Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности собственника земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Понятие земель населенных пунктов. Земли населенных пунктов играют важную роль в жизни общества, выполняя функцию территориально-пространственного базиса. Занимая сравнительно небольшую площадь по отношению ко всей территории, эти земли являются местом проживания большей части населения. Земли, занятые населенными пунктами, предназначены для размещения городов, поселков, сельских населенных пунктов и объектов недвижимости, обеспечивающих жизнедеятельность населения. Земельное законодательство выделяет эти земли в качестве отдельной категории земель. Землями населенных пунктов являются все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунтов (ст. 70 ЗК). Правовой режим этой категории земель определен в ЗК и Градостроительном кодексе РФ.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:
- ФИО и контактные данные землепользователя;
- Категория земли и адресные ориентиры участка;
- Текущий и запрашиваемый ВРИ;
- Причина смены вида землепользования;
- Перечень прилагаемых документов.
Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).
В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.
Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.
Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:
- Целесообразность изменения ВРИ;
- Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
- Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.
Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.
Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:
• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);
• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).
Правовое регулирование застройки земель населенных пунктов
Правила застройки земель населенных пунктов. Регулирование застройки территорий населенных пунктов — одно из важнейших правовых средств обеспечения прав граждан на благоприятную окружающую среду.
Правила застройки являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, в котором устанавливается порядок градостроительной деятельности на территориях городских и сельских поселений, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований. Правила застройки разрабатываются на основе генерального плана поселения либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). В состав правил включаются схема зонирования — графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).
Порядок разработки правил застройки, их рассмотрения, внесения в них изменений, информирования населения о разработке правил, их обсуждения, учета предложений граждан и их объединений об использовании и о застройке территорий поселений, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправления. Разрешения на строительство объектов недвижимости, выданные в установленном порядке до введения в действие правил застройки, действуют в течение срока действия указанных разрешений, за исключением тех случаев, когда не обеспечиваются требования безопасности населения.
Правила застройки могут быть обжалованы в суд проживающими на соответствующих территориях гражданами, а также собственниками и иными владельцами объектов недвижимости, права и законные интересы которых оказались нарушены. Органы местного самоуправления вправе создавать комиссии по решению спорных вопросов регулирования использования и изменения объектов недвижимости с участием представителей граждан, их объединений и юридических лиц (ст. 39 Градостроительного кодекса).
Вопросам регулирования застройки территорий городских и сельских поселений в Градостроительном кодексе уделено особое внимание. Кодекс устанавливает градостроительные требования, предъявляемые к использованию земельных участков, начиная со стадии их предоставления. При предоставлении земельных участков соответствующие требования к их использованию определяются градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правилами застройки. На данном этапе органы местного самоуправления подготавливают информацию, касающуюся местоположения участков и проектов границ земельных участков в соответствии с проектами планировки, проектами застройки и проектами межевания территорий, разрешенного использования земель, а также обеспечения земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Могут устанавливаться также дополнительные требования к их использованию.
Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ст. 12) предусматривает санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к планировке и застройке городских и сельских поселений. При планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.
Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений разрабатывается на основе документации о градостроительном планировании развития территорий поселений и правил застройки по заказу застройщиков или органов местного самоуправления за счет их средств.
В отношении земель сельских населенных пунктов действуют Правила застройки сельских населенных пунктов РСФСР, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 20 июля 1981 г. № 389 (в ред. от 26 февраля 1992 г.). Правила предусматривают, что все виды строительства и благоустройства в сельских населенных пунктах выполняются с разрешения соответствующей местной администрации. Для разрешения вопросов, связанных с планировкой, застройкой, инженерным оборудованием, благоустройством и озеленением сельских населенных пунктов, при местных администрациях создаются постоянные комиссии.
Строительство жилых домов, объектов культурно-бытового и производственного назначения должно осуществляться в сельских населенных пунктах на основе утвержденных схем и проектов районной планировки и в строгом соответствии с проектами планировки и застройки сельских населенных пунктов. Любой вид строительства допускается только при наличии у застройщика разрешения на строительные работы.
Вопросы регулирования застройки земель населенных пунктов регулируются и на уровне субъектов РФ. В Московской области действует Закон Московской области от 29 марта 1996 г. «Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области» (в ред. от 30 сентября 1997 г.). Этот Закон предусматривает специальные детально разработанные требования, предъявляемые к застройке городов и других поселений области.
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
Классификация ВРИ (видов разрешенного использования)
Виды разрешенного использования под жилое сооружение принято классифицировать на отдельные группы. В этом разделе предлагаем ознакомиться с существующими вариантами и их главными особенностями, которые входят в категорию «для иных видов жилой застройки»:
- ИЖС. На этой территории допустимо расположение строения высотой не более двадцати метров и количеством этажей — до трех. Состоять такое здание должно из нескольких комнат и помещений для вспомогательного пользования. Основная роль — удовлетворение гражданами бытовых и других видов нужд.
- Многоквартирная малоэтажная застройка. Обычно это двухэтажный или четырехэтажный дом с количеством квартир от 8 до 16 и более. Дополнительно к такому зданию создают спортивные и детские площадки, объекты обслуживания, пристройки. При этом площадь последних должна быть не более 15% всей площади строения.
- Для ведения личного подсобного хозяйства. На таком участке выстраивается жилой дом, рядом с которым обустраивается огород или сарай. На этих землях разрешается выращивание сельскохозяйственных культур и животных.
- Блокированная ЖС. В рамках этой категории земель принято выстраивать жилой дом, который имеет одну или несколько общих стен с соседними жилыми сооружениями. Количество таких этажей — не более двух и совмещенных помещений — до десяти. Здесь допускается разведение декоративных или плодово-ягодных культур. Разрешено строительство индивидуальных гаражей, при условии, что последние не будут занимать площадь соседнего жилого строения.
- Высотная застройка (многоэтажная). Размещение многоквартирных домов, этажность которых девять и выше. Здесь же предусматривается и облагораживание прилежащей территории, ее озеленение. Формирование ландшафтного дизайна.
- Среднеэтажная застройка. Возведение жилого строения многоквартирного типа с количеством этажей не больше восьми. Дополнительно к нему организовывается участок с озеленением, благоустройством, формируют подземные гаражи и автостоянки.
- Передвижное жилье. На этой категории участков разрешается размещение мобильного типа жилья. Это могут быть кемпинги, палатки, вагончики или жилые прицепы. К таким объектам разрешено подключение имеющихся рядом инженерных сетей (электричество, газификация, водообеспечение).
После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.
Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.
При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:
- заявление;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
- межевой план.
Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.
Виды категорий земель
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Промышленные земли
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.
Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Земли водного фонда
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Земли государственного запаса
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
Назначение земельного участка
Частные земельные участки в основном относятся к следующим видам разрешенного использования земель: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), для садоводства, для огородничества. Каждый из этих видов земель имеет свои особенности и ограничения. Помимо назначения земельного участка имеет значение и его месторасположение – в границах населенного пункта или нет.
Использование участка возможно только в соответствии с его назначением, а строительство — только в соответствии с видами построек, разрешенных на данном виде земель. Если собственник возвел постройку с нарушением существующих требований и ограничений, она может быть признана самовольной с последствиями вплоть до принудительного её сноса. Также стоит отметить, что предпринимательская деятельность на таких участках запрещена: предпринимательская деятельность будет являться нецелевым использованием земельного участка, при этом участок может быть изъят в судебном порядке.
ИЖС
Участок под индивидуальное жилищное строительство располагается в границах населенного пункта и может использоваться только для строительства частного жилого дома. Дом на участке под ИЖС должен быть не выше трех этажей (плюс мансарда) и предназначен для проживания одной семьи. На землях ИЖС при строительстве дома необходимо получать разрешение на строительство. Разрешение на строительство получается в упрощенном порядке на основании заявления, правоустанавливающих документов и схемы расположения дома на участке. Подготовка проектной документации, как и государственная экспертиза, не требуется. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после окончания строительства. Собственник независим от своих соседей по улице и все решения принимает самостоятельно.
Дачное строительство
Участки с назначением под дачное строительство могут находиться в населенном пункте и вне его. На землях под дачное строительство можно строить полноценный загородный дом, который будет являться объектом капитального строительства. В дачном строительстве различают жилой дом (в последующем с регистрацией в доме) и жилое строение (без регистрации в доме). Разрешение на строительство не требуется. Возможны ограничения, установленные самим дачным поселком. Регистрация построенного дома осуществляется по дачной амнистии – в упрощенном порядке регистрации строения на участке. Для получения свидетельства о собственности в местное самоуправление подается декларация о построенном на данном участке доме или строении. Собственник зависит от решений правления дачного поселка, в котором располагается участок.
Садоводство
На землях под садоводство можно строить капитальное жилое строение, которое ничем не отличается от жилого дома. Получать разрешение на строительство не нужно. Право собственности на строение оформляется по дачной амнистии. Собственник зависит от решений, принимаемых садовым товариществом.
Огородничество
Право на строительство жилого строения должно быть прописано в назначении земельного участка. Если право на строительство жилого строения прописано, то строение можно строить только некапитальное, а также некапитальные хозяйственные постройки. Если право на строительство в документах не прописано, это означает, что на данном участке запрещено любое строительство. Собственник учитывает интересы огороднического объединения граждан, членом которого он может являться.
ЛПХ
Необходимо разделять участки для личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта и вне границ. От месторасположения зависят ограничения в использовании участка.
Если участок находится на землях населенного пункта, то прав на строительство объектов даже немного больше, чем у собственника участка под ИЖС. Владелец участка под ЛПХ в населенном пункте может построить не только полноценный жилой дом, но и множество других построек, включая производственные здания. Налог на земельный участок существенно меньше налога на участок под ИЖС в этом же населенном пункте. Собственник независим в принятии решений от соседей. Получение разрешения на строительство жилого дома необходимо. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после завершения строительства.
Если участок находится вне населенного пункта, то строительство любых объектов запрещено.
КФХ
Частное лицо может владеть участком для ведения крестьянско-фермерского хозяйства без осуществления фермерской деятельности. Требование к обязательной организации фермы на землях КФХ в законе не прописано. На данных землях разрешено строить полноценный загородный дом, однако, такое строительство встречается крайне редко. Собственник вправе построить на участке несколько капитальных и некапитальных строений различного назначения, вплоть до производственных объектов. Разрешение на строительство получать необходимо. Управление может производиться как в форме объединения собственников по аналогии с дачными или садовыми поселками, так и индивидуально, по аналогии с ИЖС и ЛПХ.
Зачем менять назначение земли
Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:
- заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
- организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
- построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
- застроить участок сельхозназначения жилыми домами.
Если не произвести изменения разрешенного использования земельного участка, но в то же время использовать его не по назначению, можно оказаться привлеченным к административной ответственности. Наказанием за это может быть, в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ, штраф в размере:
- до 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 тысяч рублей — за нецелевое использование земли (например, на приусадебном участке построен магазин);
- до половины процента кадастровой стоимости участка, но не меньше 3 тысяч рублей — за неведение сельхоздеятельности на предназначенном для этого участке (например, пашня давно не используется);
- до полутора процентов кадастровой стоимости участка, но не меньше 20 тысяч рублей — за то, что на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, ничего не строится.
Изменение целевого назначения
А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?
Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.
Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.
Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.
На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.
Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса РФ). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.
Заключение – коротко о главном
Изменить категорию земельного участка непросто. Но если подойти к делу профессионально, то конечный результат будет положительным. Здесь важно грамотно преподнести аргументы в пользу начавшейся процедуры.
Еще немного внимания
Незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому, прежде чем приступать к какому-нибудь действу, связанному с землей, лучше получить профессиональную консультацию у юриста. Еще лучше – передать ему полномочия, чтобы он довел дело до конца.
Хотелось бы услышать в комментариях о тех, кто уже имел практику перевода земельного участка в другую категорию.
Целевое назначение земельного участка. Как изменить целевое назначение земельного участка
Земли России составляют ее земельный фонд, представляющий собой множество земельных участков с более или менее точно определенными на местности границами. Использование каждого такого участка производится в соответствии с конкретным правовым режимом, который определяет целевое назначение земельного участка.
Виды разрешенного использования земельного участка
Вид разрешенного использования – подкатегория, которая устанавливает, каким образом возможно использование того или иного земельного участка владельцем.
Нижеследующий перечень является исчерпывающим:
- Дачное строительство;
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- Дачное хозяйство;
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- Сельскохозяйственное производство;
- Сельское хозяйство;
- Крестьянско-фермерское хозяйство;
- Фермерское хозяйство;
- Малоэтажное жилищное строительство;
- Жилищное строительство;
- Сельскохозяйственное использование;
- Жилая и коммерческая застройка.
Особо охраняемые территории
Особо охраняемыми территориями, согласно ст. 94 ЗК, признаются земли, имеющие природное, научное, историческое, культурное, рекреационное и иное специальное назначение, если оно имеет особую ценность.
Такие территории частично или полностью изъяты из гражданского оборота и хозяйственного использования и подлежат наиболее серьезной охране. На них действует режим особо охраняемой территории (ООТ).
К таким землям закон относит:
- Особо охраняемые природные территории: природные заповедники, заказники, национальные и природные парки, ботанические сады.
- Лечебно-оздоровительные местности: курорты, предназначенные для отдыха людей или лечебных целей, профилактики заболеваний.
- Территории природоохранного значения: земли защитных лесов и иных природоохранных сооружений и объектов.
- Земли рекреационного значения: территории, используемые для отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и иной деятельности.
- Территории историко-культурного значения: места, где расположены достопримечательности и объекты культурного наследия.