Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законодательно определено понятие недвижимых вещей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.
Комментарий к ст. 130 ГК РФ
1. Одной из наиболее важных классификаций вещей является деление вещей на движимые и недвижимые. Гражданский кодекс РФ в новой редакции комментируемой статьи также предусматривает такое деление вещей. Таким образом, согласно комментируемой статье все вещи делятся на недвижимые и движимые. Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей заключается в том, что оформление перехода прав на последние требует государственной регистрации в соответствующих государственных органах.
Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.
Следует отметить, что в п. 1 комментируемой статьи ГК помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке, которая вновь повторяется в ГК. Как известно, понятие «имущество» — это более широкое понятие по сравнению с понятием «вещи», поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в комментируемой статье, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование .
———————————
Гражданское право / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003. Ч. 1. С. 212.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);
2) объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);
3) объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.), несмотря на то, что вопрос о правомерности отнесения последних к недвижимости ставился давно, никакие изменения не были внесены в комментируемую статью ГК.
В качестве основополагающего признака недвижимости законодатель оставил наличие прочной связи с землей. Между тем применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба.
Как и ранее, критерии прочной связи с землей и несоразмерного ущерба законодательно не установлены. Это будет вызывать определенные сложности, поскольку, исходя из формального толкования этих критериев, к недвижимости можно отнести такие объекты, как заборы, скамейки и т.д. Соответственно, права на них должны быть зарегистрированы, что может вызвать технические трудности.
Выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, однако базовое, легальное определение понятия помещения в ГК не дано.
В действующих правовых актах легальное определение помещения содержится в следующих правовых актах. Так, Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями (ст. 2). Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.
Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по новому законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость , или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.
———————————
Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 40.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.
Впервые в качестве недвижимых вещей рассматриваются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Недвижимое имущество.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет основную особенность его правового режима. Основную, но не единственную. Так, недвижимый характер вещи влияет на порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Главными отличительными признаками объектов недвижимого имущества являются неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению; к физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т.д.)
Отличие недвижимого имущества от движимого
Необходимость дифференциации собственности обусловлена нюансами законодательства — правила владения, приобретения, реализации допустимы для одного вида, но неприемлемы для другого. Особенности имущества также применяются при процессах в суде, погашении налоговых обязательств, разделе и так далее.
Принадлежность объекта к определенному виду устанавливает:
- требуется ли госрегистрация;
- как представить его в бухучете, в том числе налоговом;
- как вычислить амортизацию;
- как формировать уставной фонд организаций;
- в каком порядке осуществлять сделки или иные правовые действия (наследование, удержание за долги и так далее).
Таблица 2. Сравнение движимого и недвижимого имущества
| Недвижимость | Движимая собственность |
|---|---|
| Преимущественно требуется госрегистрация, в том числе при сделках | В основном случае госрегистрация не применяется |
| Наличие установленного адреса местонахождения | Не привязана к определенным координатам местоположения, легко и без ущерба перемещается |
| Приобретательная давность (право на владение по истечении длительного времени добросовестного использования имущества) насчитывает 15 лет (ст.234 ГК РФ) | Приобретательная давность — 5 лет |
| Преимущественно подлежит имущественному взносу | В большинстве случаев налог не удерживается |
Кроме вышеперечисленных признаков, к особенностям данного вида имущества относятся:
- Стационарность конструкции. Она должна не просто располагаться на определенном участке, а обязательно стоять на прочном фундаменте. Объекты, которые можно с легкостью переместить (например, автомобиль или разборная торговая точка), не относятся к недвижимому имуществу. Исключение составляют лишь те, что перечислены в вышеуказанной статье закона.
- Долгосрочное использование. Недвижимость предназначена для длительной (от 10 лет и более) эксплуатации, их износ происходит медленно.
- Достаточно высокая стоимость и уникальные характеристики объекта: материал, площадь, этажность, место расположения и т.п.
- Полезность. Собственность может использоваться для жилья, производства, торговли, развлечений и пр.
Недвижимым объектом считается как отдельное здание, так и целый комплекс (например, предприятие) или земельный участок вместе с многолетними деревьями, постройками и коммуникациями.
Что относится к движимому имуществу?
Имущество, которым могут владеть российские граждане, классифицируется на два основных типа — движимое и недвижимое. При этом критерии отнесения той или иной собственности к первой или второй разновидности есть в российском законодательстве. Что относится к движимому имуществу в соответствии с источниками права РФ?
Мы можем изучить данный вопрос посредством:
- исследования положений законодательства;
- изучения точек зрения юристов, отражающих интерпретацию регулирующих пунктов в соответствующих источниках права, а также частные мнения по рассматриваемому вопросу.
Движимое или недвижимое имущество?
Партнер «Инфралекс» Артем Кукин прокомментировал правовому порталу «Legal. Report» дело о собственности на инфраструктурные объекты, рассмотренное коллегией Верховного суда РФ. Суды различных инстанций не могли определить, является имущество движимым или недвижимым.
Верховный суд посчитал имущество недвижимым. Гражданский кодекс РФ (ГК) тоже относит линейные объекты к недвижимому имуществу, однако эта норма вступила в силу только в октябре 2013 года – после возникновения спора. Фото с сайта hfh.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС рассмотрела дело, в котором якутская управляющая компания «Жилищный стандарт» требовала признать право собственности на накопительные канализационные емкости-септики с сетями, соединяющими их с двумя многоквартирными домами. В своем заявлении коммунальщики называли эти сооружения движимым имуществом, просили признать безхозяйными и передать объекты в свою собственность, сообщает «Legal.
Report». Объекты считались брошенными, и управляющая компания фактически вступила во владение ими в августе 2012 года. В 2013 году, однако, администрация Якутска поставила эти объекты на учет как бесхозяйное имущество, а затем передала их МУП «Жилкомсервис» во временную эксплуатацию. При этом право муниципальной собственности на спорное имущество зарегистрировано не было.
Суды различных инстанций выносили противоположные решения в зависимости от того, считали ли они спорное имущество движимым либо недвижимым. Статья 226 ГК позволяет лицу, вступившему во владение бесхозяйным движимым имуществом, обратить его в свою собственность.
Для недвижимого имущества предусмотрены иные правила (п. 3 ст. 225 ГК), включающие действия властей по постановке бесхозяйной недвижимости на учет.
Коллегия ВС, ссылаясь на ст. 130 ГК, пришла к выводу, что спорные объекты являются недвижимым имуществом. На момент рассмотрения дела они находились во владении МУПа «Жилкомсервис» на основании распоряжения администрации Якутска. В иске управляющей компании «Жилищный стандарт» было отказано.
1 октября 2013 года вступила в силу ст.133.1 ГК о едином недвижимом комплексе, включающем в том числе линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Признаки недвижимости
Для недвижимого имущества характерны следующие основные признаки:
- наличие прочной связи с землей;
- невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта;
- создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.
1. Наличие прочной связи с землей. Прочная конструктивная связь с земельным участком означает связь постройки строительными конструкциями с земельным участком. Это основополагающий признак недвижимости. Однако критерии прочной связи с землей законодательством не установлены, что, однако, не является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН, например, на забор, установленный на заглубленном в землю фундаменте, поскольку забор, в отличие, например, от здания, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.
Признак «прочная связь с землей» позволяет отличать недвижимые объекты от некапитальных строений (сооружений). Для последних характерно отсутствие прочной связи с землей, а конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение или демонтаж объекта и последующую его сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Прочная связь с землей предполагает:
- наличие фундамента. Фундамент — это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели. Так, заглубленный фундамент — это признак объекта недвижимости. Незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью.
- прочную связь между строением и его фундаментом. Такая связь исключает возможность легко отсоединить строение от фундамента.
Не является препятствием к признанию объекта недвижимостью отсутствие коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), если при этом объект прочно связан с землей (например, имеется бетонный фундамент, кирпичные стены и перегородки).
Выделение как воздушных, морских и речных судов, так и помещений вместе с машино-местами в отдельные абзацы п. 1 ст. 130 ГК РФ исключает применение к ним такого признака, как прочная связь с землей. На это прямо указывает п. 38 Постановления N 25, разъясняющий, что природные свойства являются критерием отнесения к недвижимости только зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), а все остальные объекты отнесены к недвижимости в силу прямого указания закона, и поэтому искать их прочную связь с землей нет необходимости.
Понятие и различия движимого и недвижимого имущества необходимо раскрыть для того, чтобы впредь не возникало путаницы. Начнем с определений.
Итак, недвижимым называют то имущество, что связано с землей. Характерной чертой является то, что его нельзя перенести с места на место, не причинив вреда. В виде исключения недвижимым имуществом называют космические корабли и морские суда.
Движимое имущество — это такое имущество, которое не относится к недвижимому. Отличительной чертой этого вида является то, что на него не требуется утверждение прав. Сюда можно отнести ценные бумаги, деньги и прочее.
Как вы видите, формулировки общие, и конкретных данных не имеют. По этой причине часто возникают вопросы о том, как платить налог за тот или иной объект.
Какие бывают исключения
Бывают случаи, когда разрешается отнести в категорию движимого имущества инвентарные объекты, которые входят в состав недвижимости и функционально связаны со зданием. Ярким примером послужит ситуация, когда на основу здания устанавливается оборудование для производства, которое можно эксплуатировать только в составе целого комплекса. Получается, что раз оборудование находится на фундаменте, то его нельзя переместить без ущерба для подземных коммуникаций. Но, с другой стороны, его можно демонтировать и перевести на новое место, где оно будет работать в прежнем режиме.
Министерство финансов считает, что подобный станок не относится к недвижимому объекту, а потому налог не взимается. Чтобы подстраховаться, нужно посмотреть на то, какой фундамент залит. Если по техническим документам фундамент не является частью строения, то затраты на его заливку входят в стоимость оборудования и не учитываются при расчете налога.
В случае если фундамент является основой, оборудование причисляется к недвижимому имуществу.
ГРАЖДАНСКИЙ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ, ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКСЫ И ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ЗАКОНЫ ОБ ОБЪЕКТАХ НЕДВИЖИМОСТИ И ОПЕРАЦИЯХ С НИМИ
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов но гражданскому, земельному и жилищному законодательству.
В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».