Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:
- Данные продавца и покупателя.
- Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
- Адрес квартиры и её описание.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Сроки освобождения жилплощади.
- Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Риски и вопросы владельцу
Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:
- Кто собственник, и состоит ли он в браке?
- Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?
- Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?
- Есть ли какие-то обременения?
- Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?
- Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?
Подготовка к сделке: важные нюансы
Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников. Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры. Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.
Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях. Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием. В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.
Какие недостатки у вторичного жилья?
- Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
- Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
- Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
Выбор квартиры без риэлтера
Если человек решил заняться покупкой квартиры самостоятельно, нужно начать с этапа поисков недвижимости. В основе выбора квартиры лежат потребности и возможности семьи:
- Бюджет, в рамках которого предполагается такая крупная и важная покупка.
- Параметры квартиры (метраж, количество комнат, наличие балкона, этажность дома и этаж расположения квартиры).
- Состояние квартиры. Можно купить более дешевый вариант без нормального ремонта и сделать все по своему вкусу или приобрести квартиру подороже, но со свежим ремонтом, где в ближайшее время ничего не придется делать. В новостройках зачастую нет даже черновой отделки и придется все обустраивать с нуля. Не следует пренебрегать осмотром мест общего пользования: подъездов, лестничных площадок, лифтов, мусоропроводов. Очень часто по состоянию всех этих мест можно судить о контингенте, который проживает в данном подъезде.
- Месторасположение квартиры. Особенно важно обратить внимание на инфраструктуру, транспортную доступность, наличие детских садов, школ, медицинских заведений и прочих жизненно важных объектов. В данном вопросе предпочтения могут быть разными, но отдаленность от центра сильно влияет на стоимость квартир.
- Цель приобретения квартиры: собственное проживание или просто инвестирование средств. Иногда заемщик намерен извлекать прибыль от квартиры, сдавая ее в аренду.
- Материал, из которого построен дом, год постройки, его технические характеристики.
Документы на квартиру
Если гражданин уже нашел для себя квартиру, нужно запросить у продавца такие документы для ознакомления:
- Документы, подтверждающие возникновение права собственности. Из них становится понятно, как квартира перешла в собственность к владельцу.
- Документы, подтверждающие права на квартиру. Из них видно, является ли продавец собственником или есть совладельцы.
- Технический паспорт, составленный специалистами БТИ. Нужно посмотреть, были ли перепланировки, узаконены ли они. В этом же документе можно увидеть материал постройки дома и год.
- Кадастровый паспорт. Здесь присутствуют сведения о кадастровой стоимости объекта и главных его характеристиках.
- Выписка из домовой книги укажет на количество зарегистрированных на данной жилплощади, а также на круг лиц, которые имеют право на проживание. Особенно осторожным следует быть с теми квартирами, где присутствует выделение долей несовершеннолетним.
- Справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического. Это нужно для установления дееспособности продавца, если что-то в его поведении настораживает и вызывает подозрения.
Опасности при самостоятельной покупке квартиры
При покупке недвижимости без помощи риэлтера можно столкнуться с такими проблемами:
- Мошенники. Некоторые люди пытаются продать квартиру по поддельным документам или доверенности. Если речь идет об ипотечной сделке, все документы продавца будет тщательно проверять банк. Сомнительный продавец будет основанием для отклонения сделки банком.
- Неправильно оформленное право собственности. Это касается приватизируемых квартир, когда продавец не выполняет свое обещание снять регистрацию после заключения договора купли-продажи, а потом отказывается от своих слов. В ипотечных сделках банк отслеживает и такие моменты.
- Квартира с обременением. Это актуально для квартиры, которая была предметом наследства. Для подстраховки нужно попросить у продавца судебное решение о гражданах, которые имеют законную долю в квартире.
- Недееспособность продавца. Сделка может быть оспорена родственниками продавца в судебном порядке. Для того чтобы этого избежать, следует запросить у продавца документ, подтверждающий его дееспособность (справки из ПНД и НД).
Иногда дом, где расположена приобретаемая квартира, находится в списках на расселение. Даже сам продавец может об этом не знать. Следует быть очень внимательным к году постройки дома и его состоянию. Старые и аварийные дома расселяют всегда в первую очередь.
Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.
Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.
Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.
Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку
Помимо указанного выше перечня документов по квартире, от покупателя также потребуются дополнительные документы для оформления кредита. Вкратце об этом было рассказано выше. Теперь рассмотрим подробнее.
- Паспорт заявителя. Перед подачей заявления нужно убедиться, что с паспортом все в порядке – он своевременно был заменен на «свежий» (например, по достижении 25 лет), в нем нет никаких сторонних пометок и так далее. Любое нарушение и данный документ считается недействительным. Как следствие, кредит не выдадут.
- Временная регистрация. Этот документ актуален только в том случае, если у клиента нет постоянной прописки. Несмотря на то, что обычно займы по временной регистрации не выдаются, в случае с ипотекой обычно делают исключение, но только при условии, что сразу после оформления права собственности клиент пропишется в своем новом жилище.
- Справка о доходах. Обязательный документ, который всегда требуется банку. Показывает уровень доходов. Банк предпочтет официальную справку 2-НДФЛ, но рассмотрит и другие варианты. Главное, чтобы на документе стояла подпись руководителя компании, где работает заемщик, печать и данные о зарплате.
- Копия трудовой книжки. Этот документ требуется не всегда, но желателен. Он указывает на то, что человек работает на данные момент абсолютно официально, работал раньше, где он работал, сколько проработал и так далее. Попросить копию можно в бухгалтерии. Отказать они не могут.
Оформление сделки купли-продажи
Проведение сделки возможно тремя способами:
- С риэлтором;
- Самостоятельно;
- С нотариусом (и без него).
В первом случае от продавца требуется только компенсация накладных расходов специалиста, в остальном риэлтор все делает сам. Второй случай потребует от владельца жилья времени, собранности и подкованности в некоторых законах. Третий вариант можно использовать как при продаже с риэлтором, так и без него. Перед сделкой стороны посещают нотариуса.
Специалист проверяет по внутренним базам состояние жилья, нет ли на него претендентов, не идут ли по имуществу тяжбы, не наложен ли на него арест. Если есть какие-либо препятствия к продаже, нотариус их озвучивает. И продавцу дается определенный срок на решение этих вопросов.
Оформление сделки – строгое мероприятие, требующее внимательности и подготовки всех документов. Отсутствие одного может стоить полного срыва продажи либо ее затяжки. Чтобы сделка состоялась, потребуются следующие бумаги:
- Свидетельство о праве собственности. От продавца либо от доверенного лица. Во втором случае обязательно наличие доверенности установленного образца на лицо, занимающееся продажей.
- Документ, удостоверяющий личность. Это паспорт, если задействован несовершеннолетний владелец – потребуется свидетельство о рождении. Документ необходим покупателю и продавцу.
- Согласие супруга. Если имущество продается человеком, состоящим в браке, без соответствующего документа сделки не будет. Если имущество будет продано без согласия второго супруга, нового владельца могут ждать судебные тяжбы от него. И чаще суд будет не на стороне покупателя.
- Согласие органов опеки. Этот документ важен, если собственник несовершеннолетний. Разрешение может быть выдано только при условии подтверждения будущего адреса ребенка (место, где он будет дальше прописан).
- Кадастровый паспорт. Технический документ, который выдается БТИ. Срок его должен не превышать 5 лет с момента выдачи. В противном случае необходимо заказать новый.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным и иным платежам за квартиру.
- Выписки из ЕГРП и домовой книги (сроком не более 1 месяца). В этих документах можно просмотреть всю историю квартиры, наличие на ней арестов, фигурирование ее в судебных процессах и т. п.
- Три экземпляра договора купли-продажи. Первый и второй выдается сторонам сделки, третий – регистратору.
- Дополнительные документы: справка о дееспособности. Она выдается в случае неадекватности продавца в силу возраста или состояния здоровья. Так как совершив сделку при плохом самочувствии, в силу инвалидности или возраста она может быть признана судом недействительной, а договор расторгнут в одностороннем порядке.
- Свидетельство о смерти и свидетельство о браке. И тот и другой документ необходим в случае, когда продавец состоял или состоит в браке. Первое свидетельство указывает на то, что не нужно брать разрешение второго супруга. Документ, подтверждающий наличие брака, – причина для получения согласия супруга на сделку.
- Доверенность. Документ не обязательный, если и покупку, и продажу совершают непосредственные участники процесса (нынешний и будущий владелец жилья). Во всех остальных случаях предусмотрено наличие доверенности. Важно проверить ее подлинность и сроки действия для дальнейшего оформления чистой сделки.
Чтобы избежать мошенничества на всех этапах сделки, требуется вооружиться внимательностью и законодательными документами РФ, касающимися данного вопроса. Проверив каждую бумагу на подлинность, воспользовавшись услугами нотариуса или риэлтора, сможете значительно обезопасить себя от противоправных действий с имуществом.
Далее происходит регистрация договора в МФЦ (многофункциональный центр) либо Регистрационной палате (Росреестре). Можно выделить следующий план действий при покупке квартиры:
- Поиск предложения.
- Переговоры с продавцом (возможный торг, обсуждение удобных дат проведения мероприятий продажи).
- Внесение аванса или задатка (документальное оформление).
- Юридическая экспертиза. Проверка наличия справок, свидетельств и т. п. Контролируется их подлинность и актуальность.
- Подписание и регистрация договоров купли-продажи.
- Финансовый расчет (передается оставшаяся сумма, за исключением аванса или задатка).
- Оформление акта приема-передачи имущества.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
На что обращать внимание при выборе квартиры
Для начала разберем общие правила поведения покупателя на просмотре жилья. Они действуют и для первичного рынка, и для «вторички».
Как правильно осматривать жилье при покупке:
- На просмотр лучше приезжать одному или вдвоем. Не берите с собой всех членов семьи, чтобы не было лишней суеты, и вы могли сосредоточиться на осмотре.
- Осмотрите прилегающую к дому территорию. Есть ли стоянка для машины, какова инфраструктура района, как выглядит двор и подъезд дома.
- Уточните еще раз, кто владелец недвижимости и возьмите его телефон.
- Ведите себя нейтрально. Будьте внимательны, собраны, отмечайте детали. Не восторгайтесь и не критикуйте. Не обсуждайте жилье со своим спутником. Для этого еще будет время после просмотра.
- Приезжайте на просмотр в дневное время. Посещайте за один день не больше 5 вариантов.
- Не торгуйтесь в момент просмотра. Не показывайте свою заинтересованность сразу.
- Пообщайтесь с соседями. Узнайте информацию о квартире, хозяевах, особенностях дома (частые поломки коммуникаций, неадекватные жильцы подъезда).