурные решения, которые можно использовать при строительстве дома на территории исторического поселения, отвечать не берусь.
Вопрос об источниках получения типовых архитектурных решений не прокачивал, потому что строительство домов на таких территориях не самый распространенный случай.
✅ Нужно ли разрешение на пристройку от соседей и совладельцев дома?
Одобрение расширения строительной инспекцией — не единственное действие, которое должен предпринять застройщик. Цель затрагивает интересы соседей и других владельцев домов/собственников недвижимости. Их права также должны быть приняты во внимание:
Это необходимо, если пристройка находится близко к соседнему дому. Как правило, соблюдается расстояние в 1 метр от ограждения. Такие меры должны быть согласованы с соседями.
Если он не возражает, вам следует составить нотариально заверенный акт и приложить его к уведомлению о реконструкции — статья 51.1, пункт 3, подпункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так вы сможете «оправдать» нарушение норм СНиП.
Общая собственность на жилой комплекс означает, что дом принадлежит нескольким людям. Владельцами могут быть дети, родители, бабушки и дедушки, тети, племянники, племянницы и третьи лица. Дом может быть продан только с согласия всех правообладателей (статья 246 Гражданского кодекса). Если один из них возражает против создания пристройки, реконструкция невозможна.
Совместная собственность супругов также требует совместного решения о ремонте. Один из супругов подает уведомление, а другой супруг выдает доверенность или дает согласие. Если другой супруг возражает против этого, изменения не произойдут.
В обоих случаях лучше всего оформить доверенность на одного из собственников. Документ проверяется нотариусом. Если он убежден в добровольном волеизъявлении совладельцев, доверенность подписывается и скрепляется печатью. Заверенный документ должен быть приложен к пакету уведомлений и документов.
Таким образом, любое расширение или увеличение дома должно быть одобрено властями. Для процедуры уведомления требуется не так много документов. Вам понадобится форма заявления (уведомление), документы, относящиеся к недвижимости, и проект переоборудования. Власти проверяют заявление и дают ответ — либо разрешают, либо запрещают дополнительное строительство. Меры должны быть согласованы с соседями, а также с учетом мнения домовладельцев.
Несмотря на свою простоту, процедура уведомления может вызвать проблемы. Один из них — отказ властей разрешить реконструкцию. Часто переписка оказывается безрезультатной, и строительство заходит в тупик. Процедуру необходимо ускорить, но владельцу не хватает юридических знаний. Или продление срока уже подготовлено, но вы не подали уведомление. Несанкционированное строительство приводит к штрафам, а в некоторых случаях и к сносу. Чтобы избежать худшего сценария, лучше всего проконсультироваться с адвокатом. Эта консультация подскажет вам, правильно ли вы поступаете, какие ошибки вы допустили и как узаконить самовольную постройку и получить разрешение от властей. Адвокаты дадут правовую оценку и помогут в трудную минуту. Звоните или подавайте заявку на сайте!
Требования к оформлению
Доверенности могут составляться любым из участников сделки:
- покупателем;
- продавцом.
В зависимости от того, кто из них является доверителем, составляется текст документа. Здесь же учитываются следующие нюансы:
- отсутствие построек на земельном участке;
- наличие жилого дома;
- наличие дачного домика.
Если речь идёт о пустом участке, в доверительном документе следует указывать:
- кадастровый номер;
- адрес расположения (при наличии);
- категорию земель;
- общую площадь;
- наличие (отсутствие) коммуникаций;
- установленную стоимость.
Кадастровый номер присваивается при постановке надела на учёт. Не поставленные на учёт земли к сделке не допускаются.
При наличии дачного домика, он должен оформляться как строение, входить в договор купли-продажи дачного участка (о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом). Поэтому в доверенности также указывается его наличие. Но если он существенно влияет на ценообразование и прошёл регистрацию в Росреестре как объект недвижимости, то к нему применяются нормы, распространяющиеся на куплю-продажу частного дома с участком.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.