Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. А если квартира куплена в новостройке?

2. О вторичном использовании налогового вычета

3. Пять главных изменений для владельцев недвижимости в 2021 году

4. Как купить квартиру в новостройке в 2021 году

5. Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2021 году

6. Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионером

7. Отмена долевого участия в 2021 году: изменения, последствия

8. Сельская ипотека под 1-3 процента в 2021 году — условия

9. Налоговый вычет для пенсионеров

10. Пенсионеры любят двушки

11. Как пенсионеру получить налоговый вычет

12. Тенденции на рынке аренды жилья

Благодаря этой программе, можно приобрести и новостройку, и вторичное жилье, а также построить дом в селе. Кредитная ставка составит не более 3%. То же самое относится и к жителям малых городов. В обязательном порядке они должны быть гражданами России, а вот ограничений по возрасту и семейному положению нет.

А если квартира куплена в новостройке?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

О вторичном использовании налогового вычета

В 2014 г. в законодательство внесены изменения о предоставлении привилегий на налоговый вычет. Эти изменения появились по объективным причинам: во многих регионах России самые востребованные по площади квартиры в то время не достигали 2 млн. рублей.

Значит, при покупке жилья невозможно было воспользоваться в максимальном размере вычетом, так как он рассчитывался с этой суммы и составлял 260 000 рублей.

До 2014 г. при единственном обращении за вычетом сумма считалась использованной независимо от его реального размера. Поэтому во многих ситуациях значительная часть положенного вычета оставалась неиспользованной либо пенсионерам приходилось ожидать, когда подвернется более дорогостоящая недвижимость.

С изменениями в кодексе стало возможным использовать остатки с первого вычета при второй и последующих покупках. Налоговый вычет законодатели привязали не к покупке, а к налогоплательщику и к его правам.

Таким образом, согласно статье закона, вычет не предоставляется дважды. Он, как и прежде, остался одноразовым. Но фиксированную сумму в 260000 рублей стало разрешено использовать за несколько раз.

Пять главных изменений для владельцев недвижимости в 2021 году

Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.

Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.

По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.

Как купить квартиру в новостройке в 2021 году

На первый взгляд, после событий 2014 года россиянам нет смысла смотреть на недвижимость за границей. Прежде всего, рубль обесценился вдвое – на столько же выросла и рублевая цена зарубежных метров. А еще Россия попала в эпицентр геополитической напряженности, поэтому границы в некоторые страны могут закрыться в любой момент.

С другой стороны, квартиры в России чаще всего покупают в сегменте 2-2,5 миллионов рублей (если речь не идет о столице), что соответствует 25-35 тысячам долларов. За такие деньги можно купить жилье в некоторых не самых дорогих странах мира.

Цели такой покупки могут быть разными:

покупка жилья под сдачу в аренду. Такое практикуется в курортных регионах или в крупных городах, где всегда есть желающие снять жилье;
периодические выезды на отдых. Тут тоже актуально жилье в курортной местности (например, Кипр, Турция, Болгария);
получение вида на жительства, ПМЖ или гражданства. Например, популярны квартиры в депрессивных городах Литвы – обладание недвижимостью дает право оформить многократную шенгенскую визу и регулярно ее продлевать (что открывает путь почти во все страны Евросоюза);
использование недвижимости как защитного актива. Жилье всегда можно продать, а со временем оно дорожает.

В каждом варианте есть свои плюсы, минусы и подводные камни. Например, почти все страны захотят увидеть документ о происхождении средств (борьба с отмыванием денег), при покупке жилья нужно учитывать ежегодный налог на недвижимость, а в варианте с арендой придется периодически тратиться на ремонт.

Но все равно вложение в зарубежную недвижимость может быть оправданным, говорит Роман Качинский из ателье на рынке зарубежной недвижимости ARX:

При этом, если вы ищите квартиру не для проживания, а для дополнительного дохода, советуем обратить внимание на зарубежный рынок. Да, чтобы потрогать и увидеть объект, придется потратить чуть больше времени, но, с другой стороны, в каком-то смысле его сэкономить. Как ни странно, вопреки коллективному представлению о том, что «там» – рискованно, а «здесь» – подконтрольно, все немного наоборот.

Во-первых, зарубежные апартаменты приносят доход в более стабильных валютах: доллар США, евро, швейцарский франк, японские йены. На их фоне рубль, к сожалению, воздушный шарик, колеблющийся от потока ветра. Покупая доходную недвижимость в России, прагматично рассчитайте, сколько на самом деле ваши деньги будут стоить черед 2-3 года и больше. Случается и такое, что 7% дохода превращаются в 4% после инфляции. Тогда как зарубежная недвижимость гарантирует стабильность в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Во-вторых, в более прогрессивных странах документооборот сводится всего к нескольким шагам. И оформление собственности, в общем, занимает несколько дней. Вместо того, чтобы проходить 7 кругов бюрократического ада, можно просто оформить доверенность на юриста и удаленно получить электронную регистрацию собственности.

В-третьих, в Европе не так часто, но все же встречаются проекты с фиксированным доходом и банковской гарантией. Покупка квартиры с такими условиями может стать самым безрисковым и консервативным вложением в вашей жизни. Вместо плавающего дохода, которые обещают управляющие компании (в среднем, 4-8%), стоит предпочесть фиксированную ставку. Тем более, что порой она не уступает и пустым обещаниям рынка.

Роман Качинский, основатель инвестиционного ателье на рынке зарубежной недвижимости ARX.

Скорее всего, покупать недвижимость за границей придется через местного посредника, которому придется заплатить определенный процент комиссии. К тому же законодательство некоторых стран предусматривает более высокие налоги для нерезидентов – это тоже нужно учесть.

Но оно того стоит – например, даже в период пандемии наличие недвижимости может стать основанием для въезда в официально «закрытую» страну, а если к недвижимости будет прилагаться и вид на жительство, это дает право выехать из России (которая до сих пор не открыла границы). А главное – собственность в другой стране всегда будет запасным вариантом на случай какой-то неудачи в России.

Эта возможность появилась также с 2014 г. Теперь возвращать вычет подоходного налога при покупке квартиры или других объектов жилой недвижимости можно несколько раз. Основное условие — общая сумма налогооблагаемой базы даже по нескольким объектам не должна быть свыше двух миллионов рублей. Воспользоваться многократным применением права на вычет при покупке можно один раз.

Если налоговый вычет при покупке квартиры или другого жилого объекта был использован пенсионером до вступления в силу изменений в законодательстве в 2014 г., получить остаток вычета, приобретая другое жильё, он не сможет, так как изменение касается сделок, совершённых только после 1 января 2014 г.

Для недвижимого имущества установлен минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник вправе продать не уплачивая НДФЛ с продажи. Как было, так и оставили. Понятие минимального срока владения не убрали!

Минимальный предельный срок владения квартирой и другой недвижимостью составляет 5 лет (за исключением некоторых случаев, о них ниже). Как было, так и осталось. На налоговых нерезидентов распространяется.

Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.
Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.
В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

Здесь вы можете посмотреть Образец Уведомления о переуступке права требования.

В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.

Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.

Процесс осуществляется в несколько стадий:

достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;

сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;

заключение договора купли-продажи долевой собственности;

госрегистрация прав на приобретенное имущество.

Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2021 году

Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.

Достаточно выждать пятилетний срок и затем приступать к продаже. Те, кто купил квартиру в 2016 году, могут спокойно ее продавать после истечения даты покупки в 2021 году, а если в 2017, то в 2022 уже не нужно будет платить государству проценты с суммы.

Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.

Еще недавно во внимание принималась дата покупки, цена квартиры и расходы на приобретение минус имущественный вычет. Можно сэкономить, если кадастровая стоимость квартиры выше продажной, но для этого нужно навести о ней справки.

Есть также возможность получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или отнять от цены размер ранее понесенных расходов на покупку объекта недвижимости. В расходы включаются не только цена, но и ипотека или стоимость строительства.

Принятие поправок в налоговое законодательство внесло послабления для простых граждан.
Уменьшение минимального срока проживания для владельцев отдельных категорий.
Возможность освобождения от уплаты НДФЛ с продажи не единственного жилья при соблюдении определенных условий.
Есть нюансы, влияющие на отсчет срока владения.
Закон предусматривает изменения только для тех, чей доход составит более 5 млн руб.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
Как рассчитать сумму налога
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
Налог с продажи ипотечной квартиры
Налог с продажи подаренной квартиры
Налог с продажи квартиры пенсионером
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

цена продажи квартиры или
70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионером

Принятие поправок в налоговое законодательство внесло послабления для простых граждан.
Уменьшение минимального срока проживания для владельцев отдельных категорий.
Возможность освобождения от уплаты НДФЛ с продажи не единственного жилья при соблюдении определенных условий.
Есть нюансы, влияющие на отсчет срока владения.
Закон предусматривает изменения только для тех, чей доход составит более 5 млн руб.

Обновленная система финансового обеспечения предполагает полный уход от былой модели ДДУ, допускает целевое предоставление кредитов застройщикам по всем предлагаемым новостройкам.

Это значит, что во время приобретения недвижимости в обязательном порядке будет требоваться присутствие таких участников: продавца, покупателя, а также гаранта (банковское учреждение).

При этом сделка имеет такой вид:

Покупатель инвестирует свои активы в строительство дома.
Банковская организация сосредотачивает финансы на обособленном специальном счете.
Застройщик оформляет в финансово-кредитном учреждении целевую ссуду на возведение здания.
По факту сдачи дома в эксплуатацию активы со специального счета автоматически переходят застройщику, тогда как покупатель получает в свое распоряжение новую недвижимость.

Согласно обновленной схеме активы физических лиц, аккумулированные на строительные работы, будут находится на особых счетах эскроу. В целом, это спецсчета условного типа, открывающиеся до момента наступления некоторых конкретных условий, в рассматриваемом случае — до момента сдачи дома в эксплуатацию.

До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.

Отмена долевого участия в 2021 году: изменения, последствия

Строительство пока в приоритете у государства, а из-за пандемии коронавируса в стране была объявлена уникальная льготная программа – ипотека под 6,5% годовых и меньше буквально для любого заемщика. Государство готово субсидировать процентную ставку для банков весь срок ипотечного кредита, а некоторые банки даже смогли сделать ставку еще ниже (пока рекорд – 5,85% годовых у Промсвязьбанка).

Сейчас практически все многоквартирные дома в России возводятся по схеме долевого строительства. Это означает, что застройщик привлекает деньги дольщиков еще на этапе котлована, а потом под эти деньги получает проектное финансирование в банке, на которое и строит дом. Долевое строительство предполагает, что покупка квартиры в строящемся доме будет выгоднее, чем после сдачи дома в эксплуатацию – пока застройщик нуждается в деньгах, он готов делать скидки.

С введением поправок к законодательству о долевом строительстве в 2019 году, риски для дольщиков минимальны. Так, все их деньги хранятся на специальном эскроу-счете в банке, а застройщик может получить к ним доступ только после оформления права собственности на первую квартиру в построенном доме.

Часть домов еще возводится по старым правилам (без эскроу-счетов, такая оговорка была в законодательстве), но квартиры в таких домах, скорее всего, уже давно раскупили – там цены были ниже, потому что застройщики не платили проценты банкам за финансирование.

Конечно, в схеме с ДДУ (договорами долевого участия) есть свои риски:

застройщик может затянуть сроки сдачи дома. Хоть сроки прописаны в договоре, очень редко строительные компании в них укладываются. Особенно сейчас, когда они столкнулись с серьезной нехваткой рабочих рук (из-за закрытых границ в Россию не могут попасть мигранты), параллельно запустив новые проекты;
сам дом, благоустройство территории и инфраструктура вокруг могут отличаться от того, что нарисовано в рекламе. А иногда отличаются и параметры квартиры – и за «лишние» квадратные метры должен заплатить будущий владелец;
стройка может вообще оказаться проблемной. Сейчас благодаря эскроу-счетам дольщики не рискуют деньгами, но из-за остановки строительства они рискуют потерять несколько лет.

Но покупка квартиры у более-менее крупного застройщика с хорошим портфелем заказов (которые он завершал в срок) минимизирует почти все эти риски. А цена при этом остается ниже, чем у готового жилья.

Еще возможны разного рода акции у застройщиков – например, компания – партнер банка может предлагать ипотеку по еще более низким ставкам. Правда, в 2020 году таких акций почти не было – потому что не было проблем со спросом, говорит Надежда Коркка:

Второй момент, определяющий выгоду, – низкий сезон для покупки жилья. Это время, когда стоимость квадратного метра ниже, чем в другие периоды. В докризисные времена таким сезоном считались январь и июнь-июль. В это время застройщики часто предлагали различные акции. Но есть факторы, которые меняют привычную картину мира. В этом плане показателен кризис 2020 года. Колебание валютных ставок, снижение процентов по банковским депозитам, общая экономическая неопределенность, льготная ипотека привели к ажиотажному спросу на рынке первичного и вторичного жилья. Высокий спрос всегда приводит к росту цен, поэтому лето 2020 года никак не назовешь низким сезоном. Тем не менее кризисы случаются не так уж часто, поэтому в целом правило работает.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

Тем не менее, схема «льготная ипотека + ДДУ» в 2020 году – один из самых распространенных вариантов покупки жилья, и на то есть объективные причины.

Покупая готовую квартиру у застройщика, или вкладываясь в долевое строительство, покупатель, скорее всего, получит жилье без отделки вообще. Ремонт от застройщика и раньше считался впустую потраченными деньгами, поэтому сейчас от него предпочитают отказываться вообще.

Как итог, жилье после сдачи дома в эксплуатацию представляет собой бетонную коробку – когда выбрана черновая отделка. Но ремонт с нуля будет стоить дорого – настолько, что на это приходится брать кредит. А раз кредит уже не ипотечный, то и переплата по нему соответствующая.

Льготная ипотечная госпрограмма распространяется только на жилье в новостройках – по ней нельзя купить квартиру на вторичном рынке или рефинансировать старый кредит. Но в экономике все взаимосвязано, и рост цен на квартиры в новостройках вызвал рост и в другом сегменте.

По результатам недавнего исследования ЦИАН оказалось, что собственники квартир на вторичном рынке подняли цены на них в среднем на 16% в течение 2020 года. И главную роль в этом сыграла именно льготная ипотека. Жилье на вторичном рынке может стоить даже больше, чем новостройки – такое зафиксировали в Москве, Самаре и Омске.

Почему владельцы квартир подняли на них цены – понятно. Ведь у любого покупателя всегда есть выбор между первичным и вторичным рынком, а раз один вариант становится дороже, то часть спроса переходит на второй. Который, согласно закону спроса и предложения, начинает расти в цене.

У вторичного рынка есть свои плюсы:

не нужно ждать несколько лет – жилье уже построено, и часто с ремонтом и всеми коммуникациями. И не придется арендовать жилье до момента, когда дом по ДДУ достроят;
дом уже заселен, а соседи не будут в ближайшие пару лет делать ремонт все одновременно;
скорее всего, территория благоустроена, а вокруг есть какая-то социальная инфраструктура;
если это жилье времен СССР, оно может быть малоэтажным, что в целом более комфортно для жизни.

А если оно еще и дешевле других вариантов – это добавляет еще больше плюсов. Найти жилье по цене ниже рынка проще именно среди вторичных квартир – застройщики же точно не будут продавать квартиры себе в убыток.

Как рассказал нам Александр Буряков из компании по управлению объектами недвижимости, главное – мониторить рынок, и не упустить свой идеальный вариант:

Вариант, когда хорошая квартира продается ниже рынка и вы готовы к сделке – идеальный. Он тоже встречается, особенно, если вы готовы ждать. Это не фантастика. К стоимости квартиры ниже рынка нужно относиться внимательно. Обязательно изучить причины, по которым продавец продает квартиру ниже по стоимости. Возможно, за этим кроются не приятные для покупателя и опасные вещи.

Покупка квартиры на стадии котлована с точки зрения цены выгодна. Но, история строительства в современной России уже достаточно красочна разными историями. Купить за одну цену и продать за планируемое к сдаче дома время за гораздо большую стоимость – хороший вариант. Только гарантий задержки строительства вам никто не даст. Необходимо предусмотреть возможную задержку в сдаче объекта, как это скажется на стоимости объекта и вашей прибыли.

Александр Буряков, руководитель компании по доверительному управлению объектами недвижимости.

Минусов у вторичного жилья тоже хватает. Прежде всего, это чуть более дорогая ипотека – льготные программы на этот сегмент не распространяются. Но если сама квартира будет стоит не очень дорого, то при рефинансировании ипотеки в будущем этот вариант будет даже выгоднее госпрограммы (так как стоимость жилья уже точно не снизится).

Проще всего купить квартиру напрямую у застройщика, там достаточно обратиться в офис продаж и заключить договор долевого участия. Чуть сложнее купить жилье на вторичном рынке, там нужно уже просмотреть тысячи объявлений, договориться с продавцом и подождать, пока он оформит все документы. Но есть и еще более сложный (и более выгодный) способ – торги по банкротству.

Первый вариант – это залоговое жилье у банков. Бум ипотечного кредитования начался несколько лет назад, но часть заемщиков по разным причинам оказались не в состоянии платить по кредиту. Кто-то пока оформил кредитные каникулы, кто-то реструктуризировал долг, а кто-то был вынужден продать жилье, чтобы рассчитаться с долгами. А жилье тех, кто дошел до последней стадии, переходит в собственность банка, который вскоре выставляет его на торги.

Туда попадает самое разное жилье – как квартиры в относительно новых домах в крупных городах, так и частные дома в сельской местности. Скорее всего, цены будут указаны чуть ниже рыночных, но стоит понимать – торги предполагают рост ставок, поэтому итоговая цена квартиры может быть выше.

Второй вариант – торги по банкротству. Уже несколько лет граждане России имеют возможность объявить себя банкротом. В этом случае должник лишается всего имущества (кроме единственного жилья), которое выставляется на торги. И если у банкрота было в собственности больше одного объекта недвижимости, остальное ему придется продать. Скорее всего, цена будет ниже рыночной (кредиторы заинтересованы как можно скорее получить деньги), поэтому этот вариант тоже можно рассмотреть.

Подробно о нем нам рассказал Давид Ризаев из Национальной Ассоциации аукционных брокеров:

Рынок торгов по банкротству – ещё один способ выгодно купить квартиру, о котором мало кто знает, и ещё меньше людей им пользуется. Каждый день количество банкротов в нашей стране растёт. Физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели часто подают на банкротство. Практически у каждого есть имущество, которое выставляется на торги для покрытия долгов. И даже пока вы читаете этот текст, кто-то подал заявление в суд о признании его банкротом.

Когда банкротится юридическое лицо, то на торги выставляется всё имущество: от офисного кресла из кабинета директора до гаечных ключей из цеха. Если речь идёт о банкротстве физического лица, то с торгов также уйдет всё его имущество: квартиры и автомобили, земельные участки и загородные дома.

Рынок торгов по банкротству уже несколько лет стабильно растёт на 28% и его объём составляет 73 трлн рублей. Ежегодно на торги выставляется более 2.5 млн лотов, которые продаются гораздо дешевле рынка.

Примеры жилой недвижимости, которая выставляется на торги

1. Квартира площадью 138.6 кв. м:

Местонахождение: г. Москва, 2-й Щемиловский пер., д.5А
Рыночная стоимость объекта: 56 170 000 руб.
Текущая стоимость на торгах: 54 918 900 руб.
Стоимость на торгах падает до: 39 541 608 руб.
Доходность проекта до 142%
Дисконт к рынку до 30%

2. Восьмикомнатная квартира площадью 264.3 кв. м:

Местонахождение: г. Москва, Ботанический переулок, д.16
Рыночная цена имущества: 93 178 436 руб.
Текущая стоимость на торгах: 84 103 077 руб.
Стоимость на торгах падает до: 5 606 871 руб.
Доходность проекта до 156%
Дисконт к рынку до 94%

Что в итоге?

Покупка квартиры одновременно и радостный момент, и хлопотный. Выбирая способ её приобретения, необходимо максимально учитывать все риски. Для этого следует:

изучить предложения на рынке от застройщиков и частных лиц;
лично ознакомиться с потенциальным имуществом;
если это ипотека – довериться надёжному банку, прочитав досконально все условия договора и даже те, что под *звёздочкой мелким шрифтом;
проконсультироваться с риелторами и, при необходимости, обратиться к их услугам;
собрать информацию от друзей и знакомых, возможно они подскажут, что нужно учесть, исходя из своего опыта.

Если вы покупаете квартиру не в ипотеку, а за наличные средства, то обратите своё внимание на рынок торгов по банкротству. Это возможность купить недвижимость по цене до 70% ниже рыночной. Сумму экономии, соответственно, вы можете использовать в других целях или за меньший срок накопить на желаемое.

Давид Ризаев, председатель НААБ (Национальной Ассоциации аукционных брокеров).

Конечно, везде есть свои особенности и риски, не будет исключением и покупка с торгов.

Перед началом торгов нужно будет посмотреть на сам объект, а для этого – договариваться с уполномоченным лицом (например, с арбитражным управляющим или риелтором), что не так просто. А самые привлекательные варианты уйдут тем, кто будет готов заплатить больше.

Цели такой покупки могут быть разными:

покупка жилья под сдачу в аренду. Такое практикуется в курортных регионах или в крупных городах, где всегда есть желающие снять жилье;
периодические выезды на отдых. Тут тоже актуально жилье в курортной местности (например, Кипр, Турция, Болгария);
получение вида на жительства, ПМЖ или гражданства. Например, популярны квартиры в депрессивных городах Литвы – обладание недвижимостью дает право оформить многократную шенгенскую визу и регулярно ее продлевать (что открывает путь почти во все страны Евросоюза);
использование недвижимости как защитного актива. Жилье всегда можно продать, а со временем оно дорожает.

Роман Качинский, основатель инвестиционного ателье на рынке зарубежной недвижимости ARX.

Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.
Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.
В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

Здесь вы можете посмотреть Образец Уведомления о переуступке права требования.

Сельская ипотека под 1-3 процента в 2021 году — условия

Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.
В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.
Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ.

В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.

Согласно поправкам в законодательство налогом облагается доход физических лиц, полученный по любым основаниям.
Налоговой базой является разница от продажи жилья, если она реализована за большую стоимость, чем при первоначальной покупке прав у застройщика.
С указанной разницы в цене и уплачивается налог, размер которого равен 13%.

Действующие законы предусматривают два способа, с помощью которых допускается уменьшение суммы налога.

Способы снижения налога:

Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.

При оплате налога, в соответствии с законом, до 31 апреля года, который следует за отчетным, в котором совершена продажа по переуступке, нужно подать налоговую декларацию в письменном виде по форме 3-НДФЛ.
Декларация составляется при учете налогового вычета либо уменьшения размера полученного налогоплательщиком дохода.
Итак, в ходе уступки прав требования продавцу необходимо уплатить налог, который составляет 13%.

Если дольщик решает понизить размер налога, то он имеет право на использование вычета или снижения дохода с продажи своего права на квартиру.

Напротив, покупателю не нужно платить налог в бюджет, т.к. он освобождается от его уплаты по законам РФ.

Порядок покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме, смотрите здесь.
: Налог при продаже квартиры по переуступке:

Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении. Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

государственная пошлина – 2021 рублей;
удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Налоговый вычет для пенсионеров

Часть истраченных на определенные нужды средств гражданин может вернуть в виде налогового вычета. Это право дано ему Налоговым кодексом и действующим законодательством. Вид налогового вычета зависит от того, какие затраты гражданин хочет возместить. Если за покупку жилья, то заявляется имущественный вычет, если за лечение или обучение, то социальный.

Остановимся на двух наиболее популярных вычетах: имущественном и социальном вычете за лечение. Но мы рассмотрим не общий порядок заявления льготы, а особенности ее получения гражданами, вышедшими на пенсию.

В этой статье мы расскажем о том, как получить вычет пенсионеру, какие для этого нужны документы, какие особенности предусмотрены для данной категории, и может ли пенсионер получить налоговый вычет, если он находится на пенсии и не имеет другого дохода.

Пенсионеры любят двушки

Выбирая между первичным и вторичным жильем, пенсионеры с большой долей вероятности отдадут предпочтение последнему варианту. «Их особо не интересуют квартиры необычных планировок в новостройках, которые привлекают более молодых покупателей, кроме того, в отличие от потребителей до 35 лет, пенсионеры придают меньшее значение таким характеристикам, как внешний вид дома, наличие красивой входной группы, специально организованных паркингов и т.д., — говорит Сергей Шлома. — Также от покупки жилья в новом доме их отпугивает риск недостроя. Пожилые люди также не хотят связываться с ремонтом, особенно длительным, если речь идет о новостройке. Они желают получить уже готовую квартиру, в которой по возможности не нужно ничего менять».

Однако и на первичном рынке есть варианты, соответствующие таким требованиям, поскольку сейчас в новостройках предлагается много готового жилья. А застройщики, принадлежащие городу, в принципе продают только готовое жилье с отделкой. Например, можно рассмотреть квартиры в ЖК «На Базовской», «Мой адрес на Чертановской» и других проектах от «Мосреалстроя» и КП УГС. Готовое жилье продают и коммерческие застройщики, среди таких проектов, например, «Счастье в Вешняках» и «Загорье».

Если целью является «воссоединение семьи», то есть покупка двух квартир рядом для взрослых детей и родителей-пенсионеров, подойдут крупные проекты с несколькими очередями строительства. Родителям можно купить квартиру в готовых корпусах, а дети, которые более лояльны к новостройкам, могут сэкономить за счет покупки жилья в корпусах на более ранних стадиях. Таких проектов немало в Подмосковье, например, ЖК «Лукино-Варино» в Щелковском районе, ЖК «Томилино 2018» в Люберцах и многие другие.

Для пенсионеров также важна транспортная доступность, даже если уже нет необходимости ездить на работу. «Наиболее предпочтительны новостройки, расположенные вблизи станций метро или МЦК. Если речь идет об области, то в таком случае выбирают локации, ближайшие к МКАД. Для более удаленных территорий крайне важно наличие железнодорожных станций рядом с домом», — говорит Наталия Кузнецова.

Пожилые люди также обращают внимание на инфраструктуру, особенно на недорогие магазины в шаговой доступности. «Вопреки стереотипам, покупатели такого жилья не привязываются к поликлиникам, но часто интересуются, чтобы рядом были парки, водоемы, какие-то природные достопримечательности. Несколько раз мы сталкивались с запросом, чтобы рядом с приобретаемым жильем были площадки, где реализуется программа «Московское долголетие», — говорит Оксана Большухина.

Когда начался бум строительства квартир-студий, многие застройщики говорили, что это жилье подойдет не только студентам и начинающим специалистам, но и, напротив, пенсионерам. Они аргументировали это легкостью уборки в связи с небольшой площадью и отсутствием дополнительных перегородок. Однако в реальности пенсионеры не слишком любят студии. «Чаще всего пенсионеры покупают двухкомнатную квартиру, рассуждая: «Вдруг внуки в гости приедут, будет отдельная комната», — говорит Елена Мищенко. — Реже рассматривают просторные однокомнатные квартиры, но в этом случае им необходима большая кухня, чтобы там поместились кушетка или диван на случай всё тех же гостей. Формат студий практически никого из них не прельщает». Другие эксперты подтвердили, что обычно пенсионеры предпочитают двушки и полноценные однокомнатные квартиры классических планировок – «евроформат» остается для них непривычным явлением.

Пенсионеры чаще предпочитают низкие этажи в качестве страховки от поломки лифта, что помогает риелторам продать квартиры, которые не пользуются популярностью у других групп покупателей. «Более того, одна из пожилых покупательниц, обратившихся в компанию, настойчиво просила найти ей квартиру не просто на первом этаже, но и (что немало удивило специалистов) выходящую окнами на оживленную магистраль или, еще лучше, улицу, чтобы наблюдать за проходящими мимо ее окон людьми, — рассказывает Сергей Шлома. — В итоге она приобрела квартиру в районе станции метро «Таганская», на первом этаже дома, расположенного на улице Земляной Вал. Риелторы около года не могли реализовать этот объект, потенциальных покупателей отпугивал постоянный шум и оживленное движение за окнами».

Порой пенсионеры бывают капризны и предъявляют достаточно необычные требования к жилью. «В агентство обратилась семья, собиравшаяся купить квартиру: муж, жена и теща, — вспоминает эксперт. — При первой же встрече стало понятно, кто в семье хозяин: переговоры с риелторами в основном вела теща, женщина уже пожилая, но все еще активная, и именно она озвучила основные требования к будущей жилплощади. Во-первых, она хотела приобрести квартиру в пятиэтажном доме, причем не только ввиду ограниченного бюджета, но и, скажем так, из ностальгических соображений – в старой пятиэтажке прошло ее детство и отрочество. Во-вторых, в пешей доступности от жилья обязательно должен был находиться… православный храм, чтобы женщине было удобнее до него добираться. Поэтому найти подходящий объект для этих покупателей (или, вернее, покупательницы) было довольно сложно – при этом даже если предлагаемый вариант более или менее подходил под указанное описание, клиентка все равно находила, к чему придраться».

Таким образом, пенсионеры – хоть и малочисленная группа покупателей, но весьма активная и порой даже капризная в своих требованиях к квартире.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Как пенсионеру получить налоговый вычет

О том, как получить положенный подоходный налог и возвратить средства, можно узнать, ознакомившись с последующей информацией. Для начала следует собрать пакет документов, который надо предоставить в ФНС, находящуюся по месту жительства. Каждый случай предусматривает личные сроки подачи, поэтому требуется выбрать один из предложенных вариантов

Можно выполнить данную операцию следующими способами:

отправление документов по электронной почте ФНС;
личное посещение службы или функционального центра по месту жительства;
подача заявки при помощи специальной электро платформы – личного кабинета налогоплательщика.

После выбора способа получения средств следует подать заявку на возмещение 13% НДФЛ.

Тенденции на рынке аренды жилья

Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.