Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.
Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке
Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.
Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.
Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц и бизнеса
Плюсы коммерческой ипотеки для физических лиц:
- есть возможность продвигать свой бизнес за счет расширения площади;
- кредитор предоставляет отсрочку по выплате первого взноса сроком от 6 месяцев до года, что позволяет предпринимателю увеличить производственные обороты и начать получать доход от приобретенного имущества;
- сразу наличными бизнесмен получает солидную сумму.
К минусам можно отнести:
- высокие ставки по кредиту;
- большой перечень необходимых документов;
- необходимость вносить первый взнос в размере не менее 30%, иначе проценты будут еще выше;
- более жесткие требования к соискателю, чем при обычной жилищной ипотеке;
- небольшой срок кредитования – до 15 лет.
При выборе ипотечной программы на покупку нежилой недвижимости надо сначала рассчитать выгоду от кредитования. Вывод делают на основании сравнения следующих показателей:
- процентной ставки;
- периода погашения;
- размера ежемесячного взноса.
Если платежи по ссуде меньше арендной платы, то проще купить нежилой объект.
Коммерческая ипотека для физических лиц
Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается заемщикам – гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет. При этом занятие коммерческой деятельностью обязательным условием не является. Для получения ипотеки коммерческой недвижимости для физических лиц достаточно лишь:
- иметь постоянное место работы со стабильным доходом;
- застраховать жизнь и здоровье;
- быть на хорошем счету у банка (не иметь просрочек и невыплат в кредитной истории)
- не иметь финансовых обременений.
Оформление начинается с выбора имущества для приобретения. При условии, что собственник предоставляет всю необходимую документацию, нужно получить оценку стоимости недвижимости у независимого эксперта, а затем заключить соглашение о намерениях.
Коммерческая ипотека физическим лицам рассматривается на основании следующих документов:
- заявление на выдачу кредита;
- документы, удостоверяющие личность заемщика;
- акт оценивания имущества;
- предварительное соглашение с продавцом и проект договора;
- страховые полисы (право собственности, жизнь и здоровье заемщика);
- свидетельства о браке и рождении детей, а также о праве собственности на недвижимость у продающей стороны;
- индивидуальный налоговый номер.
Коммерческая ипотека для юридических лиц
Ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц выдается резиденту РФ с годовой выручкой не более 400 млн. в национальной валюте. Возраст заемщика-ИП может варьироваться от 21 лет на момент взятия кредита до 65 на день полной выплаты.
Взять ипотеку для ООО сразу после регистрации не выйдет – к моменту подачи заявления на ипотеку предпринимательская деятельность должна вестись не менее 6 месяцев (1 года – для сезонных видов предпринимательской деятельности).
Потребуется собрать следующие документы:
- заявка на кредитование;
- учредительный договор, устав, регистрационные документы;
- акт оценки недвижимости и выписка об ее принадлежности к нежилому фонду;
- декларация о доходах за последнее полугодие;
- выписка о банковских реквизитах;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженностей в бюджет и обременений.
Схема ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц
Алгоритм выдачи займа похож на схему кредитования жилых помещений. А вот условия – на порядок строже. Ипотека на коммерческую недвижимость без первоначального взноса – редкое явление. Обычно требуют не только аванс (25–50%), но и обеспечение сверх обычного залога. Срок таких займов не превышает 10 лет.
Есть намерение стать полноправным собственником помещений для бизнеса – действуем по следующей схеме:
- Ищем банк с лояльными условиями.
- Подаем заявку.
- Собираем документы.
- Проводим оценку недвижимости.
- Платим первоначальный взнос.
- Получаем кредит.
- Оплачиваем помещение.
- Оформляем право собственности.
- Передаем квадратные метры в залог банку до полного погашения ссуды.
Какие банки дают кредит
На сегодняшний день ипотека на приобретение коммерческого объекта физическим лицом оформляется во ряде финансовых учреждениях по всей территории России. Мы подготовили для вас специальную таблицу:
| Банк | Ставка | Первый взнос | Примечание |
|---|---|---|---|
| Банк Левобережный | 18,5 | 50 | если справка по форме банка, то +1% |
| ВТБ 24 и Банк Москвы | 18 | 20 | |
| Транскапиталбанк | 18,5 | 50 | |
| Абсалютбанк | 13,25 | 40 |
Заемщикам Сбербанка требуется собрать пакет документов. В первую очередь документация должна отличаться от ИП и малого бизнеса. Бумаги оформляются в течение 7 рабочих дней. Главным условием является успешное ведение предпринимательского бизнеса. Если при ведении бухгалтерского и налогового учета не наблюдается лишних проблем, тогда заемщику свободно выдается кредит. Для оформления ипотеки необходимо явиться в банковское учреждение с:
- заявлением об оформлении кредита,
- анкетой, где указано что заемщик не является юридическим лицом,
- документацией, где указана деятельность заемщика и его финансовая история,
- бумагой, где указана кредитная история заемщика,
- справкой о доходах,
- копией действующей на момент оформления ипотеки,
- правоустанавливающими документами.
В какие банки обращаться
| Банк | Ставка | Первый взнос | Примечание |
|---|---|---|---|
| Банк Левобережный | 18,5 | 50 | если справка по форме банка, то 1% |
| ВТБ 24 и Банк Москвы | 18 | 20 | |
| Транскапиталбанк | 18,5 | 50 | |
| Абсалютбанк | 13,25 | 40 |
Вопросы ипотеки помещений предпринимательского назначения урегулированы законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. В законодательстве РФ не рассматривается процедура оформления самого кредита на приобретение коммерческого объекта. Данный вопрос касается лишь заложенного имущества. Созданный акт регулирует отношения залога недвижимости.
К особенностям кредитования можно отнести:
- Высокую стоимость коммерческого объекта, оказывающее влияние на сами отношения по кредитованию такой ипотеки.
- Главной особенностью кредитования нежилой недвижимости по сравнению с жилищной ипотекой является высокая процентная ставка. К сожалению из-за высокого показателя, не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость.
- Для коммерческой недвижимости займ выдается лишь на короткий срок времени. Если приобретая жилище, заемщик имеет право взять кредит и погасить в течение 30 лет, в данном случае придется закрыть долг в течение 10 лет.
- Начальный взнос составляет около (30 %)
Перед выдачей кредита, банкир предъявляет жесткие требования. В этом случае учитывается срок предпринимательского стажа, доходность и другие характеристики.
Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.
Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.
Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:
- зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
- быть фермером;
- владеть собственным успешным малым бизнесом;
- быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией;
- руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).
Кроме этого, обязательны еще два условия:
- российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит;
- возрастной диапазон 21–65 лет.
При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.
В частности, от владельцев бизнеса, выступающих в качестве физлиц, требуется пакет документов, подтверждающий не только персональную платежеспособность, но и успешность возглавляемых ими предприятий.
Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.
Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:
- годовые ставки выше (до 20%);
- срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет);
- больший процент первого взноса (от 30% цены);
- расширенные требования к предоставляемому пакету документов;
- при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).
Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:
- имущество становится залогом;
- если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя;
- коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств;
- использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено;
- налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.
Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.
Банки, дающие коммерческую ипотеку
Условия ипотеки во всех банках, как правило, общие для собственников фирм и индивидуальных предпринимателей. Выбирая кредитора, клиент сам должен оценить все предложения и выбрать из них наиболее приемлемое.
В обобщенном виде наиболее выгодные варианты сведены в таблицу.
| Банк | Сумма, руб. | Минимальная годовая процентная ставка, % | Первоначальный взнос или процент стоимости объекта, % | Срок, мес. |
| Сбербанк | От 2,5 млн | 11 | 20 | До 120 |
| ВТБ | До 150 млн | 10 | 15 | До 120 (10 лет) |
| Россельхозбанк | До 200 млн | Индивидуально | Не требуется | До 96 |
| Абсолют Банк | От 1 млн до 16 млн в Москве и Петербурге. До 9 млн в регионах | 17,45 | Выдается сумма в 60% от стоимости объекта (без залога) при наличии залога – 80% | До 60 |
| Росбанк | 1–100 млн | От 9,76 | Под дополнительный залог | От 3 до 84 |
| Уралсиб | До 100 млн | 10 | Под дополнительный залог | До 120 |
| ЮниКредит | 500 тыс. – 73 млн | 9,5 | 20 | До 84 |
| МТС Банк | До 80 млн | 12,5 | 20 | До 60 |
| РНКБ | До 200 млн | 11,75 | Индивидуально | До 120 |
| Интеза | 5–120 млн | Плавающая | Займ до 80% стоимости объекта | До 120 |
Наиболее выгодная ипотека для бизнеса доступна клиентам, способным убедительно доказать свою платежеспособность и имеющим опыт хозяйственной деятельности более одного года.
Ипотека на нежилые помещения в условиях рынка стала востребованным видом займа. Поэтому перед ее оформлением необходимо внимательно ознакомиться со всеми предложениями, сравнить условия кредитования и тогда выбирать самый оптимальный вариант.
В большинстве случаев займы на недвижимость выдаются для покупки жилых объектов. Граждане приобретают квартиры, дома или берут средства для строительства индивидуальной собственности. Правила и порядок выдачи кредитных продуктов хорошо проработаны, имеется сложившаяся банковская и судебная практика.
Однако займы на недвижимость предполагают еще и покупку нежилых помещений. Покупка коммерческой недвижимости по ссуде — это удобное и выгодное предложение для бизнеса. Ведь бизнес получает сниженные проценты на приобретение объекта.
Требования к объектам недвижимости
Помимо того, что не многие банки предоставляют коммерческую ипотеку, регионы распространения кредитной программы также имеют ограниченный перечень предложений, который необходимо уточнять в каждом отдельно взятом населенном пункте. Там же, где долгосрочный кредит на покупку нежилой недвижимости представлен, она должна соответствовать следующим требованиям:
- общая площадь помещений должна быть не менее 150 кв. метров;
- постройка, в которой размещается коммерческая недвижимость, должна иметь капитальный характер;
- не иметь прав третьих лиц на собственность и финансовых обременений;
- расположение объекта должно соответствовать региону, в котором выдается ипотека.
Объектами коммерческой ипотеки считаются помещения, предназначенные для функционирования:
- офисов;
- складов;
- торговых точек;
- производственных процессов;
- предприятий обслуживания (питание, гостиницы и т.п.).
Кредит предоставляется под залог жилой или коммерческой недвижимости.
Вся недвижимость должна находиться на территории РФ в регионе, где есть отделение Альфа-Банка, но не более 100 км от города, где находится банк. Без ограничений на доступ к объекту — ЗАТО, режимный объект и т.д.
Основные требования к залогу:
Объекты, находящиеся в собственности залогодателя, зарегистрированные по закону;
Чёткие идентификационные признаки и полный комплект документов, подтверждающих право собственности;
Возможность беспрепятственного контроля со стороны банка — без ограничений на доступ к объекту залога — ЗАТО, режимный объект и т.д.;
Объект недвижимости не обременённый ипотекой других банков;
Без других существенных обременений и особенностей.
Требования к приобретаемым объектам коммерческой недвижимости:
Объект коммерческой недвижимости должен:
- принадлежать продавцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном законодательством Российской Федерации порядке и удостоверенном правоподтверждающими документами;
- быть свободным от обременений правами третьих лиц по договорам залога, лизинга;
- не находиться в аварийном состоянии;
- не являться памятником архитектуры или иным особо охраняемым объектом;
- не являться предметом судебных споров, не находиться под арестом;
- не находиться на территории закрытого административно-территориального образования;
- иметь кадастровый паспорт, выданный в соответствии с требованиями законодательства о государственном кадастре недвижимости.
здание/сооружение должно:
- размещаться на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности или аренды по договору аренды, срок аренды по которому не менее чем на 2 месяца превышает окончательный срок возврата (погашения) кредита;
- наличие сетей инженерно-технического обеспечения, предусмотренных проектной документацией, в том числе систем отопления (электрические/паровые/газовые), обеспечивающие его теплоснабжение, либо наличие автономной системы отопления;
- иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, исправное состояние внутренних коммуникаций и инженерного оборудования, дверей, окон и крыши (для зданий в целом и помещений на последних этажах в частности);
- иметь несущие стены и межэтажные и чердачные перекрытия выполнены из кирпича, крупных блоков или железобетонных панелей, металла;
- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
- не состоять в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос;
- иметь фактический износ здания/сооружения не более 50%;
- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
- по местоположению, площади и другим характеристикам соответствовать специфике текущей/предполагаемой хозяйственной деятельности предприятия-заемщика, но быть пригодным для использования другими субъектами рынка недвижимости в иных целях в случае возможной его реализации как предмета залога.
Дополнительные требования к помещениям:
- наличие сетей инженерно-технического обеспечения, предусмотренных проектной документацией, в том числе систем отопления (электрические/паровые/ газовые), обеспечивающие его теплоснабжение, либо наличие автономной системы отопления.