Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать или подарить долю в квартире Что дешевле и выгодней». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Особенности дарственной
Отличительная черта данного способа отчуждения имущества – безвозмездность. То есть передача жилья выгодополучателю осуществляется без оплаты стоимости имущества. Расходы, которые несет одариваемый субъект, могут быть связаны исключительно с оформлением сделки. Например, нотариальным удостоверением соглашения и последующей регистрацией права.
Также дарственная не может содержать каких-либо встречных требований к выгодополучателю. Иначе договор может стать объектом оспаривания в будущем.
Еще одной особенностью дарственной является разделение налоговых обязательств между родственниками и посторонними лицами. Заключение сделки между членами семьи подразумевает освобождение от уплаты НДФЛ. Тогда как третьи лица обязаны платить налог. Льгота предоставляется при наличии подтверждающих бумаг.
Дарственная на часть жилья требует нотариального удостоверения. Сотрудники Росреестра проверят наличие удостоверительной надписи. Ее отсутствие будет поводом для отказа в регистрации права.
Если жилье находится в совместной собственности нескольких граждан, то дарителю придется выделить свою часть или получить согласие остальных участников. Резолюция не требуется, если сделка оформляется между двумя владельцами квартиры. Например, муж дарит часть жилья жене.
Договор купли-продажи: будет ли такая сделка с родственниками выгоднее?
Это документальное оформление передачи имущества с получением материальных средств за него. Данный договор ничем не отличается при проведении сделки между родственниками или с посторонними людьми. Единственная разница в том, что родня в курсе состояния жилого помещения, его недостатков и можно будет избежать излишних вопросов при продаже.
Плюсы договора купли-продажи квартиры:
- несомненным достоинством данной сделки для покупателя является отсутствие возможности у продавца отменить свое решение, так как взамен были получены денежные средства;
- в случае смерти продавца, никто из его родственников не сможет доказать, что имеет право на эту квартиру и получить из нее долю, кроме той родни, которая ее купила.
Минусы договора купли-продажи квартиры:
- при покупке квартиры родственником, состоящим в законном браке с кем-либо, в случае развода она будет признана совместно нажитой и подлежать разделу;
- невозможность для продавца вернуть каким-либо способом свое право собственности на данную недвижимость (обменять, подарить кому-либо другому).
Что предпочтительнее?
Как видно из рассмотренных особенностей фиксации договоренностей, выбирать между ними наиболее оптимальную альтернативу следует с учетом разных факторов:
- наличия родственных уз у участников правоотношения;
- давности принадлежности жилплощади продавцу до отчуждения;
- основание получения имущества и пр.
Для наглядности и удобства анализа можно использовать сравнительную таблицу:
| Основание для сравнения | Дарение | Купля-продажа |
| Налогообложение | 13% стоимости — при оформлении сделки между чужими лицами | 13% полученного дохода, если квартира принадлежала продавцу до 5 лет (возможно использование вычета в размере затрат на приобретение) |
| Освобождение от НДФЛ | При совершении сделки между родственниками или супругами (взаимозависимыми людьми) — полностью | Только после владения продавцом более 5 лет |
| Реализация после оформления без НДФЛ | 3 года | 5 лет |
| Режим общей совместной собственности супругов | Не распространяется | Распространяется |
| Преимущественное право приобретения у совладельцев | Нет | Есть |
| Необходимость получения согласия от совладельцев | Да | Нет |
Преимущества дарственной между родственниками
Процесс дарения подразумевает добровольную передачу имущества без требования чего-либо взамен. Это безвозмездная сделка. Переход прав собственности к одаряемому происходит на основании договора дарения (дарственной), подлежащей государственной регистрации в Росреестре.
Предметом дарения может выступать любой движимый или недвижимый объект. В обычном порядке нотариальное присутствие не требуется, за исключением сделок с долями. Стороны также могут добровольно оформить дарение у нотариуса.
Среди преимуществ такого способа передачи имущества между родственниками можно выделить:
- полученный в дар объект является единоличной собственностью одаряемого, независимо от его супружеского статуса, т.е. не будет делиться в случае развода;
- если даритель является близким родственником, то в соответствии со ст.217.1 НК минимальный срок владения составляет 3 года. Это позволяет продать ее через 3 года без уплаты налога с дохода;
- подарить можно долю в имуществе, не предлагая выкупить ее другим совладельцам, но необходимо получить их письменное согласие на дарение;
- одаряемому не требуется оплачивать НДФЛ со сделки.
Фиктивная купля-продажа
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Можно ли подарить долю в квартире
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.
ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.
В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:
- даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
- запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
- получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.
Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.
Можно ли отказаться от дарения?
- Одариваемое лицо до момента подписания соглашения может не дать согласие на получение доли в квартире в письменной форме.
- Собственник вправе отказаться от своего обещания передать часть прав, если это повлечет ухудшение его материального положения.
- Отмена дарения также возможна, если правопреемник покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родных.
- Если правопреемник в ненадлежащем виде содержит подаренное ему имущество, соглашение также может быть аннулировано в судебном порядке.
- Передача прав может быть отменена, если в соответствующем договоре указана такая возможность при смерти одариваемого лица.
Основные различия договоров дарения и купли-продажи
Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами. Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки. Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.
Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.
Как совершить сделку с дарственной квартирой?
Процесс продажи квартиры и передачи прав собственности дарственного имущества не отличается от стандартной сделки. Этапы продажи выглядят так.
-
Готовите квартиру к продаже, оцениваете стоимость жилья самостоятельно или привлекаете оценщиков.
-
Проверяете. Все ли документы в порядке и находите клиента на покупку жилья.
-
Получаете задаток и оформляете сделку через нотариус.
-
Заключаете договор купли-продажи, передаете права собственности и получаете оставшуюся сумму.
Отличие дарственной от наследства
Дарственная подразумевает передачу прав собственности другому человеку. Одаряемый после подписания договора распоряжается имуществом. И если даритель прописан в квартире, одаряемый имеет основания выселить его, если выиграет дело в суде. Если дарственная составлена с пунктом, что одаряемый не будет распоряжаться имуществом при жизни дарителя — это не наделяет документ юридической силы. Дарственная означает, что одаряемый вправе распоряжаться имуществом даже при жизни дарителя.
Наследство возможно получить только после смерти владельца имущества. Иногда составляется завещание, в котором прописано, что именно и в каком объеме будет распределено между наследниками. Когда составлено завещание, владелец вправе его отозвать. Отличие дарственной от наследства в том, что одаряемый распоряжается имуществом даже при жизни дарителя.
Что нужно знать о договоре купли-продажи
Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.
Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.
Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.