Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать ипотечную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Как выписаться при продаже жилья
Сняться с регистрационного учета довольно просто. Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов:
- Зарегистрироваться по другому адресу. В этом случае выписка из старой квартиры происходит «автоматически». Сделать это можно лично в ГУВМ МВД или подав заявление на сайте Госуслуги.
- Сняться с регистрации на портале Госуслуги. Подаете заявления на сайте, затем в назначенный день придите в ГУВМ МВД, где в паспорт проставляется отметка о снятии с регистрации.
- Сняться с регистрации в отделении в ГУВМ МВД. Для этого вам надо прийти в офис ведомства и написать заявление. С собой обязательно возьмите паспорт.
- Посетить МЦФ. Услуга по снятию с регистрации работает не везде, поэтому лучше уточнить этот вопрос по телефону МФЦ перед визитом.
- Попросить снять вас с регистрации другого человека. В этом случае вам нужно написать на его имя доверенность, заверить её у нотариуса, а также предоставить подписанное лично вами заявление о снятии с учёта.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.
Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.
На что нужно обратить внимание
Ситуация, когда необходимо выписаться из квартиры для того, чтобы ее продать, может обернуться неприятности как для покупателя, так и для продавца.
Однако для нового владельца квартиры последствия могут быть гораздо более серьезными.
| № п/п | Подводные камни |
|---|---|
| 1 | Необходимо тщательно изучать сам договор купли-продажи. Кроме прочих обязательных условий, в нем должны быть указаны обязательства и сроки выписки и выселения из квартиры продавца и всех членов его семьи. |
| 2 | Для покупателя намного безопаснее будет, если на момент совершения сделки в квартире не будут зарегистрированы несовершеннолетние дети и граждане, признанные недееспособными или инвалиды. Хотя если это условие не выполняется, то после вступления в право собственности владелец квартиры может обратиться с заявлением в суд и на основании его вердикта выселить бывших владельцев или же членов семьи. |
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Процедура снятия с учета при продаже недвижимости
Владелец, заинтересованный в быстрой продаже недвижимости, еще до осуществления сделки предпримет необходимые шаги по снятию с регистрационного учета всех прописанных в квартире жителей.
Добровольная выписка собственником членов семьи и самого себя происходит просто и быстро.
Для этого нужно обратиться в паспортный стол (территориальный орган МВД по вопросам миграции) или в МФЦ с паспортом и заявлением по форме №6 о снятии с регистрационного учета по месту жительства.
В большинстве случаев выписка производится сразу. На руки выдадут листок убытия с 30-дневным сроком действия.
Сложности могут возникнуть, если при покупке квартиры обнаружится, что в ней прописан несовершеннолетний ребенок. В этом случае выписка возможна только при условии предоставления ему нового места жительства, куда его пропишут вместе с одним из родителей.
В случае, если ребенку принадлежит вся или часть собственности, следует заручиться согласием органов опеки на продажу недвижимости.
Читайте больше о том, как выписаться из жилого помещения.
Сама процедура выписки прежних собственников жилья должна начинаться с их обращения в органы ФМС с предоставлением туда данных о смене места проживания. Такая процедура носит уведомительный характер, и все условия в этом случае должны быть продиктованы жилищным кодексом России.
Если бывшие жильцы выписываются из приватизированной жилой площади, то им предоставляется право, выписываясь, не оставлять новый адрес. Исключение в такой ситуации составляют только лица, не достигшие совершеннолетия.
Снятие с учета при продаже не приватизированной квартиры имеет ряд определенных нюансов. Если один из прежних жильцов, имеющий прописку в данной квартире, отказывается от выписки, обращаться с этой проблемой придется только в органы суда. Покупая недвижимость, данный аспект стоит иметь в виду.
Как только оформление всех документов, касающихся приобретения/ продажи, будет закончено, а сделка завершена, прежний собственник жилья и все прочие жильцы подлежат снятию с учета, а после прописке по новому адресу. Процедура выписки из продаваемой жилой площади абсолютно ничего не стоит, то есть не требует уплаты всяческих государственных сборов.
Сроки выписки людей из продаваемой квартиры
Законодательством не установлены строгие сроки выписки жильцов из квартиры после ее продажи, в тексте статьи употребляется слово «разумный». Считается, что предполагается период до одного месяца. Однако если вы не хотите лишних проблем, то лучше при заключении договора купли-продажи указывать точный срок, в течение которого жилплощадь должна быть освобождена и физически, и юридически.
Если все прописанные в квартире люди в данный момент находятся в физической доступности, то проблем с их выпиской не возникнет. В этом случае каждый жилец может самостоятельно прийти в паспортный стол и оформить соответствующие документы.
Важно! Если человек не проживает на данной жилплощади более полугода, и это могут подтвердить свидетели, например, соседи, то владелец квартиры при продаже может выписать его по решению суда.
Отличительные особенности процедуры для не проживающего родственника
Можно назвать три основных способа снять с регистрационного учета не проживающего родственника:
- Убедить его добровольно сняться с учета.
- Выписать в судебном порядке до продажи квартиры.
- Выписать в судебном порядке после продажи квартиры.
Чтобы выписать не проживающего по месту регистрации родственника, необходимо доказать, что он:
- не является собственником доли жилого помещения;
- не проживает в квартире или доме более полугода, причем отсутствие не объяснено временными обстоятельствами (учеба, командировка и т.д.);
- не вносит оплату за коммунальные платежи.
В качестве доказательств подходят:
- письменные подтверждения от поликлиники, налоговой службы, почтового отделения, о том, что гражданин не обращался к ним в течение длительного периода, а также свидетельство участкового об отсутствии в квартире личных вещей гражданина и следов ведения совместной деятельности;
- показания свидетелей;
- квитанции об оплате коммунальных услуг.
После сбора доказательств необходимо обратиться с иском в суд.
Если есть несовершеннолетний ребенок
Самые сложные ситуации с впиской из квартиры при продаже возникают тогда, когда есть необходимость снять с регистрационного учета несовершеннолетнего.
Единственный возможный способ выписать ребенка – одновременно прописать его в новой квартире. При этом если у ребенка хотя бы небольшая доля в старом жилье была в собственности, то и продажу разрешат только если в новой квартире доля будет не меньше, а условия не хуже.
Бывают, конечно, и частные случаи. Например, в качестве исключения законным представителям могут разрешить продать квартиру и выписать несовершеннолетнего «в никуда», если деньги от продажи квартиры будут зачислены на банковский счет и в течении определенного времени будет приобретено новое жилье. В противном случае сделка купли продажи может быть признана незаконной.
Как составить договор купли продажи квартиры с обязательством выписаться?
Покупатель хочет быть уверенным в том, что бывший продавец и его члены семьи выпишутся из нее. Для этого в договоре купли-продажи необходимо прописать требование в разделе — условия. Документ может содержать название иных лиц, которые могут оставаться прописанными в момент реализации жилой площади. Далее указывается срок, в течение которого бывшие собственники обязаны освободить помещение.
Выписка из квартиры, как процедура, регламентируется Жилищным кодексом РФ в его теперешнем варианте. И суть ее заключается в том, что гражданин, меняющий адрес, должен уведомить ФМС о своих действиях. Поэтому полезно будет разобраться: как это делается, какие документы нужны и какие тонкости характерны для процедуры?
Как выписать из квартиры ребенка?
Не достигшие совершеннолетия дети находятся под защитой государства. Выселение из квартиры проходит под контролем представителей органов опеки. По закону выписать несовершеннолетнего ребёнка можно, если его жилищные условия не ухудшатся при выселении.
Контролирующие органы проводят проверку условий проживания на новом месте регистрации, при выявлении ухудшения условии проживания решение о выселении аннулируется, а человек, проводивший выселение, будет оштрафован. Важно знать, что прописать ребенка можно у родителей либо у опекунов.
Для выселения несовершеннолетнего потребуется подтверждение из органов опеки. Перечень бумаг для получения разрешительного документа:
- Паспорт человека, который производит выписку.
- Ордер или договор на квартиру, из которой выселяют и в которую ребенка прописывают.
- Техпаспорт на две жилплощади.
- Данные всех жильцов, зарегистрированных по месту проживания.
- Лицевой расчетный счет.
- Паспорт, если ребенок достиг 14 лет.
- Заявление по достижении 14 лет.
- Заявление родителей или опекуна.
После получения разрешительных бумаг от опеки в паспортный стол для приватизированной квартиры необходимо подать следующие бумаги:
- Паспорт или свидетельство о рождении.
- Паспорт собственника.
- Документы на собственность.
- Разрешение от органов опеки.
- Лист убытия.
Документация для не приватизированной квартиры:
- Паспорт того, кто выселяет.
- Ордер или договор социального найма.
- Копии счетов по оплате коммунальных услуг.
- Лист убытия.
- Паспорт или свидетельство о рождении.
- Заявление от ребенка по достижению 14 лет.
Процедура снятия с учета при продаже недвижимости
Владелец, заинтересованный в быстрой продаже недвижимости, еще до осуществления сделки предпримет необходимые шаги по снятию с регистрационного учета всех прописанных в квартире жителей.
Добровольная выписка собственником членов семьи и самого себя происходит просто и быстро.
Для этого нужно обратиться в паспортный стол (территориальный орган МВД по вопросам миграции) или в МФЦ с паспортом и заявлением по форме №6 о снятии с регистрационного учета по месту жительства.
В большинстве случаев выписка производится сразу. На руки выдадут листок убытия с 30-дневным сроком действия.
Сложности могут возникнуть, если при покупке квартиры обнаружится, что в ней прописан несовершеннолетний ребенок. В этом случае выписка возможна только при условии предоставления ему нового места жительства, куда его пропишут вместе с одним из родителей.
В случае, если ребенку принадлежит вся или часть собственности, следует заручиться согласием органов опеки на продажу недвижимости.
Читайте больше о том, как выписаться из жилого помещения.
Подтверждение выписки
Чтобы подтвердить состоявшуюся выписку, помимо паспорта с печатью можно предоставить выписку из домовой книги. Она оформляется уже после возврата документов о снятии с регистрации. В выписке фиксируются зарегистрированные лица на текущий момент. Если их нет, можно приступать к оформлению сделки.
Большинство покупателей не оформляет договор без получения подтверждения. По этой причине продавцу лучше позаботиться о снятии с учета заранее. Особенно это важно, если в квартире зарегистрированы дети, так как в их случае снятие с учета может затянуться.
Чтобы правильно выбрать время для снятия с учета, необходимо руководствоваться индивидуальными обстоятельствами. Если другого адреса нет и он появится только после продажи текущей и покупки новой квартиры, можно выписаться после подписания предварительного договора купли-продажи. В этом случае вносится аванс или задаток, подтверждается серьезность намерений продавца. В остальных случаях можно освободить квартиру заранее.
Если жильцы не выписались
Если подписывается договор без предварительного снятия с регистрационного учета, есть большой риск, что предыдущие жильцы не выпишутся. Новый собственник не может снять их с учета, обратившись в паспортный стол. Таким образом можно прекратить только регистрацию по месту пребывания, так называемую временную прописку.
Если жильцы не выписались, собственнику необходимо подготовить документы и обратиться с иском в суд. В нем указываются причина написания заявления, перечисляются основания, в соответствии с которыми прекращается право на регистрацию. Большое значение уделяется подтверждающим документам. Среди них выделяют:
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН о смене собственника;
- финансовые документы, подтверждающие оплату по договору;
- акт приема-передачи, в котором фиксируются отсутствие претензий со стороны продавца;
- письменное требование о выписке с подтверждением получения.
Отвечает юрисконсульт офиса «Щелковское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Дарья Аляева:
Из Вашего вопроса непонятно, чем именно подтверждалась «выписка» продавцов из квартиры при ее продаже. Возможно, они не подавали заявление о снятии с регистрационного учета в проданной квартире, а сразу встали на регистрационный учет по новому месту жительства, и информация об этом еще не поступила в Вашу территориальную ФМС (такие сбои, к сожалению, бывают).
В этой ситуации Вам, в первую очередь, необходимо получить в центре «Мои документы» выписку из домовой книги по Вашей квартире. Если в ней окажется информация о бывшем собственнике, то Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в ФМС, которая проведет внутреннюю проверку, и в случае подтверждения предоставленных Вами сведений по бывшему владельцу квартиры аннулирует запись о его регистрации. После этого информация в системе формирования платежей по ЖКУ должна автоматически обновиться (либо для ускорения этого процесса Вы можете принести в управляющую компанию обновленную выписку из домовой книги).
Если же проверка ФМС не подтвердит регистрацию бывшего владельца по другому адресу, Вам придется решать данный вопрос с самим бывшим собственником либо через суд.