Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше и выгоднее договор дарения или купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отличительная черта данного способа отчуждения имущества – безвозмездность. То есть передача жилья выгодополучателю осуществляется без оплаты стоимости имущества. Расходы, которые несет одариваемый субъект, могут быть связаны исключительно с оформлением сделки. Например, нотариальным удостоверением соглашения и последующей регистрацией права.
Особенности договора купли-продажи
Данный способ отчуждения жилья происходит на платной основе. Продавец передает покупателю часть квартиры, а тот оплачивает ее стоимость. Договор требует нотариального удостоверения. Расходы стороны обычно делят пополам.
Еще одна особенность договора – продавец освобождается от налоговых обязательств. При условии, что жилье находится в его собственности свыше трех лет.
Если имущество пребывает в общей собственности нескольких граждан, то продавец должен первоначально предложить выкупить свою часть остальным совладельцам. Условия сделки должны быть такими же, как при продаже жилья третьим лицам. Предложение о выкупе части квартиры направляется через нотариуса. Совладельцам дается ровно месяц для принятия решения. По истечении срока собственник может продать жилье третьим лицам.
Если выбрано дарение: какие преимущества имеет дарственная на недвижимость?
Именно эта процедура между людьми, состоящими в родственных связях, сейчас стала особенно популярна.
Дарственная – бумага, написанная на добровольной основе с целью передачи имущества как подарка, на безвозмездной основе.
Она является окончательной, так как сразу после завершения процедуры право владения переходит к другому человеку.
Участниками данного договора являются даритель и одариваемый.
Плюсы дарственной:
- быстрое и несложное оформление бумаг. Бланк можно найти на просторах Интернета и заполнить. Всего потребуется 3 экземпляра, которые совершенно не обязательно заверять у нотариуса.Договоры нужно будет подписать обеими сторонами и отнести работникам уполномоченных органов государственной регистрации. Особенно удобно передавать таким способом имущество при срочном отъезде, тяжелой болезни.
- По дарственной квартира отходит одному конкретному лицу (одариваемому), у которого будут все права и никто не сможет после смерти дарителя претендовать на его имущество, даже близкие родственники умершего. ВАЖНО: При расторжении брака одариваемого с мужем (женой) также квартира не будет подлежать разделу.
- При заключении договора с близкими родственниками данная процедура не облагается налогами.
- Лицо, получившее квартиру по договору дарения, получает права на владение с момента двухстороннего подписания бумаг.
Минусы дарственной:
- если родственник не ближайший (двоюродные сестры, братья, дяди, тети), одариваемому придется уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
- Владеть имуществом по своему усмотрению может гражданин, получивший в дар квартиру, вплоть до вселения на ее площадь посторонних людей, не посоветовавшись с дарителем, кроме его выселения и продажи жилья.
- Сложности по признанию договора недействительным и его расторжение, кроме случаев когда:
- даритель – престарелый человек;
- были зафиксированы угрозы, давление со стороны лица, желающего получить недвижимость в дар;
- у дарителя эта квартира – единственное имущество в собственности;
- одариваемый умер раньше дарителя;
- использование жилья не по назначению, приведение его в непригодный для проживания вид.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Подведем итоги:
- Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
- ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
- Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
- Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
- При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
- Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
- Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
- Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
- Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
- Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.
Может ли даритель вернуть квартиру себе?
Когда вы получаете квартиру в дарственную, вы распоряжаетесь ею по своему усмотрению. Но если даритель жив, он вправе вернуть имущество себе. Это возможно в следующих случаях:
-
в дарственной прописан пункт, что даритель вправе в любой момент забрать недвижимость обратно;
-
одариваемый попытался убить дарителя или совершил преступление по отношению к его родственникам;
-
ухудшилось имущественное положение дарителя или ему негде жить, он вправе забрать квартиру себе и отозвать дарственную.
Подводим итоги — как продать дарственную квартиру?
-
Если вы получили в дар недвижимость, распоряжайтесь ею по своему усмотрению.
-
Если в договоре дарения прописан пункт, что даритель вправе забрать недвижимость в любое время обратно, продать квартиру можно будет только с его согласия.
-
Дарственная отзывается, если одаряемый совершил покушение на убийство ближайших родственников или самого дарителя.
-
Если владеете недвижимостью, полученной в дар менее трех лет, придется платить налоги с продажи — 13% от дохода.
-
Когда продаете долю в дарственной квартире, уведомите других владельцев о своем намерении. У них будет право преимущественного выкупа вашей доли в течение месяца. Если за это время они не воспользуются этим правом, продадите долю любому человеку.
-
Перед продажей дарственного имущества проверяйте документы и не допускайте образования долгов по коммунальным услугам и налогам.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Что выгоднее: купля-продажа или дарение?
Рассмотрим «за» и «против» сделок с материальной точки зрения:
- если недвижимость дарится близкому родственнику, то этот вариант более выгоден, так как налоги платить не нужно ни продавцу, ни покупателю;
- если одаривают постороннее лицо или дальнего родственника, то данный вариант не выгоден, поскольку налог составляет 13% рыночной стоимости недвижимости;
- при продаже квартиры государственная пошлина для близких родственников составляет 0,5% от суммы сделки, для всех остальных – 1,5%. Поэтому для дальних родственников и посторонних лиц больше подходит вариант купли-продажи.
Что лучше оформить договор дарения или купле-продажу между родственниками?
Вопрос выбора между двумя видами сделок с родственниками следует опираться на следующие позиции:
- для тех, кто не пользовался возможностью вернуть НДФЛ с покупки недвижимости, лучше оформить сделку договором купли-продажи. Иначе выгоднее дарение;
- если имущество находилось в собственности родственника меньше пяти лет, то лучше подписать дарственную с целью избежать налогообложение дохода от продажи.
При сделках с долевой собственностью также следует учитывать, что:
- при дарении необходимо нотариальное согласие всех совладельцев;
- продать долю в имуществе можно только через процедуру предложения выкупить ее другим сособственникам.
Чем отличается дарственная от купли-продажи?
Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.
Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.
Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.
Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:
- Государственным служащим;
- Соцработникам;
- Медицинским работникам.
Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.
Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.
Риски заключения договора купли-продажи
Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.
Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:
- Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
- Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
- Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
- Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.
В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.
Необходимый пакет документов
Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.
В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.
Для переоформления права собственности потребуются:
- Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
- Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
- Свидетельство о браке, брачный договор;
- Согласие других сособственников на отчуждение;
- Оригинал дарственной;
- Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
- Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
- Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- Разрешение от органов опеки и попечительства;
- Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).
Перечень документов для оформления договора купли-продажи:
- Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
- Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
- Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
- Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
- Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
- Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
- Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
- Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
- Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
- Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).