Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать с жильем, взятым в ипотеку, при переезде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, можно ли купить квартиру в ипотеку в одном городе, проживая при этом в другом? Да, законодательных ограничений для этого не предусмотрено. Многие банки и застройщики работают по такой схеме, помогая тем самым жителям из разных уголков страны решить жилищные вопросы. В особенности данный подход ценится в Москве. Столица считается лидером по вводу жилья, в том числе на новых территориях. Благодаря широкому диапазону цен на недвижимость приобрести жилплощадь могут люди с разным достатком.
Что потребуется для оформления ипотеки
Чтобы подать заявку на ипотеку в Сбербанк, клиент должен соответствовать основным требованиям:
✓
Гражданство РФ
✓
Возраст заемщика — от 21 года (по отдельным программам — от 18 лет), а на момент окончания выплаты ему должно быть не больше 75 лет
✓
Общий трудовой стаж за последние 5 лет должен составлять не менее 1 года, и не менее 6 месяцев на текущем месте работы
✓
Подтверждение платежеспособности заемщика — справка 2-НДФЛ или по форме банка. Для зарплатных клиентов банка эти документы не требуются.
Что касается места проживания: основное требование банка к заемщику для оформления ипотеки — это наличие постоянной или временной регистрации в любом субъекте РФ.
Обмен квартиры, взятой
Какие возможности предоставляет Сбербанк для получения междугородней ипотеки
Сбербанк среди прочих кредитных организаций отличается наличием самой широкой сети филиалов, между которыми налажена эффективная система коммуникации. Офисы банков имеются не только во всех городах, но даже во многих деревнях и поселках.
Оформление междугородней ипотеки требует иметь временную или постоянную регистрацию на территории РФ (не обязательно там, где планируете покупать недвижимость). Зато клиенты получают доступ к онлайн-сервису ДомКлик, с помощью которого можно:
- Рассчитать сумму кредита, срок и размер ежемесячных выплат;
- Подыскать в базе подходящее жилье;
- Сделать запрос на оценку недвижимости;
- Оформить страховой полис на выбранную жилплощадь;
- Без посещения Росреестра или МФЦ зарегистрировать право собственности на недвижимость;
- Передать средства продавцу через безопасный сервис;
- Заказать выписку из ЕГРН по определенной жилплощади.
ДомКлик позволяет минимизировать необходимость поездок покупателя в регион, где он приобретает недвижимость. Основная часть операций доступны в режиме онлайн. Большинство услуг на ДомКлик являются платными, но переезды из города в город наверняка обошлись бы клиенту дороже. Таким образом, личное присутствие заемщика потребуется только для подписания кредитного договора и договора об ипотеке, а сделать это можно в любом из многочисленных офисов Сбербанка.
Причины отказа в оформлении ипотеки в другом регионе
Ипотека – долгосрочный кредит, который требует подготовки и планирования. Причём выполнять действие должен не только заемщик, но и банк. Срок расчёта по предложению составляет в среднем 15 лет. Поэтому кредитор хочет быть уверен, что клиент сможет произвести расчёт в установленный срок. Заёмщика внимательно изучают и оценивают. Присутствие регистрации выступает одной из дополнительных гарантий. Если прописки нет, поиск клиента в случае отказа от выполнения обязательств может быть связан со сложностями. Поэтому банки внимательнее относятся к потенциальному заёмщику и более тщательно проверяют его. Причинами отказа в выдаче ипотеки в другом городе могут стать:
- невозможность проверить платежеспособность потенциального клиента;
- слишком низкий уровень дохода для региона, в котором лицо хочет получить деньги в долг;
- испорченная кредитная история;
- несоответствие требованиям банка;
- чрезмерная закредитованность;
- отсутствие официальной работы.
Какие банки дают ипотеку вне региона проживания?
Крупные банки сегодня готовы выдать ипотеку на квартиру в другом регионе, независимо от места вашего проживания. Единственное условие — постоянная или временная прописка в любом регионе России.
| Название банка | Процентная ставка | Срок кредита | Первый взнос | Подача документов | Подписание договора |
| Сбербанк | от 7,1% | до 30 лет | от 15% | дистанционно | по месту нахождения квартиры |
| ВТБ | от 8,9% | до 30 лет | от 10% | по месту жительства* либо по месту нахождения квартиры | по месту нахождения квартиры |
| банк «Санкт-Петербург» | от 10,5% | до 25 лет | от 10% | дистанционно на эл. почту | по месту нахождения квартиры |
| «Газпромбанк» | от 9% | до 30 лет | от 10% | по месту жительства либо по месту нахождения квартиры | по месту нахождения квартиры |
| «ДельтаКредит» | от 8,75% | до 25 лет | от 15% | дистанционно на эл. почту | по месту нахождения квартиры |
| «Уралсиб» | от 9,90% | до 30 лет | от 15% | в филиале по месту жительства или дистанционно на эл. почту | в филиале по месту жительства |
| «Райффайзенбанк» | от 10,25% | до 30 лет | от 10% | в филиале по месту жительства | в филиале по месту жительства |
* При подаче документов в филиале по месту жительства взимается комиссия 15 000 рублей.
Как оформить ипотеку в другом регионе?
В оформлении ипотеки в другом регионе можно выделить несколько этапов. Формально они ничем не отличаются от обычной ипотеки.
1. Подача заявки на одобрение
Иногда на сайте банка или по телефону можно получить предварительное одобрение. Для окончательного одобрения вам нужно предоставить комплект документов в соответствии с требованиями банка. Отправить их можно по электронной почте или принести в офис.
2. Получение одобрения
По итогам проверки ваших документов банк дает одобрение ипотеки на определенную сумму. Оно действует, как правило, от 3 до 6 месяцев. В этот срок вы должны определиться с квартирой.
3. Подписание кредитного договора с банком
После выбора квартиры и подписания ДДУ или договора купли-продажи с застройщиком, нужно заключить договор с банком. Может понадобиться ваше личное присутствие.
4. Государственная регистрация договора
Договор об ипотеке необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ.
Банки, кредитующие покупку жилья вне региона регистрации
Если вы интересуетесь, в каком банке можно взять ипотеку в другом городе без прописки, то должны знать, что такую услугу предлагают далеко не все финансовые организации. Риски кредитования в этом случае гораздо выше.
Если заемщик не будет вносить ежемесячные выплаты, кредитору предстоит процедура взыскания просроченной задолженности, иногда дело доходит до продажи залогового жилья. Проведение этих процедур осложняется расположением объекта недвижимости в отдаленности от банка.
Обычно банки, кредитующие покупку жилья вне региона регистрации, обладают разветвленной сетью филиалов. Поэтому при выборе финансовой организации обратите внимание на крупные банки, отделения которых есть практически в каждом городе страны.
Условия получения ипотеки
Ипотечный кредит выдаётся под залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости. Объект залога нужно страховать по рискам утраты или повреждения. Страхование жизни, а также рисков утраты права собственности оформляется добровольно.
Остальные условия ипотеки в другом городе также не отличаются от стандартных:
- Минимальная ставка в ВТБ и УБРиР составит 8,9%, в Альфа-Банке – от 8,99%, в Промсвязьбанке – от 9,05%, в Сбербанке – от 9,5% (на квартиры от застройщиков-партнеров – от 7,5%), в Россельхозбанке – от 9,3%, а в Райффайзенбанке – от 10,25%. При отказе от страхования жизни ставка увеличится на 1%.
- Первый взнос по ипотеке в ВТБ должен составлять не меньше 10%, в Сбербанке, Альфа-Банке, Россельхозбанке и Райффайзенбанке – от 15%, в УБРиР – от 20%, а в Промсвязьбанке возможно оформление ипотечного кредита без первого взноса.
- Максимальная сумма кредита в Райффайзенбанке – 26 млн р., в УБРиР и Промсвязьбанке – 30 млн р., в Альфа-Банке – 50 млн р., в Россельхозбанке и ВТБ – 60 млн р., а в Сбербанке она ограничена только вашей платежеспособностью и стоимостью приобретаемой недвижимости. Для увеличения одобренной суммы кредита вы можете привлекать созаемщиков. Супруг (супруга) при отсутствии брачного договора выступает созаемщиком в обязательном порядке.
Какие документы нужны?
При подаче заявки на ипотеку в другом городе нужно предоставить паспорт, СНИЛС, справку о зарплате и копию трудовой книжки. Дополнительные доходы желательно документально подтвердить, например, с помощью налоговой декларации. Мужчины призывного возраста должны предъявить в банк военный билет. При получении зарплаты через банк, где вы оформляете ипотеку, подтверждать доход и занятость необязательно.
После одобрения заявки вам потребуется собрать документы по недвижимости. Если она приобретается на этапе строительства, то нужно передать в банк договор долевого участия в строительстве и пакет учредительных документов по застройщику (Устав, решение/протокол о создании и т. д.).
Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, то требуются следующие документы:
- отчет об оценке;
- свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость (при наличии);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- технический и кадастровый паспорт;
- документ-основание возникновения прав собственности у продавца, например, свидетельство о праве на наследство.
С междугородней ипотекой работают не все банки, поскольку риски ее выше. В случае если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк переходит к процедуре взыскания просроченной задолженности. В крайних случаях может потребоваться продажа залоговой недвижимости.
В обоих случаях удобнее, когда и заемщик, и жилье, и банк находятся в одном городе, поскольку требуется и лично посетить клиента банка, и оформлять сделку купли-продажи. Сделать это удобнее в пределах одного города, не совершая командировки. Поэтому небольшие банки, не обладающие разветвленной сетью филиалов, такие услуги не оказывают.
Если заемщику требуется оформление ипотеки в другом городе, то следует обратить внимание на крупные кредитные организации, чьи отделения расположены во всех регионах страны. К таким крупным банкам относятся:
- Сбербанк;
- ВТБ 24;
- Альфа-банк;
- Газпромбанк;
- Россельхозбанк;
- ДельтаКредит и другие.
Как оформить ипотеку в другом городе?
Покупка недвижимости в ипотеку — сама по себе непростая процедура, но дело существенно осложнятся, если кредит предстоит брать на квартиру в другом городе. Как получить заемные средства на недвижимость в регионе, где у вас нет прописки, и какие нюансы стоит учитывать?
Действия:
Действие 1
Россияне не так часто меняют место жительства, как американцы или европейцы, тем не менее — переездом в другой город никого не удивишь. Люди поступают в вузы или находят хорошую работу в соседнем регионе, женятся, воссоединяются с родственниками и т.д.
При этом один из ключевых вопросов, который встает перед переселенцами, — это жильё. Часто свободных средств не хватает на покупку квартиры на новом месте и приходится думать об ипотеке.
Схема междугороднего ипотечного кредитования имеет определенные сложности, однако с каждым годом она становится всё более популярной.
Рассматривая вариант приобретения в ипотеку квартиры в другом городе, покупателю стоит знать:
- — Междугородняя ипотека дороже
Во-первых, банки, подстраховываясь, могут установить для междугороднего ипотечного кредита более высокую ставку и более крупный первый взнос. Во-вторых, заемщику предстоит ряд дополнительных расходов: оплата проезда, пересылка документов, обращение в агентство недвижимости для подбора квартиры, комиссия за перевод средств из банка-кредитора на счет продавца и пр. - — Банки выбирают клиентов придирчивее
Кредитные организации более благосклонны к заёмщикам которые не собираются переезжать, а квартиру в другом регионе покупают для детей или в инвестиционных целях. Считается, что финансовое положение таких людей более устойчиво. Те же, кто меняет дислокацию, всегда больше рискуют на новом месте остаться без работы и средств для выплаты кредита. - — У банков больше оснований для отказа
При междугородней ипотеке банк будет придирчивее анализировать стаж работы на последнем месте, временную и постоянную регистрацию и проч. Дополнительные сложности могут возникнуть, если квартира покупается в городе, который не имеет к заёмщику никакого отношения (там нет ни работы, ни семьи и пр) — это может показаться кредитору подозрительным. - — Риск срыва сделки выше
Все документы для междугородней ипотеки будут рассматриваться дольше обычного, а риск отказа всегда выше. Из-за затягивания процесса сделка может сорваться, если продавец устанет ждать.
Действие 2
Необходимость получения ипотечного займа всегда осложняет выбор жилья.
Далеко не каждый продавец согласится с вынужденными неудобствами: ведь сделка не только займет больше времени, но и может сорваться, если банк в последний момент откажет.
В случае с междугородней ипотекой ситуация еще более усложняется, поэтому большинство покупателей, которые решают приобрести жильё в другом регионе, обращаются за помощью к риэлторам.
Как правило, у покупателя нет возможности регулярно приезжать в выбраненный город и лично заниматься подбором квартиры — это получается слишком дорого и накладно.
Также нужно помнить, что время, которое дается на поиск жилья и проведение процедуры, ограничено сроком действия банковского одобрения на кредит. Поэтому имеет смысл одновременно запустить процесс переговоров с банком и анализа местного рынка недвижимости.
Важно, чтобы к тому моменту, когда ипотека будет согласована с кредитором, покупатель мог быстро дать «зеленый свет» своему риэлтору, в идеале, имея на руках уже несколько подходящих вариантом.
Для того, чтобы выбрать компетентного риэлтора в чужом городе, можно обратиться в одно из ведущих агентств по недвижимости, которое работает на местном рынке.
Это даст больше гарантий, что качество работы посредника будет обеспечивать репутация фирмы. Также полезно, если банк может порекомендовать покупателю конкретного риэлтора, с которым сотрудничает кредитная организация.
Специалиста по купле-продаже из любого российского региона легко найти на одном из крупных порталов по недвижимости.
Рис. Пример базы риэлторов на сайте ГдеЭтотДом.РУ
Действие 3
Любая ипотека — это сделка с внушительными суммами и долгосрочными последствиями, поэтому она требует тщательного выбора банка. Поиск финансовой организации при междугородней ипотеке также сложнее, чем при стандартной схеме кредитования. В идеале у банка должен быть опыт работы с подобными кредитами и филиал в том городе, где приобретается недвижимость.
Территориальное расположение филиалов становится одним из основных критериев при выборе кредитора. Если в регионе покупки нет отделения банка, скорее всего, в выдаче ипотеки будет отказано.
Это связано с тем, что кредитору необходимо сделать оценку объекта, контролировать документооборот и сам процесс проведения сделки, что затруднительно на расстоянии. Тем не менее, этот общий принцип справедлив не для всех случаев и не всех банков.
На рынке появляются организации, которые готовы идти на дополнительные риски и предоставлять ипотеку для покупки жилья в отдаленных регионах, где у них нет филиалов.
В случае с междугородней ипотекой самостоятельно учесть все нюансы и подобрать оптимальный вариант кредитования довольно трудно. Эксперты рынка советуют покупателям, которые нацелились на жильё в другом регионе, обращаться к профессиональным ипотечным брокерам. Такие специалисты прекрасно знают особенности прохождения андерратинга в различных банках и нюансы различных ипотечных программ.
Лучше выбирать брокера, который сотрудничает непосредственно с банком и может гарантировать клиенту упрощенную процедуру проверки платежеспособности, скидки и спецпредложения.
Действие 4
Сегодня прописка в определенном регионе не является камнем преткновения при оформлении междугородней ипотеки. Большинству банков достаточно, чтобы у заявителя была постоянная регистрация на территории РФ и надежная работа. В связи с этим возможны три варианта при покупке жилья:
- — Квартира покупается по месту работы
Заемщик может быть зарегистрирован в другом городе, но жильё приобретает там, где у него постоянная работа. Это наиболее распространенная схема при переезде в Москву или Петербург из регионов. В этом случае лучше обратиться в банк по месту работы, это упростит процедуру оценки платежеспособности заявителя и проверку объекта недвижимости. Однако, так как отсутствие постоянной регистрации — определенный риск для кредитной организации, для такого клиента могут повысить вступительный взнос.Дополнительным требованием банка может стать проживание в регионе, где заёмщик хочет купить квартиру, не менее 6 месяцев.
- — Квартира покупается по месту регистрации
В этом случае заемщик живет и работает в одном городе, а жильё решает приобрести в другом, где у него постоянная прописка. Заявку на ипотеку все равно лучше подать в отделение банка по месту службы, однако придется выбирать кредитную организацию с филиалом в нужном регионе, иначе с оценкой и утверждением будущей залоговой квартиры могут возникнуть проблемы. - — Квартира покупается в третьем городе
Нередко заемщик работает в одном городе, прописан в другом, а жильё хочет приобрести в третьем. Это может быть, к примеру, квартира для ребенка, который учится в столичном вузе, или инвестиционная недвижимость под сдачу в Сочи или Крыму. В этом случае кредит можно получить и по месту работы, и там, где расположена недвижимость. В любом случае, покупателю придется совершить несколько поездок между городами для выбора квартиры и оформления документов.Как правило, эксперты советуют обращаться в банк по месту жительства и работы и выбирать кредитные организации с филиалами в интересующих покупателя городах.
Действие 5
Самый распространенный вариант междугородней ипотеки — обращение в банк по месту жительства и работы. После того, как заявитель выбрал кредитную организацию и убедился, что у неё есть филиалы в нужном регионе, он должен предпринять следующие шаги:
- — Обратиться в банк с заявлением на ипотеку
- — Получить предварительное одобрение кредита
- — Приступить к поиску жилья
- — Собрать стандартный пакет документов по выбранному объекту
- — Дождаться банковской проверки квартиры
- — Застраховать квартиру
- — Заключить кредитный договор
- — Зарегистрировать ипотеку
Покупатель получает кредит в том же отделении банка, в котором была подана заявка.
При определенных условиях он может вовсе не ездить в город, где приобретается квартира, и передать подбор жилья и проведение сделки доверенному лицу (к примеру, если речь идет о покупке недвижимости для родственников).
Взять на себя все обязанности по поиску объекта, заключению договоров на его приобретение и регистрации сделки в Росреестре может и риэлтор, который получил соответствующие полномочия от своего клиента.
Необходимые документы для оформления
Начинать подготовку к оформлению ипотеки в другом регионе необходимо со сбора пакета документов. Перечень бумаг стандартный. Он необходим для подтверждения указанной в анкете информации. Обычно банк запрашивает:
- паспорт;
- документ, подтверждающий присутствие временной прописки, если она есть;
- справку о доходах;
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
- свидетельство о заключении брака и брачный договор, если присутствует;
- свидетельство о рождении детей;
- ИНН и СНИЛС;
- военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет.
К сведению
Список не является исчерпывающим. Финансовая организация оставляет за собой право запросить дополнительные документы. Так, при оформлении ипотеки в другом городе иногда необходимо второе удостоверение личности. В его о качестве можно предоставить право на управление транспортным средством или загранпаспорт.
Отдельно необходимо собрать документы на жильё. Обязанность по подготовке перечня ложится на плечи владельца недвижимости. Он обязан предоставить:
- правоустанавливающие документы;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт;
- свидетельство о праве собственности или выписку из росреестра.
Дополнительно может потребоваться предварительный договор купли-продажи и результат оценки недвижимости. Последнюю бумагу имеет право выдать только специалист, обладающий разрешением на ведение подобной деятельности. Услуги лица оплачивает сам заёмщик.
Можно ли взять ипотеку в одном городе, а квартиру купить в другом?
Запрет на оформление ипотеки в одном городе, а приобретение квартиры в другом регионе также отсутствует. Заявку обычно одобряют, если подразделение банка-кредитора присутствует в городе, в котором будет осуществлена покупка квартиры. Филиалы банка в разных городах взаимодействуют друг с другом и с риэлторами. Однако такую операцию считают рискованной. Заемщик ипотеки в другом городе может столкнуться с повышенной ставкой. Однако компания пойдет на уступки, если лицо согласится застраховать жизнь и здоровье. Необходимо помнить о том, что ипотечные сделки по доверенности не заключают.
К сведению
Заемщик может столкнуться с дополнительными затратами времени и средств при поездках между городами. Кроме того, может возникнуть задержка при передаче одобренной заявки из одного подразделения финансовой организации в другое. Иногда процесс растягивается до 1 месяца. Поэтому важно самостоятельно контролировать его. Иногда возникает путаница по платежам. Нужно самостоятельно контролировать их, сохраняя чеки и квитанции. Заявку одобрят только при наличии положительной кредитной истории, стабильного официального дохода и первоначального взноса.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Переоформить ипотечную квартиру возможно при условии, что переоформляться будет и ипотечный кредит. Этот процесс по своей сути несложный: новый владелец квартиры берет ипотечный кредит, за счет этого кредита предыдущий владелец погашает ипотечные обязательства перед банком, а новый владелец выплачивает кредит вместе с оформленной на себя квартирой. Главным условием и главной сложностью в данной ситуации будет получение согласия всех сторон: бывшего должника и кредитной организации – банка, который выдавал ипотеку. Причем не стоит забывать, что по факту вы берете новый ипотечный кредит, и будет необходимо собрать полный пакет документов. Процедура одобрения займа также займет от 1 до 3 месяцев, поскольку банк будет проверять вашу платежеспособность, все документы, уровень дохода и т. д.
Существует вероятность, что банк не даст своего согласия на переоформление кредита, поскольку в данной ситуации он не получает новой прибыли, а его сотрудники делают ту же самую работу, как если бы привлекался новый кредит. Но если вы предоставите веские причины такого переоформления, например, отсутствие у собственника квартиры работы и его невозможность выплачивать кредитные обязательства, банк пойдет вам навстречу и даст свое согласие на переоформление. Потеря работы – одна из самых популярных причин для переоформления кредита.
У такой сделки есть ряд важных особенностей. Во-первых, в новом ипотечном договоре кредита необходимо указывать такую сумму, которая осталась непогашенной по старому кредиту. Во-вторых, важно понимать, что данная сделка требует столько же времени, что и оформление нового кредита. В-третьих, до того момента, пока новый собственник не станет полноправным владельцем, предыдущий владелец и заемщик обязан выплачивать кредитные обязательства, а также любые просрочки, которые возникнут на момент переоформления кредита.
Заключение предварительного договора купли-продажи доли
В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.