Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка и продажа квартиры в одном году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Оформление документов
Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
- Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
- Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
- Заявление и паспорт заявителя.
- Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.
Если планируется одновременная продажа и покупка квартиры, следует воспользоваться правом на имущественный вычет за покупку жилья. С ее помощью получится вернуть налог и компенсировать часть расходов.
Максимальный размер налоговой льготы при покупке жилья равен 2 млн рублей. Вернуть получится до 260 тыс. рублей.
Максимальный размер дополнительной льготы при приобретении недвижимости в ипотеку составляет 3 млн рублей. К возврату разрешается заявить до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.
|
Наименование |
Основной — при покупке |
На проценты по ипотеке |
|
Размер вычета |
2 млн рублей |
3 млн рублей* |
|
Сумма к возврату |
260 тыс. руб. (13% х 2 млн руб.) |
390 тыс. руб. (13% х 3 млн руб.) |
Как рассчитать НДФЛ и что необходимо знать для расчета
Расчет НДФЛ производится на основе кадастровой стоимости жилья. Есть два варианта:
Если стоимость в договоре выше, чем кадастровая, то будет учитываться договорная цена.
Когда кадастровая оценка выше, чем прописано в ДКП, то от нее берется 70% (понижающий коэффициент).
Когда люди срочно продают недвижимость по заниженной стоимости (покупали гораздо дороже), они имеют право на освобождение от налогов. Например, купили дом за 1,5 млн., а продали за 1 млн. Применили вычет, налог стал равен нулю.
При расчете нужно следовать правилам: сначала воспользоваться первым вычетом, и если доход все равно остался, то применить второй вычет (для покупателя). При этом первый вычет не должен быть больше чем доход от имущества, а второй – не превышать расходы на покупку или быть больше 2 млн. руб.
Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.
Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:
- Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 . В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
- Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.
Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).
В данном случае у покупателя имеется два варианта:
- Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
- Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.
Рассмотрим реальные примеры расчетов:
- Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.
Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.
Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
- Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
- Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:
1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Когда не требуется уплачивать налог?
Не всегда необходимо уплачивать налог после продажи жилья, так как при определенных условиях он уменьшается или вовсе граждане освобождаются от его уплаты. Не приходится уплачивать налог при следующих условиях:
- жилье, купленное гражданином, принадлежит ему больше пяти лет;
- продается квартира по цене, не превышающей 1 млн руб.;
- отсутствует доход от продажи, поэтому, если у гражданина имеется два договора, то только с положительной разницы между двумя ценами уплачивается налог в размере 13 %;
- если квартира была получена на основании безвозмездной сделки, например, передана по наследству или в дар, то достаточно владеть ею только в течение 3 лет.
Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.
Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст.
220 НК РФ.
Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.
- продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
- покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).
Система взаимозачета при покупке\продаже жилья – плюсы, минусы взаимозачета
Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин». Второе понятие означает, что компания выкупает в срочном порядке старую недвижимость клиента по заметно сниженной цене. А вот покупка по взаимозачету похожа на обмен.
Обычно сделка совершается с двумя владельцами квартир, когда собственником старой квартиры выступает физическое лицо, а продавцом новой недвижимости — застройщик, юридическое лицо.
Порядок покупки квартиры с материнским капиталом – как правильно оформить договор и совершить сделку?
Не так часто россияне прибегают к сделке со взаимозачетом. Причина малой распространенности — в том, что граждане отдают предпочтение обычной сделке, которая приносит продавцу рыночную выручку, без каких-либо гарантий и дополнительных доплат. Кроме того, отсутствие жилья у граждан при покупке нового (например, ипотечного) также влияет на применение схемы по сделке с взаимозачетом.
Как оформить 3-НДФЛ при одновременной покупке и продаже квартиры?
Проблем с отображением в декларации одновременно двух вычетов быть не должно. Для каждого вида здесь предусмотрен свой раздел: один для налогооблагаемых доходов, полученных в отчетном году, другой – для налоговых вычетов, в том числе, имущественных. Отдельно можно прописать и социальные вычеты, но учитывая тот факт, что они не переносятся на следующие годы.
Если налогоплательщик заявляет на уменьшение при продаже величину в 1 000 000 р., то его никак подтверждать не нужно. В противном случае потребуются копии документов, подтверждающих факт покупки и оплаты квартиры.
Важно учитывать, что даже если налог к уплате получился нулевым, это не лишает вас обязанности по представлению декларации. Здесь вы должны подтвердить правомерность всех расчетов, а инспектора – будут проводить камеральную проверку представленных расчетов.
Непредставление налоговой декларации карается штрафом в размере 1000 рублей.
Скачать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Как правильно заполнить форму вы найдёте здесь.
Правила расчета и уплаты налога
Обязательно уплачивается продавцом налог с продажи квартиры, если отсутствуют разные возможности для его снижения или освобождения от его уплаты. Если человек не может подтвердить свои траты на покупку недвижимости, а также был владельцем данного объекта меньше трех лет, то для расчета налога учитывается следующая последовательность действий:
- для расчета берется стоимость, указанная в договоре, но если она меньше кадастровой цены, то в процессе расчета используется кадастровый показатель;
- первоначально из налоговой базы вычитается 1 млн руб., представленный налоговым вычетом;
- с оставшейся суммы рассчитывается 13 %;
- полученная сумма подлежит уплате в бюджет.
Если в результате расчетов получается ноль или отрицательное значение, то гражданин освобождается от уплаты сбора.
Например, гражданин получил жилье по наследству, поэтому не может подтвердить свои расходы на его покупку. Кадастровая стоимость данной недвижимости равна 2,5 млн руб. Если человек принимает решение продать данный объект, то он обязан уплатить 13 % от 1.5 млн руб. Но если в этот же год он приобретает другую недвижимость, то можно воспользоваться имущественным вычетом, что обеспечивает оформление возврата подоходного налога при покупке квартиры. При таких условиях не придется уплачивать налог.
Собираемся в этом году продать квартиру за 3 млн. рублей, получена как социальное жилье, в собственности менее 3 лет, собственники 5 чел, в общей долевой собственности в равных долях, в т.ч 2 несовершеннолетних ребенка и совершеннолетняя студентка и в этом же году купить равноценную. Какую сумму налога мы должны будем уплатить (С учетом несовершеннолетних собственников и не работающей студентки)?
Мы Мы уже очень подробно писали про то как платить налог при продаже и покупке и квартиры. Смотрите по ссылке. Факт наличия несовершеннолетних детей при расчете налога никакого значения не имеет. Они являются такими же налогоплательщиками как и все остальные. Единственное, что нужно учитывать все налоговые вычеты, которые упоминаются по ссылке делятся между всеми совладельцами пропорционально их долям.
Какие документы понадобятся и на что обратить внимание?
В ходе зачета подписывается как минимум три договора в отношении недвижимости:
- договор бронирования новой квартиры;
- договор купли-продажи старого жилья;
- договор купли-продажи новой квартиры или договор долевого участия в строительстве, если дом еще не построен.
Соответственно, потенциальному собственнику нового жилья нужно будет выступить продавцом в сделке по продаже своего жилья и покупателем в сделке по приобретению новой недвижимости. Как правило, эти сделки подписываются и регистрируются одновременно.
Как и в любой сделке, приобретатель нового жилья несет различные риски. Вот на что нужно обратить внимание при оформлении зачета:
- При бронировании новой квартиры обратите внимание, на какой момент фиксируется цена: на момент бронирования или на момент покупки. Некоторые агенты могут добиться фиксации цены на момент бронирования, и это наиболее выгодный для покупателя вариант. Если же цена определяется в момент покупки, вы рискуете заплатить за жилье больше, чем рассчитывали.
- Если вы планируете заключать договор долевого участия в строительстве нового дома, заранее продумайте, где вы будете проживать до момента сдачи новостройки. Решить вопрос нужно и с временным жильем.
- Заранее соберите документы для продажи вашего жилья, чтобы не потерять время бронирования нового жилья.
- Убедитесь в том, что ваш покупатель полностью дееспособный. Попросите, чтобы он предоставил согласие супруги на покупку.
- Проверьте, что не нарушаются права несовершеннолетних граждан или третьих лиц.
Сделка по взаимозачету – очень сложная как с юридической, так и с психологической точки зрения. Нужно учесть массу нюансов, начиная от требований застройщика к порядку оплаты, вопросов расчета за старую квартиру и завершая выбором конкретной даты сделок.
Именно поэтому оформление зачета нужно доверить опытному специалисту, который проведет анализ сделок, посожжет согласовать все условия и оформит необходимые документы.