Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Первые шаги после регистрации ТСН
В этой статье мы расскажем Вам о первых шагах, которые обязательно нужно сделать после государственной регистрации товарищества собственников недвижимости (далее по тексту – ТСН).
Стоит отметить, что ТСН создаются и существуют либо по Жилищному кодексу РФ, либо по Федеральному закону «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 217-ФЗ. О разнице между ними можно почитать здесь.
В этой статье речь пойдет исключительно о тех товариществах, которые созданы по Жилищному кодексу РФ (то есть про ТСН по типу ТСЖ). Товарищества по Жилищному кодексу создаются в многоквартирных домах, в коттеджных поселках, в офисных зданиях, в гаражных комплексах, в апартаментах. К нежилой недвижимости Жилищный кодекс применяется по аналогии, готовая правовая позиция на этот счет написана здесь.
Как подготовиться к созданию ТСЖ
Создание ТСЖ и отказ от услуг управляющей организации требуют серьезной подготовительной работы.
Инициативная группа
Если вы — инициатор создания в доме ТСЖ, вам нужно найти среди собственников помещений как минимум троих активных единомышленников. Эти
люди затем, скорее всего, станут членами правления ТСЖ.
Проект по созданию ТСЖ
Инициативная группа, прежде чем собирать жильцов и агитировать за ТСЖ, должна между собой обсудить ряд вопросов и спланировать дальнейшую работу.
Первый вопрос, на который надо ответить, это причина создания ТСЖ. Зачем, почему, для чего, чем это лучше текущего положения. Сразу
надо подумать о планах на ближайший год и на будущие годы. Должен быть долгосрочный проект с целями и задачами, иначе
инициатива не найдет поддержки у соседей. Помимо конкретных действий по улучшению жизни дома, нужно продумать, как это реализовать, за счет
чего.
Нужно составить смету доходов и расходов ТСЖ на ближайший год. Информацию по стоимости разных видов работ и зарплатам можно узнать
у председателей уже созданных в вашем районе ТСЖ, а можно самостоятельно запросить расценки у поставщиков и будущих работников. Это работа
не на один день, но она очень важна для дальнейшего успеха всего проекта.
Организационные вопросы
Когда проект по созданию ТСЖ сформирован, определены цели и задачи, и стало понятно, какими вы хотите увидеть дом и двор
через год, через пять лет и т. д., можно приступать к организационным моментам. Теперь вам есть что ответить другим собственникам
помещений на вопросы, которые неизбежно будут заданы.
До проведения общего собрания собственников нужно подготовить устав товарищества и документы для проведения ОСС. С этим может помочь юрист. Ни
одна статья в интернете по данной теме не может охватить всех нюансов, а их при организации ТСЖ может проявиться много.
Каждая ситуация индивидуальна, поэтому юридическая консультация может быть полезна.
Чтобы в дальнейшем проводить ОСС было проще
Значительно упрощают всю процедуру проведения ОСС специальные сервисы. Один из таких — Вместе, социальная сеть для соседей с функционалом для
проведения общих собраний. Здесь можно проводить голосования в электронном виде (они имеют юридическую силу, статья 47.1 ЖК РФ).
Во Вместе автоматически формируется и направляется в ГИС ЖКХ протокол ОСС. Не нужно думать, как подготовить бланки решений, реестр собственников
и другие документы — все заложено в системе, собственникам приходят уведомления о будущих собраниях в сроки, указанные в ЖК РФ.
Даже те, кто в отъезде (в отпуске заграницей, на даче, в командировке) могут проголосовать по всем вопросам повестки.
Чтобы подключить дом к бесплатной системе Вместе, нужно включить в повестку дня общего собрания следующие вопросы.
1. Принятие решения об использовании системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.
2. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы “Вместе” при
проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (администратор общего собрания).
3. Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме решений
собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общих
собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.
4. Принятие решения об утверждении Регламента проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием
системы “Вместе” и о его применении при проведении собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием
системы “Вместе”.
5. Определение места хранения протокола и решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Устав и обязательства ТСН
Устав товарищества собственников недвижимости принимается на общем собрании. Такое собрание проводится в порядке, установленном ст. 45–48 Жилищного кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Число членов ТСН, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищество собственников недвижимости создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
ТСН отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Но не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по обязательствам товарищества.
Вопросы, выносимые на повестку дня
Обращаем ваше внимание на то, что в предложенную форму протокола включены только обязательные для обсуждения на общем собрании собственников помещений в МКД вопросы. На практике довольно часто в рамках общих собраний принимаются решения:
- о выборе уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСН;
- о выборе правления ТСН;
- о выборе председателя ТСН (если избрание председателя отнесено уставом ТСН к компетенции общего собрания членов – ч. 3 ст. 147 ЖК РФ);
- о выборе ревизионной комиссии.
Порядок регистрации ТСН в налоговом органе
Отметим, что если происходит регистрация ТСН, пошаговая инструкция предусматривает определенный порядок действий. Соблюдая его, придется пройти несколько этапов:
- Избрание инициативной группы. Нужно понять, кто будет определять кандидатуры на собрании, делать обход квартир, вешать объявление о предстоящем собрании собственников. Возможно, что всего одно лицо возьмет на себя всю работу.
- Уведомление жильцов о проведении собрания. Пишутся объявления на подъездах, а также в местах, где наиболее часто собираются собственники данного строения, чтобы информация была донесена до всего круга заинтересованных лиц.
- Создать устав. Предусмотрев в нем все тонкости взаимодействия между исполнительными органами и контролирующими.
- Принять решение о создании организации на собрании. Тут особую роль играет протокол о создании товарищества собственников недвижимости. Это документ, в котором фиксируют весь процесс первого этапа – принятие решения о собрании. Т.е. в нем должно быть указано: кто находился на собрании, кто стал секретарем сообщества, его председателем, кто вошел в члены правления, кто стал ревизором. Указывают в протоколе и размер членских взносов, утвержденный совместно всеми членами, и составленный устав
- Выбрать управляющего также проходет на собрании, организованном инициативной группой или единственным инициатором.
- Извещение собственников о принятом решении
- Зарегистрировать юридическое лицо в регистрирующем органе
- После регистрации юридического лица можно открывать счет в любом банке
Как правильно создать в многоквартирном доме?
Регулирует создание ТСН Жилищный кодекс РФ. В частности, речь идет о статье №136 данного нормативного акта. Ее положений нужно строго придерживаться, чтобы создание Товарищества собственников недвижимости прошло быстро и без каких-либо сложностей.
Рекомендуется следовать такому алгоритму:
- согласование подобной формы управления имуществом со всеми владельцами недвижимости. Решение принимается на общедомовом собрании путем голосования. В МКД может быть создано только одно ТСН;
- подготовка протокола общего собрания. Документ подписывают все проголосовавшие;
- разработка и утверждение Устава;
- избрание управляющих ТСН;
- подготовка пакета документов. В него входят протоколы общего собрания владельцев имущества, паспорт заявителя, Устав, заявление;
- оплата госпошлины;
- государственная регистрация товарищества собственников недвижимости. Проводится в налоговой инспекции, расположенной в районе нахождения объекта;
- открытие расчетного счета в банке. На него будут поступать финансовые средства от членских взносов и т.п.;
- уведомление местной администрации, Жилищной инспекции о начале деятельности ТСН;
- получение лицензии на управление многоквартирным домом и прочими сооружениями.
Законодательное регулирование
Рассмотрим детальнее, что это за товарищество ТСН с точки зрения ГК РФ. Изменения, касающиеся некоммерческих корпоративных организаций, были внесены ФЗ №99.
ТСН — это товарищество собственников недвижимого имущества (помещений в домах или в нескольких жилых зданиях, дачных участков), организованное для коллективного владения и пользования. Товарищество должно иметь устав, содержащий наименование документа, местонахождение организаци, ее состав, предмет и цель деятельности.
Товарищество не несет ответственности по обязательствам своих членов. Ему принадлежит только то имущество, которое указано в уставе, на праве долевой собственности. Высший компетентный орган товарищества определяет размер обязательных членских взносов. Управлением организации занимаются председатель и правление. Их функции могут быть досрочно прекращены в случае грубого нарушения обязанностей.
У ТСН (товарищества собственников недвижимости) по закону есть право самостоятельно определять очередность работ. Любой член товарищества может контролировать расходы и досходы. То есть товарищество может сдавать помещение в аренду. Товарищество может создавать условия для экономного расходования энергоресурсов, путем установки узлов и энергосберегающих технологий. В некоторых городах участникам товарищества предоставляются:
- субсидии для компенсации затрат на обучение председателей;
- возмещение расходов на регистрацию ТСН;
- субсидии на компенсацию расходов, направленных на проведение ремонта МКД, фасада, установки оборудования, площадок и т. д.
ТСЖ или ТСН — как правильно
С 1 сентября 2014 года в ГК РФ внесли изменения, согласно которым одной из форм некоммерческой организации стало товарищество собственников недвижимости (ТСН). Какое-то время люди путались, как нужно регистрировать ТСЖ (как ТСЖ или как ТСН) и как правильно оформлять документы, в частности, устав.
В статье 135 ЖК РФ говорится о ТСЖ, как о виде ТСН:
1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме…
В Письме Федеральной налоговой службы от 27 марта 2015 г. № СА-17-14/33 “О государственной регистрации ТСЖ как самостоятельной организационно-правовой формы” разъясняется, что регистрировать в налоговой нужно ТСН (Ж) или ТСН (К):
…Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости” и может содержать указание на вид недвижимого имущества — “товарищество собственников недвижимости (квартир)” или “товарищество собственников недвижимости (жилья)”.
За образец Устава, как показывает практика, можно брать Устав ТСЖ (например, образец есть в системе “КонсультантПлюс”), исправив в документе организационно-правовую форму. «Товарищество собственников жилья “Ромашка” — неправильно, “Товарищество собственников недвижимости (жилья) “Ромашка» — правильно. Сокращенное наименование будет таким: «ТСН (Ж) “Ромашка”.
В этой статье мы используем сокращение ТСЖ (как в Жилищном кодексе) — так короче и привычней. Подразумеваем под этим ТСН (Ж).
С 1 сентября 2014 года официально зарегистрировать объединение собственников можно только как ТСН. Другие варианты, открытые до этой даты не выводятся из правового поля. Однако если возникнет вопрос каких-либо официальных изменений (правки устава, например), придется приводить в соответствие текущему законодательству и все остальное.
- Охват. ТСН – более широкое понятие. В таком объединении могут участвовать и собственники нежилых помещений, коммерческой и другой недвижимости.
- Полномочия правления. В новом типе объединения они шире. Правление уже не обязано советоваться с остальными членами по всем важным вопросам.
- Налогообложение. В отличие от некоторых прежних форм, текущая не имеет права на использование упрощенной системы налогообложения.
Дачную амнистию продлили: как упрощенно зарегистрировать дом
- Не будучи полностью дееспособными с точки зрения закона, они одновременно являются собственниками недвижимости.
- Родители или опекуны таких граждан (при условии, что они не имеют собственности в доме) ни от своего имени, ни от имени ребёнка вступить в товарищество не могут.
- В процессе разрешения проблемных ситуаций ТСЖ может прибегнуть к помощи сторонних организаций, а может справиться благодаря своим внутренним резервам. Такое сообщество представляет собой полноправное юридическое лицо, обладающее:
- банковским счётом;
- правом набора персонала, ответственного за выполнение установленных задач.
- Главный учредительный документ ТСЖ – это Устав. В нём отображены все имеющиеся задачи, и он регламентирует все действия по благоустройству дома. Согласно закону, выполнение видов работ, не указанных в Уставе недопустимо (ЖК РФ, гл. 13, ст. 136, ст. ст. 44 по 46, УК и ГК РФ).
За несоблюдение этого требования товарищество может быть ликвидировано, руководителям может грозить уголовная ответственность.
- Регулирует деятельность товарищества возглавляемое председателем правление. Оно несёт на себе функцию оперативного управления делами и наёмными работниками.
Статус высшего органа имеет общее собрание членов товарищества, которое отвечает за разрешение всех спорных моментов и вопросов, связанных с существованием самоуправленческой организации, например:
- как создать ТСЖ и поддерживать его существование;
- реорганизовать структуру, а также ликвидировать её;
- проводить выборы председателя, правления, проверяющих органов;
- определить размер членских взносов;
- составить перечень необходимых работ и связанных с ними расходов.
ТСЖ и ТСН – что это такое, расшифровка
Товарищество собственников жилья или ТСЖ – это некоммерческое объединение лиц, владеющих общим имуществом. Их цель – управление этим имуществом, а также ведение общей хозяйственной деятельности.
ТСН – это тоже объединение собственников. Расшифровка аббревиатуры – товарищество собственников недвижимости. В ТСН могут вступить как физические, так и юридические лица, которые имеют какую-либо собственность (квартиру, дом, земельный участок, коммерческую недвижимость и т.д.). Цель ТСН – осуществление полномочий собственника в отношении единого имущества в рамках, предусмотренных законодательно.
Понятие «ТСН» появилось относительно недавно. Оно было внесено в законодательство в 2014 году и заменило собой ТСЖ. Тем не менее, в жилищное законодательство корректировок не вносилось, поэтому ТСЖ остается, как форма правления.
ТСН и ТСЖ – это некоммерческие организации, вступление в которые является абсолютно добровольным.