Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС решал, можно ли продать здание без участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Налоги при продаже недвижимого имущества
Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.
Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.
Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.
Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.
Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.
Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.
Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.
То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.
При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.
В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.
Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.
На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.
В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).
Нельзя не сказать и о следующем.
Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.
О продаже доли в праве общей собственности на нежилое помещение предлагается извещать через интернет
Минэкономразвития России подготовило проект закона «О внесении изменений в статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 42 Федерального закона „О государственной регистрации недвижимости“» (размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов под ID 04/13/04-16/00047639). В нем предлагается уточнить порядок извещения сособственников нежилого помещения в случае продажи доли одним из участников долевой собственности. По общему правилу собственник, намеренный продать свою долю постороннему лицу, обязан предварительно известить об этом остальных сособственников. Делается это в письменной форме с указанием цены и других условий продажи доли. В законопроекте предлагается разрешить не выполнять эту обязанность, если сособственников более пяти. В этом случае вместо направления письменных извещений продавец доли вправе разместить извещение о намерении продать свою долю на сайте Росреестра. Отметим, что такая возможность распространяется только на нежилые помещения. При намерении продать долю в общей собственности на жилое помещение (жилой дом, квартиру, комнату и иное жилое помещение) по-прежнему необходимо будет направлять письменные извещения каждому из сособственников, даже если их больше пяти. Такие поправки предлагается внести в ст. 250 ГК РФ.
Также изменения могут быть внесены в Федеральный закон от 13.07.2022 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступит в силу с 2022 г. Если продавец доли решит воспользоваться новым вариантом извещения других сособственников, то есть разместит извещение на сайте Росреестра, то для государственной регистрации прав к заявлению нужно будет приложить письменное сообщение заявителя о том, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось путем размещения на сайте Росреестра. Также в законопроекте указан конкретный состав сведений, которые должны быть предусмотрены в извещении о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество. Так, извещение должно содержать информацию о виде объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адресное описание данного имущества (при наличии), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица).
Продажа части нежилого помещения
Возможно, ли переоформить право собственности на часть нежилого помещения, фактически расположенное в подвале, право собственности, на которое имеет лицо и хочет продать часть этого помещения? Имеет ли значение, находятся эти помещения в многоквартирном доме или нежилом здании?
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности
Продажа доли нежилого помещения требует навыков ведения переговоров и заключения сделок. Если вы сомневаетесь в правильности своих действий, обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего портала. Вместе с нашей помощью вы сможете рассчитывать на безопасную и прозрачную сделку.
- Общее собрание сособственников нежилого помещения.
- Выработка единой позиции, разработка и составление соглашения.
- Приглашение кадастрового инженера.
- Заказ техплана, внесение изменений в общую долевую собственность.
- Утверждение соглашения в нотариальной конторе, оплата госпошлины.
- Переустройство нежилого помещения (выдел доли в натуре) или получение компенсации.
- Завершение процесса – регистрация изменений в ЕГРН.
Где можно взять адрес регистрации сособственника нежилого помещения для того что бы уведомить его о продаже доли
Официально вам не отвит УФМС. Придется применить смекалку. Посмотрите в документах, по которым вы стали долевыми собственниками. Если есть там адрес. Сходите по этому адресу. Если это возможно. Через знакомых можно найти и телефон. А если вы стали сособственниками в результате получения наследства или изначально оформили договор купли-продажи долевым, то обратитесь к нотариусу, который совершал сделки. У него есть сведения. В некоторых случаях уведомление можно также подать через нотариуса. Удачи.
Адрес регистрации (прописки) гражданина-собственника недвижимости по месту жительства имеется в документах Росреестра, БТИ и он может быть предоставлен по адвокатскому запросу адвоката, запросу суда, если сособственник подал иск, запросу нотариуса и иных органов и должностных лиц.
Как осуществить сделку по купле-продаже нежилого помещения? Образец договора
Вопрос будет рассматриваться в районном суде общей юрисдикции. Разбирательство занимает примерно полтора месяца, суд выносит решение о принудительном разделении помещения на доли. Далее с копией постановления нужно будет явиться в отдел БТИ и уже на основании этого будет произведен раздел помещения.
- дата и место написания;
- информация о сторонах (если речь идет о предпринимателях, обязательно реквизиты из ОГРНИП);
- предмет договора (часть нежилого помещения) – адрес, технические характеристики;
- кадастровый номер объекта;
- на основании чего продавец владеет этой долей;
- цена договора, каким образом будут рассчитываться стороны;
- банковские реквизиты;
- ответственность участников;
- особые условия;
- форс-мажор;
- подписи сторон.
- Скачать бланк договора купли продажи доли нежилого помещения
- Скачать образец договора купли продажи доли нежилого помещения
Как выделить долю в натуре в нежилом помещении
Прежде чем начинать процедуру по выделению натуральной доли в нежилом помещении или здании, собственнику необходимо соблюсти обязательные условия:
- по результатам выделения не должны пострадать другие участники;
- учитываются архитектурные особенности строения (возможность отделения площади от остальных помещений);
- учитывается размер доли в квадратных метрах (необходимо для установления возможности выделения);
- в результате процедуры остальная часть здания должна функционировать в обычном режиме;
- необходимо добиться разрешения от остальных сособственников на выделение, и получить согласие в виде письменного документа.
Причины отказа в выделении
Разделение строения, здания или помещения на отдельные части в некоторых случаях считается невозможным.
| № п/п | Причины для отказа |
|---|---|
| 1 | Архитектурные свойства строения (выделение может повредить конструкцию здания, например, нужно снести несущие стены) |
| 2 | Доля владения незначительна (нецелесообразно выделять слишком маленькое помещение) |
| 3 | Отсутствие у собственника выделяемой части интереса в совместной эксплуатации имущества |
При продаже долей требуется ли согласие собственников
Преимущественное право покупки1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. (в ред. Федерального от 23.06.2022 N 171-ФЗ) (см.
текст в предыдущей редакции) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Порядок продажи доли в нежилом помещении
При участии юридического лица, очень желательно проверить корпоративные документы юридического лица и полномочия подписанта» Чтобы во время купли продажи доли нежилого помещения не столкнуться с обманом, независимо от его размеров и последствий, важно обращаться только к юридическим компаниям, имеющим хорошую репутацию. Наша компания поможет вам грамотно оформить куплю продажу нежилого помещения.
Специалисты нашей компании имеют значительный практический опыт работы и соответствующую квалификацию, которую они стремятся повышать, внимательно следя за всеми изменениями, которые появляются в российском законодательстве.
Наши юристы тщательно проанализируют все предоставленные для оформления договора купли-продажи документы на их соответствие действующим законодательным актам, помогут проверить законность и юридическую чистоту сделки.
Судебные споры по выделению долей в нежилом помещении имеют множество различных нюансов и, соответственно, достаточно сложны. Особенно сложно проходят процессы, где истец требует выделить имущество ответчика, в таких случаях суд чаще всего отказывает заявителю. Как гласит часть 2 ст. 252 ГК РФ, любой раздел имущества с выделом долей возможен только по требованию собственника выделяемой доли.
Например, сестры Ольга и Светлана Парфеновы являются совладельцами салона красоты. Ольга владеет долей размером в 1/3, а Светлана является собственницей 2/3 объекта недвижимости. Ольга совсем не занимается бизнесом, свалив все хлопоты по салону на плечи сестры, но и продавать свою часть Светлане отказывается.
Светлана решила подать исковое заявление о выделе доли Ольги с тем, чтобы отделить сестру от своего бизнеса. Но суд, рассмотрев материалы дела и заслушав показания сторон, отказал Ольге Парфеновой в разделе, так как владелица доли, равной одной трети салона, отделяться не желает, а без ее согласия это сделать нельзя.
Чаще всего споры по фактическому выделению части помещения происходят между предпринимателями, особенно если их взгляды на ведение дела кардинально отличаются и они вынуждены делить и бизнес, и помещение.
В подавляющем числе дел по разделу нежилой недвижимости судебные иски заканчиваются назначением выплаты денежной компенсации, так как фактический выдел доли чаще всего невозможен, либо имеется другая серьезная причина невозможности фактического раздела.
Суд откажет в удовлетворении исковых требований, если:
- Отсутствует техническая возможность выделения доли.
- Доля не может быть выделена ввиду того, что ее обособление невозможно из-за небольшого размера.
- Совладелец не желает использовать свою долю совместно с другими бизнесменами.
Любая юридическая проблема сугубо индивидуальна, не найдется двух полностью одинаковых ситуаций, в каждой из них при внешней похожести будут свои нюансы. Поэтому какие-то базовые варианты или общеизвестные примеры вряд ли подойдут к вашему конкретному случаю, а непрофессиональное их применение может значительно усложнить ситуацию.
Именно поэтому, хотя бы на первом этапе процедуры по выделу доли нежилого помещения в натуре, желательно обратиться к опытному юристу, занимающемуся юридическими вопросами, связанными с недвижимостью.
Вы можете обратиться к дежурному юристу нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо написав сообщение он-лайн.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Договор купли продажи доли в нежилом помещении образец 2022
находящуюся на 5 этаже жилого дома , (далее – Доля квартиры ). 2. Цена за указанную 31/100 Долю квартиры согласована сторонами и составляет сумму в размере 990 000,00 (Девятьсот девяносто тысяч) рублей. Оплата стоимости Доли квартиры Покупателем Продавцу производится в течение 3 (трех) рабочих дней, считая с даты государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности по нему.
При покупке помещения отсутствие в договоре купли-продажи условия о приобретении доли в праве собственности на землю или права аренды может повлечь отказ в регистрации права покупателя на приобретенную недвижимость. Вопросы о возможности и порядке приобретения собственником или арендатором нежилого помещения прав на участок под зданием возникают главным образом из-за отсутствия специального законодательного регулирования данного вопроса. Покупатель помещения в многоквартирном доме получает долю в праве общей собственности на земельный участок как часть общего имущества в силу закона (ст.