Целевое назначение земельного участка: Что такое и как поменять?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Целевое назначение земельного участка: Что такое и как поменять?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.

Определение и признаки нежилого объекта

Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.

Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:

1. Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
2. Оно изолировано и имеет определенные границы.
3. Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.

Определение понятий среди таких объектов

Статус свободного

Нежилому объекту может быть придан статус помещения свободного назначения, который позволяет эксплуатировать его в различных сферах деятельности. Такой объект можно перепрофилировать в любое удобное время при необходимости, что существенно экономит время и средства владельца. Чаще всего помещения свободного назначения предназначены для сдачи в аренду, а потому смена целевого назначения происходит гораздо чаще обычного. Их используют под офисы, парикмахерские, магазины.

Помещения свободного назначения, вопреки своему статусу, не могут использоваться для всех сфер деятельности. В некоторых ситуациях потребуются дополнительные разрешения.

Справка. Стоимость объектов свободного пользования значительно выше, чем аналогичных вариантов с указанием конкретного предназначения.

Статус жилого

Изменение целей использования помещения в здании не является поводом для переустройства самого здания. Отсюда и появилось такое понятие как нежилое помещение с назначением жилое. Следовательно, здание может быть нежилым, а расположенное в нём помещение пригодным для жилья.

Таким образом, основная задача собственника – своевременно пройти процедуру внесения корректировок, о которой и поговорим далее.

Последствия нецелевого использования недвижимости

Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.

Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:

• Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре.
• Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ.
• Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд.
• Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.

Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве

По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.

Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.

Этапы обследования для проектирования смены назначения помещений

От получения точных исходных данных о состоянии и характеристиках объекта зависит не только выбор планировочных решений, но и сама возможность провести смену назначения. До проектирования проводятся следующие мероприятия:

• изучается техническое задание, где заказчик указывает текущий и нужный вид назначения, определяет основные требования к характеристикам помещения;
• изучается техническая, кадастровая и эксплуатационная документация на здание, помещение, инженерные системы;
• проводится визуальный осмотр в самом объекте, на его конструкциях и инженерных сетях;
• назначается инструментальное обследование для выявления повреждений и дефектов, определения фактического износа конструкций и элементов, уточнения особенностей объекта для будущих работ;
• по мере необходимости, проводятся специальные обследования (например, с применением тепловизоров, ультразвука или сканеров);
• обследуются несущие конструкции, на которые может оказываться воздействие при проведении работ.

Проблемы и сложности при смене назначения помещений

В отдельных случаях, когда смена назначения помещения не допускается, добиться этого невозможно даже через суд. Однако многие проблемы и сложности можно успешно решить:

• при большом износе и ненадлежащем состоянии конструкций можно выбрать варианты с усилениями, спроектировать полную или частичную замену отдельных элементов;
• при возникновении проблем с получением согласия собственников можно провести заочное голосование, лично убедить жильцов в безопасности и работ и пользу от нового объекта;
• для снижения затрат на проведение перепланировки будут выбраны эффективные решения без потери качества;
• при необоснованном отказе в смене назначения можно обжаловать решение через суд с юридической поддержкой.

В ваших интересах мы добьемся быстрого согласования смены назначения помещения, подготовим проект и иные документы строго по законодательным нормам.

Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок

Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:

• Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
• Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СП, т.е. санитарные правила), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.

ВАЖНО! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.

Что это такое и зачем нужно?

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Какие особенности видов разрешенного использования нужно учитывать?

1. При изменении целевого назначения объекта капитального строительства важно обращать внимание на территориальные зоны. Основные виды использования определяются исходя из правил застройки и землепользования, установленных для такой территории.
2. Существует тесная взаимосвязь между функциональным назначением объекта капитального строительства и видами разрешенного использования участка, на котором он расположен. Иногда при изменении одного, нужно менять и второе.
3. Изменить ВРИ здания можно, только если новый вид будет соответствовать целевому использованию участка. Например, частный дом, стоящий на земле ИЖС, нельзя будет сделать торговой точкой или складом без смены вида использования надела.
4. У объектов капитального строительства существуют вспомогательные виды использования. Они включают наличие отдельных построек, функционально или технологически связанных с основным зданием.
5. Вспомогательные виды разрешенного использования владелец объекта недвижимости вправе выбирать самостоятельно, без получения разрешений и, не проводя согласований.

Что делать после получения положительного решения комиссии?

После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.

Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.

Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.

Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению

На основе анализа судебной практики и системного анализа норм законодательства (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.03.2015 по делу № А28-6381/2014, п. 1 ст. 27 закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ и т. д.) можно сделать следующие выводы:

1. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:
   • торговые;
   • производственные;
   • складские;
   • коммунально-бытовые;
   • объекты общепита;
   • офисные;
   • медицинские;
   • образовательные;
   • спортивные;
   • свободного назначения и т. д.
2. Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
   • основные;
   • вспомогательные;
   • обслуживающие;
   • коммуникационные;
   • технические.

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка , несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Министерство экономического развития Российской Федерации

В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть предусмотрены в Законе № 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости.

Относительно изменения назначения помещения или здания. В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.

Рекомендуем прочесть: Как признать себя банкротом по ипотеке

Свободный формат
С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор .

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Помещения свободного назначения (
сокращ. ПСН)
— вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

— в офисные помещения,

— помещения для сферы досуга и общественного питания,

— торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

— склады и хранилища,

— производственные мастерские или миницеха.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Прежде чем начинать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

1. возможно ли добиться перевода законным путем;
2. сколько денег на это потребуется;
3. и так ли это нужно.

В случае целесообразности действий — начинаем.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий , можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

Без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

• Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
• Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
• Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

С 2015 года МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе.

Похожие записи:

• В России выплатят по 23 000 рублей на каждого ребенка в 2023 году — подробности
• 10 главных изменений для водителей в 2023 г.
• Молодая семья и материнский капитал