Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в России из-за границы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).
Где получить справку?
В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.
Что такое дееспособность человека и как она определяется?
Дееспособность человека – это способность осознавать свои действия и их последствия. В юридическом ключе это понятие трактуется как способность человека действовать в соответствии со своей правоспособностью.
Обычно дееспособность определяется возрастными рамками и особенностями развития человека: дети до 6 лет считаются недееспособными, для детей старше 6 лет используется понятие «дееспособность малолетнего», а с достижением 18-летнего возраста каждая личность считается дееспособной.
Важно понимать, что решение о недееспособности принимается только в суде (на основании медико-психологической экспертизы). В случае явного психического расстройства и неспособности осознавать свои действия гражданин признается недееспособным и ему в обязательном порядке назначается опекун.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Оформлять документы для продажи нужно заблаговременно
Отнестись к хлопотному делу необходимо с максимальной серьезностью и вниманием. Существенно осложняет проведение сделки наличие в предназначенной для продажи квартире лиц, неснятых с регистрационного учета, т.е. не выписанных жильцов. Для снятия с учета потребуется их личное присутствие, тогда как продажа квартиры без собственника возможна.
Лучше заранее выписаться и выписать родственников, предвосхищая будущую продажу недвижимости. Если этого не сделать, «дистанционный» процесс такого рода, осуществляемый через Консульство, займет от 6 до 9 месяцев.
Какие документы потребуются для продажи из-за границы:
— действующий паспорт гражданина РФ;
— документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации и т.п.);
— стандартный пакет бумаг, требующийся для продажи жилья в РФ;
— согласие супруга, находясь в браке с которым, была приобретена недвижимость;
— доверенность на лицо, которое будет заниматься продажей. Составлять ее удобнее и дешевле в России, но можно сделать и через Консульство.
Все образцы для составления документов имеются в консульствах, но их тексты для надежности лучше согласовать со специалистами по продажи недвижимости из России.
Прежде чем покупать билеты в РФ необходимо убедиться, что собран весь комплект требуемых бумаг, и все они заверены по правилам.
В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, наследования, ренты или дарения). Постарайтесь определить, оригиналы это или цветные копии, осмотрите их на предмет наличия исправлений и орфографических ошибок. Проверьте, чтобы все данные в правоустанавливающих документах были указаны верно и совпадали с данными паспорта собственника.
Удостоверьтесь, действительно ли перед вами собственник и может ли он распоряжаться квартирой. В качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, с 15 июля 2016 года служит только выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). На купленные до этой даты квартиры выдавали еще и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.
«Если человек не обладает специальными знаниями, даже по свидетельству с печатями и подписью он ничего не выявит, — считает начальник юридического отдела ООО „Гранта-недвижимость“ Татьяна Третьякова. — Ни установленный ранее образец свидетельства, ни закрепляющая его подлинность подпись регистратора не защищают документы от подделок. Поэтому покупателя больше должны интересовать договор основания возникновения права на квартиру и выписка из ЕГРП. Они содержат достоверные сведения о квартире и ее собственниках».
Напомним, свидетельство о регистрации права на недвижимость будет только у собственников, купивших квартиры до 15 июля 2016 года. Принятые поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменили выдачу этих свидетельств. Теперь собственникам выдают единственный подтверждающий право на собственность документ — выписку из Единого государственного реестра прав.
Если у вас есть подозрение, что продавец периодически выпивает или употребляет наркотические вещества, ведет себя неадекватно, громко говорит, жестикулирует, то попросите его предоставить вам свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он дееспособен и на данный момент способен совершать сделки, — они выдаются по стандартной форме. А лучше вместе с ним сходить в диспансеры.
Наличие водительского удостоверения хоть как-то подтверждает дееспособность продавца, такие справки он получал и наверняка дееспособен. Но незадолго до сделки он мог получить травму или перенести болезнь, которая на определенный период сделала его временно неспособным совершать сделки. На момент сделки он мог даже не состоять на учете, но заинтересованные лица смогут оспорить ее в суде. Поэтому не бойтесь казаться нетактичным, так вы сможете доказать свой статус добропорядочного покупателя.
Отдельно обратите внимание на квартиры, в которых права к собственникам перешли по трем основаниям: дарение, наследство и рента. Юристы относят их к группе риска, потому что они чаще других приводят к судебным процессам.
Дарение не в пользу родственников. Если молодому продавцу квартира досталась от 75-летней бабушки — не родственницы, узнайте, на каких условиях. Лучше попросить заключение о состоянии ее здоровья, дееспособности и вместе с юристом проверить, корректно ли составлен договор.
Наследство. Вас должно интересовать, нет ли кроме продавца других наследников, чьи права могли не соблюсти. По закону наследник может заявить о праве на наследство спустя полгода с момента, когда он узнал о нарушении своих прав, но произойти это может и спустя пять, десять, пятнадцать лет. Особая категория насцитурусы (насцитуры) — лица, зачатые при жизни и рожденные живыми после смерти наследодателя — они тоже имеют право на долю в наследстве.Если вероятность появления таких наследников на покупаемую квартиру есть хотя бы в теории, то такая сделка уже несет риски судебного разбирательства не в вашу пользу.
Рента. После подписания договора ренты в ЕГРП ставится отметка, что квартира находится в обременении прошлого собственника (рентополучателя), но право собственности перешло к тому, кто выплачивает ему оговоренную договором сумму. В случае исполненной ренты: после смерти бывшего собственника помех для последующих сделок нет. Главное, чтобы договор ренты был нотариально заверен. Но пока рентополучатель жив, есть риск, что ему перестанут выплачивать ренту, тогда он расторгнет договор ренты в судебном порядке.
«Пока квартира числится в обременении по договору ренты, чисто теоретически сделку с ней совершить можно, но нецелесообразно, — отмечает юрист Татьяна Третьякова. — Если отношения между людьми испортятся, предыдущий собственник оспорит сделку и будет прав, покупатель пострадает».
Юристы признаются, что единого инструмента для защиты покупателей вторичного жилья просто нет. Не бояться быть излишне любопытным и просить продавцов подтверждать все слова документами — это единственное, что поможет вам собрать максимум информации и себя обезопасить. По крайней мере, вы сможете взвесить свое решение и в сложных случаях обратитесь за помощью к юристу.
Рекомендуем вам также прочитать статью Внимание: сложная сделка!
Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД
Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах.
Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».
Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.
Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова.
Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги.
Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она.
Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду).
Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова.
Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать.
Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.
С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете.
«Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.
Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.
А как же риэлтеры, нотариусы?
Хотя сегодня большинство сделок купли-продажи жилых помещений и заключается с помощью риэлтерских агентств (агентств недвижимости), которые, в общем-то, выступают гарантами «чистоты» сделки, эти сделки, как показывает практика, «чище» не становятся. Не стоит полностью доверяться риэлтеру, стоит помнить, что реальной ответственности за последствия описанные здесь риэлтерское агентство не понесет (по крайней мере, нам не известен ни один такой факт).
Что касается записи нотариуса при удостоверении договора купли-продажи «дееспособность проверена», то это ничего, по сути, не меняет.
Нотариус «определяет дееспособность» исключительно по внешним признакам (адекватное поведение, связная речь и т.д.), он не медик, и не имеет соответствующих познаний в области медицины. Если «продавец», впоследствии, в суде представит решение суда о признании его недееспособным, или экспертное заключение судебных медиков будет содержать вывод о том, что в момент заключения сделки продавец не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, слова нотариуса «о способности продавца понимать..» уже никто всерьез в качестве доказательства воспринимать не будет.
Как доказать дееспособность продавца квартиры?
Дееспособность продавца – один из наиболее уязвимых моментов сделки на вторичном рынке. Как покупатель может максимально себя обезопасить?
В соответствии со статьей 171 ГК РФ сделка, совершенная лицом недееспособным, является ничтожной. Между тем, приобретая жилье на вторичном рынке, ни один покупатель не может быть на сто процентов уверен в том, что продавец квартиры дееспособен.
Дееспособность – это способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права (в том числе приобретать недвижимость), создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
При этом дееспособность нельзя поставить под сомнение просто так, без повода. «У нас презумпция дееспособности, – объясняет юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – То есть априори все люди дееспособны и доказывать надо не дееспособность, а её отсутствие или её ограничение».
По словам эксперта, человека можно ограничить в дееспособности или совсем лишить его дееспособности только в судебном порядке и только по основаниям, четко прописанным в законе.
«В статье 29 ГК РФ написано, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленным гражданским процессуальным кодексом. Над таким человеком устанавливается опека», – продолжает Галина Борисова.
По словам юриста, информация об ограничении дееспособности или о недееспособности гражданина содержится только в судебных решениях судов общей юрисдикции и в органах опеки.
Но доступ к таким сведениям закрыт. В суде любой судебный акт (решение, определение, постановление) может получить только сторона по делу или её представитель по нотариальной доверенности.
В органах опеки существует четкий круг лиц, который располагает только строго определенной информацией согласно ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Случай из практики
«Как-то у меня была продавец, которая продавала долю в квартире, – вспоминает юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – Женщина пару раз лежала в психиатрической больнице, вся ее болезнь заключалась в постоянных депрессиях (которым способствовали не совсем нормальные соседи).
Пошли мы с ней в психиатрическую больницу в Армянском переулке, за документами для сделки. Там нам дали справку, что на учете она не состоит, за разовой помощью не обращалась.
Если человек лежит в психиатрической клинике или состоит на амбулаторном лечении, то это не значит, что он недееспособен или ограничен в дееспособности. Лечебница – это не суд. Врач ставит диагноз, а не лишает дееспособности и не ограничивает её.
Дальше мы обратились с этой женщиной в опеку по месту жительства, где она написала заявление, чтобы ей выдали информацию, подтверждающую, что ей опекуны не назначались. Увы. Ей в этом отказали и по закону были правы – они не уполномочены выдавать такие справки».
ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел
Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком — оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.
ШАГ 8. Семейное положение и дети
Штампы в паспортах, за исключением прописки и воинской обязанности, стали полностью добровольными. Теперь по паспорту не всегда можно узнать — состоит ли продавец квартиры в браке и имеет ли он несовершеннолетнего ребенка. Чтобы снизить свои риски, покупатель должен перед сделкой запросить выписку по квартире из ЕГРН и сверить указанных в ней собственников. Также требуется получить от продавца справку о том, что недвижимость была приобретена не в браке и что на данный объект не были использованы средства материнского капитала. Если продавец был женат или замужем на момент приобретения квартиры — потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если использовался маткапитал, то затрагиваются интересы детей — необходимо получить одобрение сделки со стороны органов опеки.
Закулисье нотариата. Наследство
В последнее время всё чаще можно услышать миф о том, что «нотариус только ставит печать и берёт за это деньги».
Данный миф сформировался не случайно, а именно благодаря тому, что для общественности «видимым» аспектом деятельности нотариуса остаётся лишь «приём граждан» как таковой, который и выражается в том, что «нотариус поговорил, напечатал документ и поставил свою печать и подпись».
Однако помимо «видимого» аспекта деятельности нотариуса, существует ещё, так называемое «закулисье», которое остаётся за кадром внимания граждан и иных лиц и которое не является столь очевидным, однако занимает не мало времени в работе любого нотариуса.
«Закулисье» — ч.2
Что же делает нотариус, когда к нему обращается человек за оформлением наследственного дела и за выдачей «Свидетельства о праве на наследство»? Какие действия и Услуги им оказываются?
1. Первое с чего начинается любое нотариальное действие — это установление личности обратившегося лица. Данная функция реализуется нотариусами следующим образом:
а. Сопоставление личности обратившегося к нотариусу человека с фотографией в предоставленном паспорте.
б. Проверка указанных в предъявленном паспорте личных данных обратившегося к нотариусу лица с целью их уточнения, подтверждения.
в. Проверка паспорта на его действительность осуществляется нотариусом посредством визуального осмотра целостности паспорт, а также посредством направления запроса в ФМС по данным паспорта. («истечения срока», «потеря», «порча или уничтожение»).
Затем, после того как личность обратившегося лица установлена, нотариус переходит к установлению воли лица (т.е его желания оформить конкретный документ).