Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда снести, когда оставить: обзор практики ВС по самовольным постройкам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Верховный суд РФ определением от 20.03.2020 № 310-ЭС20-1557 по делу № А14-6503/2017 поддержал решение АС Воронежской области от 09.04.2019, постановление 19-го ААС от 08.08.2019 и постановление АС ЦО от 25.11.2019, признав, что ответчик должен освободить участок путем демонтажа (сноса) объектов капитального строительства.
При каких условиях можно оспорить иск о сносе самовольной постройки?
Для того чтобы оспорить иск администрации о сносе самовольной постройки, нужны определенные основания. Без них оспаривание не имеет смысла и перспектив удовлетворения. Ранее Верховный суд РФ, рассматривая одно из похожих дел о сносе самовольной постройки, дал рекомендации, в каких случаях можно не допустить сноса здания. Вот эти условия:
- единственным аргументом для сноса является отсутствие разрешение на строительство или акта ввода дома в эксплуатацию – обычно решение о сносе дома принимается местными властями на основании того, что дом был построен без предварительного разрешения и/или по окончанию строительства он не был введен в эксплуатацию согласно установленным нормам. Однако Верховный суд посчитал, что одного этого аргумента недостаточно, чтобы требовать сноса здания – это нарушает право на собственность граждан;
- владелец дома ранее пытался легализовать постройку – даже если попытки были неудачными, суд может рассматривать эти действия как желание собственника здания соблюсти законный порядок, а значит, дом не следует сносить. Также можно апеллировать к тому, что отказали в легализации самостроя неправомерно – это еще больше повысит шансы на успешное оспаривание иска;
- самострой не нарушает существующие строительные нормы и не представляет опасность для окружающих – согласно тому же заключению Верховного суда, единственным оправданным основанием для сноса дома может быть нарушение строительных и других норм, что привело к созданию угроз для проживающих в здании, их соседей или третьих лиц. Если есть сомнения относительно подобных нарушений или вопрос об опасности здания до конца не решен, суд должен назначить соответствующие экспертизы, чтобы поставить точку в споре.
Если в вашем случае условия для оспаривания совпадают с вышеприведёнными, можно рассчитывать на положительный результат.
Признание права собственности на самовольную постройку
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Снос самовольной постройки
Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):
- на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
- без необходимых согласований и (или) разрешений;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.
Не примут решение о сносе, например, если:
- постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
- постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.
Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.
Разрешение на строительство недействительно?
8. Выдав обществу разрешение на строительство, Управление архитектуры и градостроительства подтвердило соответствие представленных застройщиком документов требованиям законодательства. Кроме того, судом учтено, что к настоящему времени многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию
ИП обратился с заявлением в Арбитражный суд к Главному управлению архитектуры и градостроительства о признании недействительным разрешения на строительство.
Заявитель жалобы ссылается на то, что оспариваемый акт нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Считает, что данный ненормативный акт не соответствует требованиям п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку документы к выдаче разрешения на строительство в 2008 году не представлялись.
Судом сделаны выводы о том, что выдав обществу разрешение на строительство, Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска подтвердило соответствие представленных застройщиком документов требованиям законодательства.
Кроме того, судом учтено, что к настоящему времени многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, объекту присвоен адрес.
Президиум ВС РФ и Президиум ВАС РФ в пункте 6 Постановления от 01 июля 1996 года N 6/8 разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием. В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено отсутствие обоих названных условий (См. подробнее постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2011 г. N 17АП-12676/2010-АК по делу N А71-11366/2010).
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 20.08.2011г.
Снос самовольной постройки
Согласно действующей редакции п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. При этом круг лиц, имеющих право на предъявление в суд требования о сносе самовольной постройки, был установлен только в п. 22 Постановления № 10/22, согласно которому такие требования могли быть предъявлены:
- собственником земельного участка;
- субъектом иного вещного права на земельный участок;
- законным владельцем земельного участка;
- лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
- прокурором (в публичных интересах);
- уполномоченными органами в соответствии с федеральным законом.
Сам построил, сам сноси
Суд может обязать снести самовольную постройку, а может обязать привести её в соответствии с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, иными обязательными требованиями.
Сделать это должен тот, кто незаконно построил. Помним историю с Артуром и Фёдором.
Сносят или приводят в соответствие своими силами либо за свой счёт
«За свой счёт» означает «нанять других и рассчитаться за работу».
Если «застройщик» не известен, снести обязан:
- Собственник земельного участка
- Владелец на праве пожизненного наследуемого владения
- Владелец на праве постоянного (бессрочного) пользования
- Арендатор муниципальной или государственной земли
Указанные лица освобождаются от обязанности снести, если:
- Самовольная постройка узаконена через суд или во внесудебном порядке
- По закону снести должен орган местного самоуправления
Что такое «самострой»
«Мы строили, строили, и наконец, построили…», – но приходит представитель властей и говорит, что все нужно сносить. С такой ситуацией сталкиваются более 50% владельцев загородного жилья, занимающихся строительством самостоятельно. Нарушить какое-либо правило или строительную норму при возведении дачного домика или дворовой пристройки очень легко, потому что за данные нормы отвечают несколько разных организаций и рядовой владелец земельного участка просто может о них не знать.
Столкнуться с нарушением можно не только при строительстве с нуля, но и при проведении работ без соответствующего разрешения, связанных с реконструкцией старого здания; перепланировкой; капитальным ремонтом; переоборудованием нежилого здания в жилое; возведением дополнительных построек. Самовольной постройку также признают, если она подпадает под одно из этих определений:
- Земля, на которой возведено здание, по категории использования не предназначена для строительства объекта такого типа.
- Постройка нарушает одну из градостроительных норм или возведена без соответствующего разрешения.
- Постройка возведена с отступлениями от правил пожарной безопасности, санитарных норм, или нарушает интересы соседей.
Сроки о сносе самовольной постройки регламентируются Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014 года. Согласно позиции ВС РФ, срок для осуществления ответчиком сноса определяется непосредственно судебным органом, выносящим решение.
Судебная практика сложилась так, что суды по собственному усмотрению, но на основании предъявленных истцом требований, устанавливают разумный срок для самостоятельного исполнения решения суда.
ВС РФ также дал разъяснение – если ответчик не исполняет решение в соответствующие сроки, суды могут предоставить право истцу совершить самостоятельный снос строения за свой счет, в последующем взыскав понесенные издержки с ответчика. Такая возможность предоставляется истцу только, если он подал соответствующее ходатайство.
В случае непредоставления истцом ходатайства и не осуществлении ответчиком добровольного демонтажа самовольной постройки, к делу могут быть подключены судебные приставы. Порядок их действий и нормативная регламентация процедуры исполнительного производства в данном случае будут совершаться согласно Методическим рекомендациям по исполнению судебных решений о сносе самовольных построек.
Решение суда о сносе самовольной постройки № 2-2888/2017
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08.06.2017г. Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего А.Н. Кузнецова, при секретаре Н.Н. Гончаровой, с участием прокурора Мещеряковой М.В., ответчика Краснянского Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Октябрьского района г. Иркутска в интересах неопределенного круга лиц к Краснянскому Дмитрию Николаевичу, ГСК «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» о сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований истец указал, что Прокуратурой Октябрьского района г. Иркутска, проведена проверка по обращению главного инженера МУП «Водоканал» г. Иркутска ФИО о незаконном строительстве гаражей на водоводе по адресу: Адрес. В ходе проверки установлено, что, земельный участок с кадастровым № площадью …….. га, расположенный по адресу: Адрес, находится в собственности Российской Федерации, передан в постоянное (бессрочное) пользование Федерального государственного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации. Земельный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием под эксплуатацию существующих объектов обороны. В соответствии с выпиской из ЕГРП от Дата. ограничение (обременение) права не зарегистрированы. Строительство индивидуальных гаражей по Адрес осуществлялось в соответствии с Приказом начальника Иркутского военного авиационного инженерного училища № от Дата. на основании Постановления мэра г. Иркутска от ……… №. Согласно данному постановлению Иркутскому высшему военно-авиационному инженерному училищу разрешено строительство гаражей в Октябрьском административном округе по Адрес на отведенной ему территории, решением горисполкома № от Дата При этом, застройщик должен разработать проект индивидуальных гаражей, запроектировать инженерное обеспечение и благоустройство участка и согласовать его с Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Иркутска; не начинать строительство гаражей до получения разрешения на строительство в госархстройнадзоре; по окончании строительства и сдаче в эксплуатацию зарегистрировать строения в бюро технической инвентаризации. В архиве МУП «БТИ г. Иркутска». Сведений на объекты недвижимого имущества — гаражные боксы №, расположенные по адресу: Адрес, не имеется. Согласно объяснениям председателя Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ», ФИО строительство гаражей № осуществлялось владельцами самостоятельно. Разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию не выдавалось, права собственности на гаражи не регистрировались. Владельцем гаражного бокса № является член Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» Краснянский Д.Н. Правоустанавливающие документы на капитальный гараж № и на земельный участок не представлены.
Согласно информации МУП «Водоканал» г. Иркутска, на территории гаражного кооператива «Товарищество офицеров» ИВВАИУ на вышеуказанном земельном участке расположены водоводы диаметром 400, 1000 мм, построенные в …….. году, которые в настоящее время имеют 100% износ. В Дата году произошла утечка воды на водоводе диаметром …….. мм. На водоводе в месте утечки расположены гаражные боксы № в связи с чем, ремонтные работы не проводятся из-за отсутствия доступа к водоводам, в результате чего происходит дальнейшее разрушение трубопровода. Гаражные боксы построены без согласования с МУП «Водоканал г. Иркутска». Дата. по заявке Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска произведена геодезическая съемка на земельном участке с кадастровым № площадью …….. га, расположенный по адресу: Адрес, на территории гаражного кооператива «Товарищество офицеров». В результате камеральной обработки результатов геодезических измерений установлено, что под гаражным боксом №, площадь которого составляет …….. кв. м., проходит водовод. В соответствии, с п. 12.35 Свода правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28.12.2010 № 820, расстояния по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать по таблице 15, согласно которой, расстояние по горизонтали (в свету) от водовода до фундаментов зданий и сооружений должно быть 5 метров. Предыдущая редакция Строительных норм и правил СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989г. № 78, также устанавливает аналогичные требования. Кроме того, в силу ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта (здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта), для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. В соответствии с п. 7 Положения о государственном архитектурно- строительном надзоре на территории Российской Федерации, утв. Приказом Госстроя РФ от 30.03.1999г. № 76, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по конкретным объектам выдают органы Госархстройнадзора России. В ходе проверки разрешение на строительство гаражей не представлено. В силу ст. 25 Федерального закона от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Понятие самовольной постройки, право требования о сносе самовольной постройки в судебном порядке закреплено ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, строительство гаражного бокса № на спорном земельном участке осуществлено без соблюдения необходимых процедур согласования и с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Нахождение гаражного бокса на водоводе по Адрес препятствует проведению ремонтных работ водовода, что в случае выхода водовода из строя может повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц в виде оставления без водоснабжения.
Прокурор просит суд признать гаражный бокс №, расположенный на земельном участке с кадастровым № площадью …….. га, расположенном по адресу: Адрес на территории Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» самовольной постройкой и обязать Краснянского Д.Н. и Гаражно-строительный кооператив «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» снести гаражный бокс №, самовольно возведенный на земельном участке с кадастровым № площадью …….. га, расположенном по адресу: Адрес на территории Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ».
В судебном заседании помощник прокурора Октябрьского района г. Иркутска Мещерякова М.В. исковые требования поддержала.
Ответчик Краснянский Д.Н. исковые требования не признал.
Председатель ГСК «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» ФИО просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Как узаконить самовольную постройку дома
По законодательству РФ признание постройки самовольной градостроительные и строительные правила должны быть установлены на дату возведения и действовать на дату ее выявления, которым она несоответствует. К тому же самовольной постройкой не признают строение, если ее собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земли.
Отметим, что самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный на земле, не предназначенной для строительства, либо построенный без необходимых разрешающих документов, с нарушением градостроительных норм. В таком случае самовольные постройки будут снесены согласно ст. 222 ГК РФ, однако, суд имеет право признания самовольной постройки законной, если участок земли находится в частном владении или в пожизненном пользовании.
Построив объект недвижимости, гражданин или юридическое лицо обязано узаконить самовольную постройку через суд или другие государственные организации. Обращение в юридическую фирму позволит узнать, как узаконить самовольную постройку дома, построенную на собственном участке. Здесь важно разобраться, не нарушались ли принципы строительства, и имеется ли право собственности или договор аренды на земельный участок, не нарушены ли права соседей.
Если гражданин произвел самовольную постройку на собственной территории, без разрешения на строительство, ему необходимо обратиться с исковым заявлением в суд, для того, чтобы избежать проблем с легализацией постройки. Судья рассмотрит заявление о сохранении самовольной постройки, и по итогам вы получите необходимое решение. Для этого, в суд должна быть предоставлена доказательная база в виде экспертиз, справок из различных государственных организаций. Есть такой важный момент: иск в суд будет принят, если застройщик в процессе строительства предпринимал попытки получить разрешение на строительство.
Признание постройки самовольной
Вопросы, связанные с рассмотрением правовых споров на признание постройки самовольной все чаще звучат в залах судебных заседаний. С появлением рынка купли-продажи земельных участков, приватизации, аренды, началось интенсивное строительство жилья, которое часто проводится без разрешения на строительство или с нарушением норм градостроительства. В связи с большим количеством земельных участков, территорий переведенных из государственного в частный сектор, появилась возможность самостоятельного строительства домов, гаражей. Однако любое сооружение, построенное на земельном участке, который не отведен под эти цели или с нарушением правил застройки будет признаваться самовольной постройкой, подлежащей сносу за счет застройщика.
Поскольку гражданин, осуществивший самовольную постройку, не имеет права распоряжения и наследования, должен и обязан обратиться в органы государственной власти для оформления и регистрации постройки. Рассмотрим термин самовольная постройка — это может быть отдельно возведенное здание, самовольная реконструкция с возведением дополнительных этажей, мансард, дополнительные строения к уже существующим объектам, которые нарушают нормы первоначальной технической документации. Такие объекты недвижимости признаются самовольными постройками, согласно Градостроительному Кодексу РФ и подлежат сносу (ст. 222 ГК РФ). Суды не подходят формально к разрешению таких ситуаций, признается право самостоятельно защищать свои интересы в судебных инстанциях. Если изменение площади происходит в результате реконструкции внутри здания, это не будет считаться самовольной постройкой и на нее не действует ст. 222 ГК РФ. Данная статья является фундаментом определяющей правовую сторону постройки.
Самовольная постройка на муниципальной земле
В основном, все самовольные постройки совершаются на собственных участках, однако, существуют прецеденты, когда под строительство занимают муниципальные земли. Это может быть капитально построенный дом или пристрой к дому, за счет захвата некоторой части муниципальной земли.
Самовольную постройку можно узаконить только на собственном участке. В судебных инстанциях имеются иски от органов самоуправления о сносе самовольных построек на муниципальной земле, возведенных с нарушением норм градостроительства и нарушением использования городских земель. В таких случаях получить право собственности на объект довольно трудно, но возможно обращение к администрации города о выделении этого участка под строительство. Однако суды приходят к выводу, что сохранение построек, не соответствующие ст. 222 ГК РФ ведут к еще большему возведению самовольных построек. Граждане надеются, что суд не подойдет формально и даст разрешение на сохранение самовольной постройки и признания права собственности, предлагая администрации отдать в аренду пожизненного пользования земельный участок. Но в основном, все объекты будут снесены, так как они часто нарушают планы градостроения.
Кодекс об административных правонарушениях РФ установил ответственность за самовольные постройки на муниципальной земле в виде штрафов. Чтобы прекратить тенденцию самовольных построек предлагается существенно увеличить административные штрафы и брать их в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Помимо этого может быть назначено административное наказание и будет выдано предписание о сносе объекта за свой счет. Если это не выполняется, то снос проводится в принудительном порядке.
Трактовка термина «самовольная постройка»
Самовольная постройка — это сооружение или реконструированное строение, предназначенное для жилья или иных целей, возведенное на не предназначенном для этих целей земельном участке; с нарушением установленных законом правил и правовых предписаний, обозначенных законом; либо возведенное строение без предписанных разрешительных документов, также к самовольной постройке закон относит помещения, построенные с нарушенными строительными и градостроительными нормами и требованиями. Самовольная постройка не обретает признание гражданско-правового объекта, а лицо, осуществившее деяние, остается без надлежащего права собственности, такой объект не может использоваться в сделках любого рода, законом предусмотрен только снос для таких объектов (ст 222 ГК РФ).
Став полноправным собственником постройки, лицо может ее дарить, продавать или совершать с ней любые сделки, допускаемые российским законодателем.
Одновременно с перечисленными правами у собственника недвижимого объекта возникают и налоговые обязательства. В частности, с момента регистрации его правомочий собственности на возведенный и узаконенный объект недвижимости у гражданина возникает обязательство платить имущественный налоговый платеж в отношении рассматриваемого объекта.
Капитальный ремонт многоквартирных домов
Новые правила и требования к жилью для инвалидов
Договор мены квартиры
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в 2016 году
Изменения в расчете налога на имущество в 2020 году
Порядок оформления договора цессии в новостройке